모아타운 수시공모 전환 뒤 첫 선정지 나왔다

모아타운 대상지 선정방식이 수시공모로 바뀐 뒤 첫 선정지가 나왔다. 시는 양천구 목4동과 관악구 성현동 등 총 2곳에 대해 지난 27일 심의위원회를 진행한 결과 최종 선정했다고 밝혔다.

모아타운 수시공모는 주민들이 최소 3만㎡ 이상인 지역에 3개 사업예정지를 정하고 주민동의 30%를 받아 자치구에 요청하면 자치구가 공모요건을 검토한다. 이후 주민설명회를 개최해 서울시에 수시로 공모 신청하는 방식으로 이뤄진다.

이번에 선정된 지역은 노후한 다세대·다가구가 밀집돼 있어 고질적인 주차난은 물론 열악한 기반시설로 지역 주민들이 오랜 기간 불편을 겪었던 곳이다. 또 반지하주택이 약 60% 이상 차지하는 등 주거환경 개선이 필요한 지역이다.

먼저 목4동 724-1 일대(5만2,758㎡)는 전체 노후도가 약 67% 이상인 곳으로 다세대·다가구가 밀집해 주차여건과 기반시설이 매우 열악하다. 반지하주택도 약 61%를 차지하고 있어 전반적인 정비가 시급한 지역이다.

관악구 성현동 1021 일대(8만1,623㎡)도 사정은 비슷하다. 전체 노후도가 약 65%인 구릉지다.

이번 공모로 선정된 2곳은 각 자치구가 관리계획을 수립한 뒤에 주민공람, 위원회 심의를 거쳐 모아타운의 법률적 효력을 가지는 소규모주택정비 관리지역으로 지정해 본격적인 사업에 들어가게 된다.

시는 모아타운 지정을 위한 관리계획 수립에 필요한 비용(개소당 3억8,000만원 중 시비 70% 지원, 시·구비 매칭)을 올 하반기 자치구에 교부할 예정이다. 관리계획이 수립되면 내년 하반기 무렵부터 순차적으로 모아타운 지정이 이뤄질 것으로 예상된다.

아울러 시는 지분 쪼개기 등 투기 수요를 원천 차단하기 위해 이번에 선정된 2곳에 대해 7월 6일을 권리산정기준일로 지정·고시할 예정이다.

▲신청부터 선정까지 3개월→ 1개월로 단축=시는 모아타운 선정방식이 수시공모로 전환되면서 신청부터 선정까지 기존에는 약 3개월 정도 걸리던 것이 1개월 내외로 기간이 단축된 것으로 파악하고 있다.

기존 공모방식은 연중 정해진 기간에 수십 여 곳이 한꺼번에 신청하면서 검토하는 기간만 최소 3개월 이상 소요됐다. 하지만 수시로 신청한 후 선정위원회를 개최하면서 대상지 검토 및 선정까지 걸리는 기간을 단축할 수 있게 됐다는 게 시의 설명이다.

이번에 선정된 2곳을 포함해 6월 현재까지 주민 동의를 받아 공모 요청한 곳은 12개 자치구, 총 19곳이다.

▲모아타운 대상지 65곳 중 5곳 지정… 올해 37곳 추가 지정=시는 모아타운 대상지를 처음 공모한 지난해 2월 이후 지금까지 선정된 65곳 중 관리계획이 수립된 5곳이다. 25개 사업장은 조합설립 및 준비 등을 진행 중이다.

또 시는 관리계획 수립 완료단계에 있는 지역은 신속하게 절차를 이행하는 한편 모아타운 선(先)지정 방식을 활용해 올해 중으로 총 37곳을 모아타운으로 추가 지정할 계획이다.

모아타운 선(先)지정 방식은 관리계획 수립이 완료되지 않았지만 개략적인 계획으로 관련 절차를 이행한 뒤에 지정·고시하고 추후 계획을 보완하는 방식이다. 이를 통해 건축규제 및 사업요건 완화 등을 미리 적용받아 조합설립 등 사업속도를 빠르게 진행하는 효과가 있다.

시는 관리계획 수립이 진행 중인 48곳 중 올해 계획수립 완료가 가능한 26곳은 주민설명회·전문가 자문·주민공람․위원회 심의 등 관련 절차를 조속히 이행하고 11곳은 모아타운 선(先)지정 방식으로 추진할 계획이다.

▲가로주택정비사업 50% 이상 증가=지난해 1월 모아주택·모아타운 정책 발표 이후 서울시내 가로주택정비사업장 수는 50% 이상 대폭 증가했다.

실제로 가로주택정비사업을 위한 조합설립인가 건수는 2021년 42건에서 22년 59건으로 약 41% 증가했으며 조합설립인가를 위한 연번동의서 발급건수도 2021년 169건에서 2022년 254건으로 약 50% 이상 늘어났다.

모아타운 내에서 추진되고 있는 모아주택도 2023년 6월 현재 서울 시내 총 193개소, 약 3만 6,000세대로 모아타운 지정 및 대상지 선정으로 추진되는 사업장 수가 크게 늘었다.

시는 모아타운 지정 시 △가로구역 요건 적용 배제 △사업시행구역 면적 확대(1만㎡ 미만→2만㎡ 미만) △층수 완화(층수 제한 폐지) 등 가로주택정비사업 중 모아주택이 사업 추진으로 얻을 수 있는 혜택이 가장 큰 방식으로 손꼽히기 때문인 것으로 보고 있다.

▲모아타운 지정시 각종 혜택=모아타운으로 지정되면 △사업요건 완화 △노후도·경과년수 완화 △용도지역 상향 △특별건축구역 지정 등 다양한 완화 혜택을 받아 사업 여건이 개선되는 효과가 있다.

시행면적이 최대 1만㎡ 미만인 가로주택정비사업 대비 모아주택은 2만㎡ 미만까지 완화돼 통상 재개발 사업 규모에 버금가는 규모로 사업을 추진할 수 있게 된다.

사업시행구역 내 67% 이상 돼야 사업 시행이 가능한 노후도 요건은 57% 이상만 돼도 가능해지며 바닥면적 660㎡ 이하 철근콘크리트구조 공동주택을 노후 불량건축물로 보는 기준이 30년 이상에서 20년 이상으로 완화하는 혜택을 받을 수 있다.

또 가로주택정비사업에서 1종 일반주거지역은 4층 이하 연립·다세대 주택만 가능하나 2종 일반주거지역으로 용도지역을 상향할 경우 아파트 건립 및 용적률도 완화 받을 수 있어 공동개발이 가능해진다. 2종 일반주거지역이 3종으로 용도지역을 상향, 용적률 완화를 통해 사업 여건이 개선될 수 있다.

아울러 특별건축구역으로 지정되면 건폐율·일조 등 확보를 위한 건축물의 높이 제한 등 여러 건축규제를 완화 받을 수 있게 돼 계획의 다양성 확보 및 사업여건 개선, 창의적 디자인 도입도 가능해진다.

한병용 주택정책실장은 “열악한 저층 주거지는 고질적인 주차난, 부족한 기반시설 뿐만 아니라 침수․화재 취약 등 각종 재난에도 매우 취약한 실정”이라며 “시민 호응과 기대가 높은 모아주택·모아타운 정책을 안정적으로 추진하여 열악한 저층 주거지가 조속히 정비될 수 있도록 최선을 다하겠다”고 말했다.

박노창 기자 park@arunews.com