[창간10주년 | 노후계획도시정비법 기대와 우려 ] 神도시가 될 것인가, 쉰 도시가 될 것인가

전국의 노후계획도시를 정비할 거대 프로젝트가 본격적으로 시작된다. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 노후계획도시정비법)이 내달 27일 시행에 들어가면서 전국이 들썩이고 있다. 

도시마다 계획도시가 갖는 위상은 여전히 높다. 신도시의 대표적인 성공 사례인 분당신도시는 ‘천당 아래 분당’이라는 말이 나올 정도로 실수요자들에겐 부러움의 대상이었다. 

하지만 신도시들의 영광은 시간의 흐름에 따라 바래졌다. 주택공급량 확보가 최대 목표였던 정부의 정책에 따라 건설된 주택들의 단점이 두드러지고 있다. 주차난을 비롯해 층간소음, 배관문제 등이 곳곳에서 발생하면서 새로운 도약이 필요한 순간이다. 

결국 해법은 노후계획도시정비법에서 찾을 수 있다. 다만 변수가 만만치 않다. 노후계획도시가 신도시의 위상을 넘어 神도시로 도약할지, 노후화를 막지 못한 채 쉰도시로 남을 것인지의 갈림길에 서게 됐다.

대한민국 최대 규모의 주거정책 사업이 본격 가동된다. 1기 신도시를 비롯한 계획도시의 노후화 문제는 국가 차원의 숙제였다는 점에서 이번 노후계획도시정비법에 대한 기대감이 높은 상황이다.

이런 점에서 노후계획도시정비법의 적용 대상이 전국 계획도시를 대상으로 삼았다는 점은 긍정적인 평가를 받는다. 실제로 법 제정 당시 대상지역은 51곳으로 예상됐지만, 시행령을 통해 확장되면서 108곳에 달할 전망이다. 대규모 면적을 광역적으로 개선하기 위해 추진된 재정비촉진지구, 이른바 뉴타운보다도 많은 수치다. 재정비촉진지구는 지난 2006년 이후 82개 지정됐다. 이후 지구 지정 해제 등으로 현재 약 60여곳에서 사업이 추진되고 있는 상황이다.

사업면적 측면에서도 노후계획도시가 뉴타운을 압도한다. 뉴타운의 경우 최대면적 기준이 적용되는 주거지를 50만㎡ 이상으로 규정하고 있는 반면 노후계획도시는 기본적으로 100만㎡의 면적을 충족해야 한다. 기본적으로 개별 면적기준이 최소 2배 이상인 셈이다.

역대 최대 규모의 프로젝트라는 평가를 받는 만큼 정부와 지자체도 적극적인 지원에 나서고 있다. 이미 국토교통부가 노후계획도시정비를 위한 각종 용역을 진행하고 있고, 지자체와 공공기관 등과 협조해 준비 작업에 착수했다.

노후계획도시정비의 현실성을 높이기 위한 특례를 통해 사업성 제고 방안도 마련했다. 용적률의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 상한의 150%까지 적용이 가능하다. 3종일반주거지역의 경우 최대 450%까지, 준주거지역은 무려 750%까지 용적률 완화가 가능한 셈이다.

여기에 건폐율도 법적상한을 적용할 수 있고, 용도지역별로 건설 가능한 건축물의 종류 제한과 높이 규제, 공원·녹지 확보기준도 완화된 기준을 적용할 수 있다. 특별정비예정구역은 안전진단 면제도 가능하고, 또 통합심의를 통해 각종 심의를 한꺼번에 진행해 사업기간 단축도 가능할 전망이다.

노후도시계획을 정비하기 위한 법령과 제도가 계획대로 진행되고 있지만, 장밋빛 미래가 보장된 것은 아니다. 

우선 주택시장 침체 문제가 노후계획도시정비의 최대 걸림돌이 될 수 있다는 우려가 나온다. 최근 공사비가 급등하면서 일부 현장에서는 3.3㎡당 1,000만원이 넘는 공사비로 시공자를 선정하고 있는 것이 현실이다.

반면 분양시장은 침체 분위기가 지속되고 있다. 지난 1월 기준 전국 미분양 주택은 6만3,000호를 넘어섰다. 지난해 10월 5만8,000호 규모였던 미분양은 약 4개월 만에 5,000호가 증가한 것이다. 

특히 전국 노후계획도시정비 대상이 215만호에 달한다는 점을 감안하면 주택 과공급 가능성을 배제할 수 없는 상황이다. 재정비촉진사업이 글로벌 금융위기와 대규모 미분양 사태 등으로 인해 장기화되고, 해제 사태까지 겪었다는 점을 상기할 필요가 있다.

공공기여로 표현되는 기부채납이 과도하다는 지적도 나온다. 용적률 인센티브 등 특례를 제공하는 만큼 공공기여는 불가피한 것이 사실이다. 추가 용적률의 최대 70%를 기부채납할 경우 조합원 부담이 커질 수 있다는 것이다.

통합재건축에 따른 이익과 분담을 배분하는 방식이 결정되지 않았다는 점도 불안 요소다. 단일 단지를 재건축하는 경우에도 관리처분 과정에서 각종 갈등이 발생하는 것이 현실이다. 따라서 다수의 단지를 통합해 추진하는 재건축에 맞는 관리처분 기준 마련이 필요하다는 지적이다.

심민규 기자 smk@arunews.com