[재건축촉진법 주요 내용은] 2030년 선도지구 첫 입주, 재건축·재개발 촉진법에 달렸다

윤 대통령 탄핵 정국에 부동산 정책이 안갯속에 놓이게 됐다. 특히 정부의 핵심 과제였던 1기 신도시 정비는 선도지구 지정이 마무리됐음에도 후속절차 이행에 차질이 불가피할 전망이다.

국토부를 비롯한 내각에 대한 총사퇴 등이 거론되면서 정책 추진에 브레이크가 걸리게 됐기 때문이다. 나아가 국회가 탄핵을 둘러싼 갈등으로 입법 기능을 상실하면서 정비사업 관련 법안 통과도 장기화될 가능성이 높아졌다.

이에 따라 1기 신도시 정비를 앞당기기 위한 정책이 대거 포함된 이른바 ‘패스트트랙 법안’인 재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법(이하 재건축촉진법)이 ‘일단 멈춤’ 상태에 빠졌다.

업계에서는 정부의 목표인 선도지구가 2030년 첫 입주를 달성하기 위해서는 재건축촉진법 시행이 필수적이라고 판단하고 있다. 재건축촉진법의 주요 내용이 무엇인지 알아봤다.

재건축촉진법은 재건축·재개발사업의 신속한 추진을 위해 지원하고, 절차를 간소화하는 것이 목적이다. 이를 통해 도심 내 주택공급을 확대하고, 국민의 주거안정을 도모하겠다는 것이다. 현재 정비사업은 다수의 법률을 통해 규제사항 등을 규정하고 있다는 점을 고려해 하나의 특례법으로 통일하겠다는 취지다.

실제로 이미 다수의 법령을 적용 받은 사안에 대해 하나의 특례법으로 통일한 사례가 있다. 산업단지 인·허가 절차 간소화를 위한 특례법과 토지이용 인·허가 절차 간소화를 위한 특별법 등이 대표적이다. 따라서 재건축촉진법도 해당 법률을 참고해 지원 관련 특례법으로 별도 제정하겠다는 것이다.

이에 따라 이번 법안의 적용 대상은 도시 및 주거환경정비법을 비롯해 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법, 도시재정비촉진을 위한 특별법에 따른 재건축·재개발사업으로 설정했다.

재건축·재개발사업의 기간 단축을 위해 공공이 적극적으로 개입할 수 있는 방안도 마련됐다. 

먼저 사업 과정에서 관계 행정기관의 이견이 발생하는 경우에는 시·도지사가 합동조정회의를 개최할 수 있다. 합동조정회의는 관계 행정기관의 참석이 의무화된다. 만약 회의에 참석하지 않거나, 의견을 제출하지 않는 경우에는 협의가 성립된 것으로 간주된다.

합동조정회의를 진행했음에도 행정기관 간 협의가 완료되지 않으면 국토교통부장관이 직접 조정할 수 있다. 국토부장관 조정으로도 협의되지 않으면 국무총리에게 이견 조정을 요청할 수 있다.

정비사업의 원활한 진행을 위한 공공관리인 제도도 도입된다. 조합은 총회 의결을 거쳐 공공관리인의 선임을 시장·군수에게 요청할 수 있는데, 변호사나 회계사, 공무원, 토지주택공사, 한국부동산원 중에서 선임할 수 있다.

공공관리인은 △정비사업의 총괄관리 업무 △설계자 또는 시공자 선정을 위한 지원업무 △사업시행계획 작성 또는 관리처분계획 수립을 위한 지원업무 △대통령령으로 정하는 업무 등을 수행하게 된다. 다만 조합이 총회 의결을 거치는 경우에는 지원 업무가 아닌 대행 업무를 진행할 수 있게 된다.

조합임원이 해임되는 등의 사유가 발생하는 경우 조합 정상화를 위한 지원도 이뤄진다. 조합임원 해임총회를 소집하기 위해서는 총회 개최계획을 시장·군수 등에게 신고하는 것이 의무화된다. 또 조합임원이 해임되는 경우에는 시장·군수는 전문조합관리인 선임 등 조합 운영을 정상화하기 위한 조치를 이행해야 한다.

최근 공사원가 상승으로 정비사업의 주요 갈등으로 떠오른 공사비 분쟁을 최소화하기 위한 대안도 마련됐다.

우선 시공자가 조합에 공사비 증액을 요청하는 경우에는 관련 자료 제출이 의무화된다. 시공자는 증액 요청에 앞서 △공사비 변동 사유서 △공사비 변동 전·후 세부내역서 △대통령령이 정하는 자료 등을 제출해야 한다. 

또 시장·군수는 공사비 증액 요청 사실을 통지 받은 경우 공사비 검증 대상 여부를 확인해야 한다. 만약 공사비에 대한 분쟁 등이 발생한 경우에는 시장·군수나 도시분쟁조정위원회가 직접 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청할 수 있다. 도시분쟁조정위는 공사비 검증 결과를 바탕으로 공사비 분쟁사항을 심사·조정할 권한이 있다.

공사비 분쟁을 최소화하기 위한 행정지원 방안도 마련됐다. 시장·군수는 공사비 분쟁이 발생하는 경우 조사를 실시해 결과를 국토부장관과 시·도지사에게 보고해야 하고, 조정이 필요하다고 판단되면 ‘공사비 분쟁조정단’의 파견을 요청할 수 있다.

시·도지사는 시장·군수의 분쟁 조사 결과 조정이 필요하다고 판단되거나, 시장·군수 등이 요청하는 경우 분쟁조정단을 파견할 수 있다. 다만 국토부장관은 긴급한 분쟁 조정이 필요하다고 인정하면 직권으로 분쟁조정단을 파견하게 된다. 이때 분쟁조정단의 지원과 파견에 관한 업무는 정비사업 지원기구에 위탁할 수 있다.

정비사업의 지원 업무를 수행할 지원센터도 도입된다. 정비사업 지원센터는 국토부와 시·도에 설치되는데, 정비사업 총괄부서의 장이 지원센터장이 된다. 구성원은 정비사업 관련 업무 담당 공무원이다.

지원센터의 주요 업무는 △정비사업 관련 인·허가 상담 및 지원(시·도 지원센터 한정) △합동조정회의 운영(시·도 지원센터 한정) △관계 행정기관 협의조정(국토부 지원센터 한정) △공사비 분쟁 조정지원 △정비사업 지원과 관련된 시·도조례 사항 및 대통령령 사항 등이다.

정비사업 절차 통합과 특례를 통한 기간 단축도 기대되는 부분이다. 기존의 절차를 동시에 추진함으로써 사실상 단계가 줄어드는 효과를 낼 수 있기 때문이다.

도시·주거환경정비 기본계획은 정비구역 지정 절차와 병행 추진할 수 있게 된다. 기본계획 수립에 따라 정비구역 지정이나 정비계획 결정이 필요하거나, 정비구역·정비계획 결정을 위해 기본계획 수립이 필요하다고 판단되는 경우에 동시 추진이 가능하다. 다만 기본계획과 정비구역·정비계획을 동시 진행하려는 경우에는 광역지자체와 기초 지자체가 미리 협의해야 한다.

노후계획도시정비 기본계획과 특별정비구역 지정 절차도 병행 진행이 가능하다. 노후계획도시정비기본계획 수립에 따라 특별정비구역 지정이나 특별정비계획 결정이 필요하거나, 특별정비구역 지정을 위해 기본계획 수립이 필요한 경우도 마찬가지다.

사업시행인가와 관리처분인가 절차도 동시에 신청할 수 있다. 조합은 사업여건 등을 고려해 사업시행계획과 관리처분계획의 인가(변경인가 포함)를 함께 신청할 수 있고, 시장·군수는 특별한 사정이 없다면 인가 절차를 병행해야 한다. 이때 분양공고와 종전자산평가를 위한 감정평가 기준일은 통합심의 완료일이 된다.

더불어 관리처분계획인가를 받은 경우 이주가 완료되지 않았더라도 건축물 해체 허가를 신청할 수 있고, 시장·군수는 건축위원회 심의를 통해 허가 여부를 결정할 수 있다.

재건축촉진법에는 법적상한용적률 상향 등 규제 완화를 통한 사업성 제고 방안도 포함됐다. 지방도시계획위원회의 심의를 거친 경우 용적률을 완화해 정비계획을 수립할 수 있도록 한 것이다.

우선 도시정비법상 정비구역은 역세권 등의 지역은 국토계획법상 용적률 상한의 130%까지 완화할 수 있다. 현행법에서는 법적상한용적률의 120%까지 적용할 수 있도록 규정하고 있다. 공공재개발이나 공공재건축을 추진하는 경우에도 역세권과 마찬가지로 법적상한용적률의 130%로 완화된 용적률을 적용할 수 있다. 역세권 등이 아닌 구역은 법적상한용적률의 110%까지 완화가 가능하다.

도시재정비법에 따른 재정비촉진사업이 정비사업인 경우에도 법적상한용적률의 130%까지 완화할 수 있다. 다만 투기과열지구인 정비구역은 재건축촉진법에 따른 용적률 완화 적용이 불가능하다. 또 해당 용적률 완화 규정은 법 시행일로부터 3년간 한시적으로 운영될 예정이다.

정비사업의 건축규제 완화 등의 특례도 추가됐다. 사업시행자는 대통령령으로 정하는 범위에서 지방건축위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 규제를 완화 받을 수 있다. 주요 완화 대상으로는 △건축법에 따른 건폐율의 산정기준 △건축법에 따른 대지 안의 공지 기준 △건축법에 따른 건축물의 높이 제한 △주택법에 따른 부대·복리시설의 설치기준 △공원녹지법에 따른 도시공원 또는 녹지 확보기준 등이 있다.

이밖에도 국가·지자체의 행정적·재정적 지원 및 포상 근거와 정비사업 정보체계 구축, 지자체의 조합설립 서류 발급 등의 내용도 담겼다. 이번 재건축촉진법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행하도록 규정했다. 

심민규 기자 smk@arunews.com