토지를 임대할 때 반드시 고려할 점이 있다. 민법은 토지 임대차의 기간만료시에 건물 등 지상시설이 현존한 때에는 현존 시설물에 대해 임차인이 임대인에 대해 시가로 매수할 것을 청구할 권리가 있다고 규정합니다. 토지 임차인이 지상물을 매수할 것을 임대인에게 청구할 권리입니다. 이 권리는 형성권으로 임차인의 일방적인 의사표시만으로 매매계약이 체결되는 효과가 있습니다.
이 매수청구권은 임대인에게 예상치 못한 부담을 주게 됩니다. 임대인 입장에서 보면 매우 부당하다고 생각합니다. 임대인이 이런 민법 규정을 알았다면 토지를 임대하지는 않았을 수도 있습니다.
어떤 경우에 매수청구권이 발생하는지를 살펴봅니다. 먼저 토지 임대차는 ‘건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축’을 목적으로 하는 경우입니다. 나무를 심거나 가축을 기르기 위한 경우도 포함된다는 점에서 토지 임대차의 많은 경우가 포함될 수 있음을 알 수 있습니다.
더구나 ‘건물 기타 공작물’이라고 규정하여 공작물의 범위에 대한 의문이 있을 수 있습니다. 공작물이라 함은 지상 및 지하의 인공적 건축물 내지 설비를 말합니다. 여기에는 건물, 도로, 교량, 연못, 구거, 동상, 탑(광고탑, 방송통신탑 등), 전주(電柱), 기념비, 담장 등 지상 공작물과 지하철, 터널, 우물, 지하호(地下壕) 등 지하 공작물이 포함됩니다.
매수청구권을 행사하기 위해서는 임대계약기간이 만료되어 임대차관계가 종료되어야 합니다. 임차인이 차임을 연체하거나 무단 전대를 하는 등 임차인에게 귀책사유가 있어 임대차관계가 종료되는 경우에는 매수청구권을 행사할 수 없습니다.
임대기간 중에 임대인과 임차인 합의로 임대차가 해지된 경우에도 매수청구권이 인정될 수 있습니다. 합의해지 되어 임차인이 건물을 비워 주고 보증금을 받은 상태에서 임차인이 매수청구권을 행사할 수도 있으니, 합의를 할 때 매수청구권 포기 여부를 반드시 확인하여야 합니다.
임대차기간 만료시에 지상에 건물 기타 공작물 등이 현존하고 있어야 합니다. 공작물 등의 소유권은 임차인에게 있으면 되므로, 임차인 자신이 설치할 필요는 없고 이미 설치되어 있는 것을 양수하면서 임대차관계를 맺은 경우에도 매수청구 대상이 됩니다.
이런 요건을 보면 매수청구권 문제가 그다지 복잡하지 않은 것처럼 보일 수도 있습니다만, 실제로는 쉬운 문제가 아닙니다. 공작물의 종류나 임대차 당시의 합의 내용에 따라 매수청구권 발생 여부가 달라질 수 있고, 법적인 판단이 곤란한 경우가 많습니다.