재개발 신통기획, 공모→수시신청으로 변경

재개발 신속통합기획이 수시신청으로 전환된다. 기존에는 매년 한차례 공모로 진행했지만 주거환경 개선과 주택공급 확대를 위해 수시신청으로 변경하는 것이다.

시는 5월 8일부터 시기에 관계없이 주민이 자치구로 재개발 후보지를 신청할 수 있으며 매월 수시 검토를 통해 후보지를 선정한다고 8일 밝혔다.

오는 연말까지 재개발 후보지 13만 세대 이상을 확보하기 위해 지금까지 공모로 확보한 9만6,000세대 외에도 연내 후보지 3만4,000세대 이상을 추가 선정한다는 계획이다. 수시 신청을 통해 후보지로 선정돼도 공모 때와 마찬가지로 신통기획을 적용해 정비계획을 수립하게 된다.

▲공모로 연 1회 선정했던 방식에서 수시 신청 전환=먼저 재개발 사업 활성화 및 속도를 높이기 위해 지난해까지는 연 1회 공모를 통해 신청받았던 재개발 후보지 선정방식을 ‘수시 신청·선정’ 방식으로 전환한다.

재개발 희망지역 주민이 신청요건을 갖춰 자치구로 후보지를 신청하면 자치구 사전검토와 추천을 거쳐 매달 열리는 시 선정위원회 심사를 거쳐 최종 후보지가 선정된다.

수시 신청요건은 공모 때와 동일하다. 법령·조례 상 재개발 정비구역 지정요건에 맞으면서 토지등소유자 30% 이상이 구역지정을 희망하는 지역 등 두 가지 요건을 모두 충족해야 한다.

재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40% 이하, 과소필지 40% 이상, 호수밀도 60동/ha 이상) 중 1개 이상을 충족하면 되고 토지등소유자 동의는 30% 이상을 징구하면 신청할 수 있다. 다만, 토지등소유자 50% 이상 동의를 받아 추진하는 주거환경개선사업지역(관리형)의 경우에는 토지등소유자 30%가 아닌 50% 이상 동의를 받아야 신청할 수 있다.

신청구역의 재개발 추진 적정성, 정비 시급성, 실현가능성 등 현황 검토를 위해 이뤄지는 자치구 사전검토 및 선정위원회 개최 등 후보지 선정절차도 기존 공모와 동일하게 유지된다.

시는 오는 6월부터 매월 세 번째 목요일 선정위원회를 개최할 예정이다. 서울시 각 소관부서에서 선정위원회 개최 3주 전까지 상정 요청된 구역을 대상으로 심사를 한다. 자치구는 위원회 일정과 시 소관부서 검토기간, 관계부서 사전협의 일정 등을 고려해 사전검토 완료 후 서울시 각 소관부서로 수시 추천이 가능하다. 추천된 구역은 서울시 소관부서 검토를 거쳐 위원회에 상정되고 관계 전문가로 구성된 선정위원회 심사를 거쳐 최종 선정 여부가 결정된다.

▲침수 이력·반지하 등 재난취약지역, 주민 추진의지 높은 구역 등 우선 검토=시는 침수 등 재난에 취약한 주거지역의 개선을 위해 지난해 재개발 후보지 공모부터 침수 이력이 있거나 반지하주택 밀집지역에 각 항목별 최대 5점씩 가점을 부여하고 있다.

또 재개발 사업은 주민 의지에 따라 속도가 결정되는 만큼 추진의지가 높은 구역은 특별한 제외 사유가 없는 한 후보지로 우선 검토하고 선정 시 행·재정적 지원도 아끼지 않을 방침이다.

이를 위해 앞으로는 정량평가 내용 중 ‘찬성동의율 가점’을 최대 5점에서 10점으로 상향한다. 다만 추진의지가 높더라도 제외 사유가 있거나 선정위원회에서 재개발 추진이 부적합하다고 판단되거나 도시규제 등 사유로 사업성이 현저히 낮다고 판단되는 구역 등은 후보지 선정에서 제외하거나 사전타당성 조사 등 선행 후에 재검토가 이뤄질 수 있다.

▲사업성 낮아 후보지 탈락했지만 추진의지 높은 반복 미선정구역에는 사전타당성 조사 지원=시는 지난 네 차례의 공모(민간·공공)에서 도시규제(1종일반․고도지구 등)로 사업성이 낮아 후보지 선정에서 2회 이상 반복해서 제외됐지만 주민 추진의지가 높은 노후 주거지를 정비할 수 있는 기회를 열어주기 위해 해당 구역에 사전타당성 조사 용역 비용 50%를 지원키로 했다.

이달 중으로 지원대상에 해당하는 구역의 관할 자치구에 사전타당성 조사 용역 추진의사를 우선적으로 확인하고 대상이 확정되면 하반기 내 사전타당성 조사가 진행될 수 있도록 지원한다.

자치구는 사전타당성 조사 용역을 통해 개략계획·추정분담금 산출내용 등 구역의 정확한 현황을 도출해 주민설명회 등을 통해 주민에게 설명하여 재개발 추진의사를 재확인하게 된다.

재확인 결과 동의 2/3 이상, 반대 1/4(25%) 미만 충족 시 별도의 재신청 절차(주민→자치구) 없이 자치구가 시로 재추천하고, 시는 바로 선정위원회를 열어 추진 여부를 신속히 결정하게 된다.

사전타당성 조사 용역에서는 개략계획 수립, 추정분담금 산출 외에도 해당 구역 실정에 맞는 실질적 주거환경개선 방안(결합 개발, 모아타운 등)도 함께 검토해 자치구가 구역 특성에 맞는 주거환경 개선방안을 마련하는 자료로 활용할 수 있도록 할 계획이다.

▲지분쪼개기 등 투기 막기 위해 권리산정기준일은 2022년 1월 28일로 적용=시는 지분쪼개기·갭투자 등 재개발 후보지 투기 세력 유입을 차단하기 위해 1차 공모 후보지 발표(2021.12.28) 당시 안내한 대로 올해 선정되는 후보지의 권리산정기준일을 2022년 1월 28일로 적용하고, 2024년부터 선정되는 후보지는 자치구 추천일(자치구→시) 또는 별도 요청일을 권리산정기준일로 추진할 예정이다.

시는 미선정 구역에도 권리산정기준일 지정, 토지거래허가구역 지정, 건축허가 제한 등 강력한 투기방지 대책을 적용한다.

▲동의서 번호 의무화=시는 재개발 후보지 선정에 주민 추진의지가 중요해짐에 따라 동의서 징구의 투명성을 높이고 주민 알권리 강화를 위해 동의서 제출 절차를 변경한다.

앞으로는 주민 동의서를 받기 전 관할 자치구로부터 동의서 번호를 부여받아 사용해야 한다. 작년 연말과 2차 공모 이후 이미 징구한 동의서도 인정되나 해당 구역의 추진주체는 이번 수시 전환 발표 후 관할 자치구에 기 징구한 동의서를 포함하여 자치구에 번호 부여를 요청해 번호가 기재된 동의서를 사용해 징구해야 한다.

번호를 부여한 자치구는 해당 구역의 재개발 추진동향을 구역 주민들이 알 수 있게 구청 홈페이지 및 해당 동주민센터 게시판 등에 구역계 등을 공개하게 되며 이를 통해 주민들의 찬·반의사 표현 등 주민 알권리가 강화된다.

또 동의서 번호부여를 통해 자치구는 해당 구역의 재개발 추진 동향을 사전에 파악할 수 있게 돼 신축허가 신청시 사전안내 등 선제적인 투기방지대책 추진도 가능해지고, 추진주체별 동의서 구분도 가능해 지는 등 동의서 징구의 투명성 또한 높아질 것으로 기대된다.

한병용 서울시 주택정책실장은 “지난 2년 간 공모를 통해 신속통합기획 재개발 후보지 46개소를 선정해 현재 사업이 순조롭게 진행되고 있다”며 “이번 후보지 신청 및 선정방식 개선으로 후보지 선정에 더욱 박차를 가해 낙후된 저층주거지 재개발 사업이 신속하게 추진될 수 있도록 행정적 지원을 아끼지 않겠다”고 말했다.

박노창 기자 park@arunews.com