[그래픽=홍영주 기자]
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최근 신탁사들의 재개발·재건축은 물론 가로주택 등 소규모정비사업 진출이 활발해지고 있다.

업계에서는 정비사업에 대한 신탁 시행자 및 대행자 지정을 통해 사업을 추진할 경우 신탁방식 정비사업으로 통용된다. 도입 후 약 7년째 접어든 현재 누적액이 47조2,000억원을 돌파할 정도로 몸집이 커졌다.

신탁방식 정비사업은 지난 2016년 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 본격 도입됐다. 가장 큰 장점은 초기 사업장에 대한 원활한 자금조달이 꼽힌다.

다만, 전문가들은 신탁방식 추진 및 전환을 꼼꼼하게 따져봐야 한다고 조언한다. 통상 신탁사가 가져가는 수수료가 일반분양 수입의 1~3%대로 높고, 해지할 경우에도 수탁자 전원의 동의가 필요한 계약조항이 명시돼있다는 이유에서다.

[그래픽=홍영주 기자]
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▲여의도와 목동 등 신탁사와 업무협약 체결 릴레이… 가로주택으로도 영역 확장=신탁사들의 정비사업 진출 사례가 급속도로 늘고 있다. 업계에서는 올해 누적액이 약 50조원에 육박할 것이라는 분석이 나온다.

여의도 일대 전경 [사진=이혁기 기자]
여의도 일대 전경 [사진=이혁기 기자]

업계에 따르면 신탁방식으로 정비사업을 추진하고 있는 사업장은 전국에 40여곳으로 파악됐다. 이 가운데 눈길이 집중되고 있는 곳은 올해 시공자 선정이 활발해 질 것으로 예상되는 여의도 일대 재건축사업장들이다. 여의도 내에서는 시범아파트와 수정아파트, 광장3~11동, 한양아파트, 공작아파트 은하아파트, 삼익아파트 등 상당수 단지들이 신탁방식 재건축사업을 추진하고 있다.

서울 양천구 목동아파트 일대 [사진=양천구 제공]
서울 양천구 목동아파트 일대 [사진=양천구 제공]

목동 일대에서도 9단지와 14단지 등이 신탁사와 업무협약(MOU)을 체결하는 등 신탁방식 도입을 예고했다. 먼저 9단지의 경우 지난달 26일 한국자산신탁과 업무협약을 체결했다. 이를 위해 추진준비위원회는 사업추진 방식을 정하기 위해 주민 설문조사를 진행했고, 신탁방식 도입에 90%이상의 주민들이 찬성했다. 인근 14단지 역시 지난 3월 31일 KB부동산신탁과 업무협약을 체결했고, 7단지는 신탁방식 전환을 논의 중인 상황이다.

신탁사들은 가로주택 등 소규모정비사업 진출도 활발하다. 이달 16일 코리아신탁이 경기 고양시 세인아파트 소규모재건축 사업대행자로 지정·고시됐고, 한국토지신탁은 지난달 22일 삼전동 일대 주민들을 대상으로 모아타운 설명회를 열었다.

 

[사진=한국주택경제신문DB]
[사진=한국주택경제신문DB]

▲신탁 전환 이유, 공사비 상승이 원인?… 가장 큰 장점은 원활한 자금조달=신탁사들은 정비사업을 신탁 사업대행 및 사업시행방식으로 추진했을 때의 장점으로 수준 높은 전문성을 내세운다. 공사비 절감과 사업기간 단축 등의 내용으로도 홍보에 나서고 있다.

다만, 업계에서는 신탁방식 정비사업의 최대 장점으로 사업 초기 단계에서 원활한 자금조달이 가능하다는 점을 꼽는다. 금융권과의 업무협약 체결 등을 통해 정비사업에 대한 원활한 자금조달 기반이 마련돼있다는 것이다.

일례로 코람코자산신탁은 지난 8일 동서울농협협동조합과 신탁자금 조달을 위한 업무협약을 체결했다.

이와 함께 하나자산신탁의 경우 우수한 신용도와 안전성을 갖춘 금융그룹계열 신탁사라는 점을 부각시킨다. 하나금융그룹 계열사로서, 하나금융지주가 지분 100%를 보유하고 있다. 즉, 우수한 자금력을 바탕에 둔 정비사업 자금조달이 순조로운 사업 추진으로 이어진다는 것이다.

 

▲일반분양 수입의 1~3%대 높은 수수료는 단점… 계약해지시 수탁자 전원 동의 필요 등 까다로운 규정 꼼꼼하게 따져봐야=전문가들은 신탁방식 정비사업의 경우 높은 수수료 등 단점도 존재하기 때문에 사업유형 확정 및 전환시 꼼꼼하게 따져봐야 한다는 입장을 내놓고 있다. 

실제로 신탁사를 사업시행자 및 대행자로 지정하게 되면 수수료가 발생한다. 분양수익의 일정 비율을 용역업무에 따른 수수료로 가져간다. 이 부분이 신탁보수에 해당된다. 업계는 신탁사들의 수수료 규모가 만만치 않다는 평가다. 통상 일반분양 수입의 1~3%대가 책정된다. 이 비용이 결국 주민들의 분담금에 포함되는데, 부담으로 작용할 수 있다는 것이다.

계약을 해지할 때도 계약서에 명시된 조항이 발목을 잡을 수 있다고 지적한다. 계약서상 수탁자 전원의 동의 또는 토지등소유자 80% 이상의 동의를 받아야 한다는 점 등을 해제요건으로 명시해놓기 때문이다.

이혁기 기자 lee@arunews.com

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