재건축·재개발 관련 시공 계약 시에 공사비에 대한 세부 내역을 명시하는 것이 의무화된다. 또 물가 변동에 따른 공사비 조정은 소비자물가지수가 아닌 지수조정률 방식이나 건설공사비지수를 활용하게 된다.
국토교통부는 23일 이 같은 내용을 골자로 한 ‘정비사업 표준공사계약서’를 마련하고, 지자체와 관련 협회 등에 배포한다고 밝혔다. 1·10 대책의 후속 조치로 조합과 시공자 간의 공사비 분쟁을 최소화하고, 신속한 사업추진을 지원하기 위해 마련됐다.
이번 표준공사계약서는 △공사비 산출 근거 명확화 △설계변경·물가변동에 따른 공사비 조정기준 등이 주요 내용이다.
우선 공사비 산출 근거를 구체적으로 명시해 공사비 인상 등에 따른 갈등을 줄인다는 계획이다. 현재는 정비사업 공사계약 시 공사비 총액만으로 계약을 체결하고, 공사비 세부 구성내역이 없는 사례가 많은 상황이다. 이에 따라 설계변경 등으로 시공자가 증액을 요구할 때 조합이 해당 금액의 적정성 여부를 판단하기 어려워 분쟁의 원인으로 작용하고 있다.
따라서 이번 표준공사계약서에는 건설사가 제안하는 공사비 총액을 바탕으로 시공자를 선정하는 대신 선정 후 계약 체결 전까지 시공자가 세부 산출내역서를 제출하도록 했다. 산출내역서를 첨부해 계약을 체결해 공사비 증액 등의 근거로 활용하겠다는 것이다.
또 조합이 기본설계 도면을 제공하기 어려운 경우에는 시공자가 입찰 제안을 할 때 품질사양서를 제출해 계약하도록 했다. 시공자가 산출내역서를 제출하기 위해서는 조합이 기본설계 도면을 제공해야 하는데, 조합이 설계도면 등을 마련하지 못한 경우를 대비한 것이다.
특히 설계변경 시에는 계약서상의 세부 산출내역서를 토대로 공사비를 조정하도록 했다. 현재 대부분의 계약서에는 설계변경 시 단순히 협의를 거쳐 공사비를 조정하도록 규정하고 있는 상태다. 설계변경에 따른 공사비 조정기준이 모호해 증액 규모를 두고 갈등이 발생하는 사례가 자주 발생하고 있는 것이다.
이에 따라 표준공사계약서에는 설계변경 사유나 신규로 추가되는 자재인지 등에 따라 공사비 조정기준을 세부적으로 포함해 적정 수준의 공사비 조정을 유도한다는 계획이다. 설계 변경으로 추가되는 자재가 기존품목인지, 신규인지 등에 따라 단가 산정 방법을 제시하는 방식이다.
물가 변동에 따른 공사비 조정 방안도 마련했다. 그동안은 정비사업 현장에서 물가 변동에 따라 공사비 조정 방식으로 소비자물가지수 변동률을 적용하는 것이 일반적이었다. 하지만 소비자물가지수는 음식이나 의류 등 국민이 많이 소비하는 품목의 물가를 나타내는 지수로 건설공사 물가를 충분히 반영하지 못했다는 것이 정부의 설명이다.
따라서 국가계약법에 따른 지수조정률 방식을 활용해 물가 변동을 반영하는 등의 물가 반영 방식을 통해 공사비 조정을 현실화한다는 계획이다. 지수조정률 방식은 총공사비를 비목군(노무비·경비·재표비 등)으로 나누고, 비목군별로 별도의 물가지수를 각각 적용해 공사비에 반영하는 방식이다. 다만 당사자 간의 협의가 있는 경우에는 예외적으로 건설공사비지수 변동률을 활용할 수 있도록 했다. 대신 간접공사비와 관리비, 이윤을 제외한 직접공사비에 대해서만 적용토록 했다.
착공 이후 물가 변동에 따른 공사비 인상도 현실화한다. 그동안은 착공 이후에는 물가 변동을 반영할 수 없도록 하는 경우가 일반적이었다. 하지만 특정 자재 가격이 급등하는 경우에는 물가를 일부 반영해 공사비 급등에 따른 현실적인 부담을 고려토록 했다.
이밖에도 증액 소요가 큰 굴착공사(지반 공사) 시 지질 상태가 당초 지질조사서와 달라 시공자가 증액을 요청하는 경우 증빙서류를 감리에게 검증 받도록 규정했다. 지질 여건에 따른 과도한 공사비 증액을 방지하기 위한 방안을 새롭게 마련한 것이다.
박용선 주택정비과장은 “정비사업 표준공사계약서가 마련됨에 따라 기존 조합과 시공자 간의 갈등 요인이 줄어들어 분쟁을 최소화할 수 있을 것”이라며 “실제 분쟁이 발생하고 있는 사업장은 지자체와 함께 밀착 관리하고, 분쟁조정위원회에 재판상 화해 효력을 부여하는 방안도 추진할 계획”이라고 말했다.
심민규 기자 smk@arunews.com