국토위 통과한 법안 살펴보니… 공공재개발 법적상한용적률 120%까지 완화

공공재개발을 시행하는 경우 법적상한용적률의 120%까지 완화된다. 공공재건축 기부채납은 종전 50~70%에서 40~70%로 하향 조정됐다. 아울러 공공재개발·공공재건축사업의 속도를 높이기 위해 각종 위원회의 심의가 통합된다. 이런 내용의 공공재개발·공공재건축 관련 도시 및 주거환경정비법 개정안이 위원장 대안으로 지난 12일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과했다.

위원장 대안에 따르면 먼저 공공재개발의 투기 수요 유입을 막기 위해 정비구역 지정권자는 예정구역을 지정할 수 있다. 예정구역 내에서는 건축물의 건축이나 토지의 분할 등은 시장·군수의 허가를 받아야 한다.

또 공공재개발 예정구역 내 분양권 산정 기준일은 예정구역 지정·고시가 있은 날 또는 시·도시지사가 예정구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날의 다음 날을 기준으로 정한다.

만일 예정구역 지정·고시 이후 2년이 되는 날까지 예정구역이 정비구역으로 지정되지 않거나 시행자가 지정되지 않으면 2년이 되는 다음날 예정구역은 해제해야 한다. 다만 1회에 한해 1년의 범위 내에서 연장할 수 있다.

여기에 정비구역 지정권자는 기본계획을 수립하거나 변경하지 않고도 공공재개발 정비구역을 지정할 수 있도록 했다. 대신 정비계획의 지정권자는 공공재개발사업을 위한 정비구역을 지정·고시한 날부터 1년이 되는 날까지 공공재개발사업 시행자가 지정되지 않으면 그 1년이 되는 날의 다음 날에 정비구역 지정을 해제해야 한다. 마찬가지로 정비구역의 지정권자는 1회에 한하여 1년의 범위 내에서 정비구역의 지정을 연장할 수 있다.

▲공공재개발 특례=공공재개발사업 시행자는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 및 조례에도 불구하고 지방도시계획위원회 및 도시재정비위원회의 심의를 거쳐 법적상한용적률의 120%까지 건축할 수 있다. 이를 법적상한초과용적률이라고 한다.

용적률 인센티브가 주어지는 만큼 법적상한초과용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률의 20~50% 이하로서 시·도 조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설해 인수자에게 공급해야 한다. 천재지변이나 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있는 경우 등은 예외가 적용된다. 이때 건설한 국민주택규모 주택의 공급 및 인수방법에 관해서는 현행 도시 및 주거환경정비법의 소형주택 공급 및 인수절차를 따르면 된다.

▲공공재건축 특례=공공재건축구역은 정비구역의 지정·고시가 있은 날부터 국토계획법에 따라 주거지역을 세분해 정하는 지역 중 대통령령으로 정하는 지역으로 결정·고시된 것으로 본다.

마찬가지로 공공재건축사업을 시행하는 경우 완화된 용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률의 40~70% 이하로서 주택증가 규모나 정비구역의 재정적 여건 등을 고려해 시·도 조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설해 인수자에게 공급해야 한다. 당초 처음 발의된 개정안에서는 이 비율이 50~70%였지만 국회 논의 과정에서 최저비율이 40%로 낮아졌다.

이때 주택의 공급가격은 공공주택 특별법에 따라 국토교통부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 하고, 분양을 목적으로 인수한 주택의 공급가격은 주택법에 따라 국토장관이 고시하는 기본형 건축비로 한다. 이 경우 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다. 국민주택규모 주택의 공급 및 인수방법에 관해서는 도시정비법상 소형주택 공급 및 인수절차를 준용한다.

이 중에서 인수자는 공공재건축사업 시행자로부터 공급받은 주택 중 대통령령으로 정하는 비율에 해당하는 주택에 대해서는 분양할 수 있다. 분양주택의 인수자는 감정평가액의 50% 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 가격으로 부속 토지를 인수해야 한다.

▲공공재개발·공공재건축 통합심의=정비구역의 지정권자는 공공재개발사업 또는 공공재건축사업의 사업시행계획인가와 관련된 통합해 검토 및 심의할 수 있다. 이를 통합심의라고 한다.

구체적으로 △건축법에 따른 건축물의 건축 및 특별건축구역의 지정 등에 관한 사항 △경관법에 따른 경관심의에 관한 사항 △교육환경 보호에 관한 법률에 따른 교육환경평가 △국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시·군관리계획에 관한 사항 △도시교통정비 촉진법에 따른 교통영향평가에 관한 사항 △자연재해대책법에 따른 재해영향평가 등에 관한 사항 △환경영향평가법에 따른 환경영향평가 등에 관한 사항 △그 밖에 국토교통부장관, 시·도지사 또는 시장·군수 등이 필요하다고 인정하여 통합심의에 부치는 사항 등이다.

통합심의를 신청하는 경우 정비구역의 지정권자는 통합심의를 효율적으로 처리하기 위해 필요한 경우 제출기한을 정해 제출토록 할 수 있다.

▲통합심의 절차=통합심의위원회의 구성이나 통합심의의 방법 및 절차에 관한 사항은 대통령령으로 정하는데 정비구역의 지정권자가 통합심의를 하는 경우 어느 하나에 해당하는 위원회에 속하고, 해당 위원회의 위원장의 추천을 받은 위원, 정비구역의 지정권자가 속한 지방자치단체 소속 공무원 및 사업계획인가권자가 속한 지방자치단체 소속 공무원으로 소집된 통합심의위원회를 구성해 심의해야 한다.

시장·군수 등은 특별한 사유가 없으면 통합심의 결과를 반영해 사업시행계획을 인가해야 한다. 통합심의를 거친 경우에는 검토·심의·조사·협의·조정 또는 재정을 거친 것으로 본다.

이밖에 정비사업 지원기구로 한국부동산원과 한국토지주택공사 외에 지방공기업법에 따라 설립된 지방공사도 추가된다. 앞으로 이들은 공공재개발과 공공재건축사업의 지원을 맡게 된다.

박노창 기자 park@arunews.com