올해 첫 개정되는 정비사업 법안은 | 확 뜯어 고친 소규모주택정비법… 대변화 예고

국회가 2022년 새해 초반부터 법안 심사로 바쁜 일정에 돌입했다. 도시정비법을 비롯해 소규모주택정비법, 재건축이익환수법 등 정비사업 관련 개정 법안들이 대거 국토교통위원회에 이어 지난 11일 국회 본회의까지 통과하면서 공포만을 남겨두게 됐다. 특히 소규모주택정비법은 사실상 전부개정 수준의 변화가 예상되고 있다. 소규모주택정비법은 지난 2018년부터 본격 시행에 들어갔지만, 상당부분 도시정비법을 준용하다보니 소규모주택정비사업을 추진하는 과정에서 혼선이 발생했다. 이에 따라 이번 개정안에는 그동안 규정하지 않았던 창립총회를 비롯해 시공자 선정기준, 조합 해산, 조합원 자격제한 등이 대거 도입됐다.

▲시장·군수, 사업시행자 지정 시 14일 이상 주민공람 및 의견 수렴 의무화

우선 소규모주택정비사업의 공공시행자나 지정개발자가 지정되는 경우에 주민공람과 의견수렴 절차를 거치도록 의무화했다.

현행법에 따르면 시장·군수는 △천재지변 등으로 긴급히 사업을 시행해야 하는 경우 △조합이 장기간 사업을 진행하지 못하거나, 사업시행계획이 취소되는 경우 △토지등소유자 과반이 공공사업시행자 지정을 요청하는 경우에는 직접 시행하거나, 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정할 수 있다. 또 지정개발자로 조합설립 요건 이상의 동의를 받은 신탁사의 경우에도 사업시행자 지정이 가능하다.

이번 개정안에는 해당 사업시행자를 지정하는 것은 물론 주민합의체, 조합설립인가 시에도 14일 이상 주민공람을 거쳐 의견을 수렴한 후 지자체 공보에 고시하도록 했다.

▲소규모주택정비사업, 시공자·정비업체 선정 시 국토부 선정기준 고시 따라야

소규모주택정비사업의 시공자·정비업체 선정기준도 정해질 전망이다. 현행법에는 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 등을 선정하도록 규정하고 있다. 이에 따라 일선 조합에서는 도시정비법상의 정비사업 계약업무 처리기준을 준용해 시공자와 정비업체를 선정하는 것이 일반적이었다.

하지만 이번 개정안에는 소규모주택정비사업을 시행하는 조합이 시공자와 정비업체를 선정하기 위해서는 ‘국토교통부장관이 정해 고시하는 방법’을 따르도록 했다. 따라서 정비사업 계약업무 처리기준과 유사한 소규모주택정비사업 시공자 선정기준이 나올 것으로 예상되고 있다.

▲창립총회, 조합설립 위한 동의율 확보 이후에 개최 가능

소규모주택정비사업도 재건축·재개발과 마찬가지로 조합설립동의율을 확보해야 창립총회 개최가 가능해진다.

현행법에는 소규모주택정비사업의 조합을 설립하려면 각 사업방식에 따른 토지등소유자의 동의를 받아 시장·군수 등의 인가를 받도록 규정하고 있다. 창립총회에 대한 구체적인 기준이 없다보니 개최 방법과 절차 등에 대해 논란이 일었다. 실제로 법제처에서도 가로주택정비사업의 창립총회 절차 등에 대해 도시정비법이 준용되지 않는다는 해석을 내린 바 있다.

하지만 이번 개정안에는 소규모주택정비사업의 조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자의 동의를 받은 후 창립총회를 개최하도록 명문화했다. 이에 따라 앞으로는 조합을 설립하는 구역에서는 도시정비법에 따른 정비사업과 마찬가지로 조합설립 동의율을 확보한 후에 창립총회가 가능해진다.

▲조합원 과반수 해산 요청하거나 일몰제 적용 시 조합설립 취소

조합설립인가를 취소할 수 있는 근거 규정도 신설됐다.

먼저 조합원 과반수의 동의로 조합 해산을 요청하면 시장·군수 등은 조합설립인가를 취소하도록 강제했다. 현행법에는 조합원의 요청으로 조합을 해산할 수 있는 규정은 없는 상황이다.

또 이른바 ‘일몰제’도 적용된다. 시장·군수 등은 △조합설립인가 이후 2년 이내 건축심의 또는 통합심의를 신청하지 않는 경우 △조합설립인가 이후 4년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 않는 경우 △이전고시가 있은 날부터 1년이 되는 날까지 청산절차를 이행하지 않는 경우에는 업무의 시정, 조합의 해산 등 필요한 조치를 명하거나, 조합설립인가를 취소할 수 있다. 조합설립인가 취소 절차나 방법 등은 향후 대통령령으로 정하게 된다.

▲소규모주택정비구역 행위제한, 조합원 지위양도 금지 등도 적용

소규모주택정비구역에서 건물을 건축하거나, 공작물을 설치하는 등의 행위제한이 적용된다. 행위제한 시기는 공공시행자·지정개발자의 지정 고시가 있거나, 주민합의체 구성 고시, 조합설립인가 고시 등이 있은 다음 날부터다.

투기과열지구 내에서 추진되는 소규모재건축사업의 조합원 자격도 제한된다. 현행법에서는 소규모재건축사업에 한해 조합설립인가 이후에 건물이나 토지를 양수한 경우 조합원이 될 수 없도록 규정하고 있다.

하지만 개정안에는 소규모재건축은 물론 가로주택정비사업과 소규모재개발사업도 조합설립인가 이후에는 조합원 지위양도가 금지된다. 다만 1세대1주택자이면서 양도하는 주택에 일정기간 소유·거주하는 경우에는 예외 적용을 받게 된다. 구체적인 기간은 대통령령으로 정할 예정이다.

이와 함께 조합설립동의 등 토지등소유자의 동의를 받아야 하는 경우 시장·군수 등이 검인한 서면동의서 사용을 의무화했으며, 조합원 등이 자료를 열람·복사 요청 시 15일 이내에 제공하도록 했다.

심민규 기자 smk@arunews.com