Q. 종후자산(분양예정 대지 또는 건축물)의 토지/건물 비율이 있다고 하는데 이 비율은 어떻게 산정되고 왜 필요한가요?
A. 종후자산 토지/건물 비율이 정비사업에서 왜 필요한지 논하기 앞서 해당 비율이 토지/건물 시장가치의 비율을 의미하는 것은 아님을 이해할 필요가 있습니다.
예를 들어 종후 아파트 가격이 10억이고 토지/건물이 6:4인 경우 토지가치 6억, 건물가치 4억으로 시장가치를 구분할 수 있는 것이 아니라 (지난 회에 언급한 바와 같이) 아파트 건설에 소요되는 항목별 원가비율로 보아야 합니다. 분양아파트 입주자모집공고에서 분양가를 대지비’, ‘건축비’ 등 비용측면으로 분리하여 표기하는 것도 같은 맥락이라 할 수 있습니다.
이렇게만 본다면 토지/건물 비율은 일견 불필요한 것으로 해석될 수도 있으나 토지/건물 비율은 ①부가가치세와 ②분양보증수수료 산정을 위해 적어도 분양이전 시점에 확정돼야 합니다. 부가세에 토지/건물 구분이 필요한 이유는 토지가 부가세 과세대상이 아니기 때문입니다. 달리 말하면 분양가를 토지/건물로 나누지 않는다면 매출부가세가 과대계상 될 것입니다.
분양보증수수료도 유사합니다. 보증수수료란 대게 대상물건의 위험도에 따라 달라져야 하고 토지의 경우 상대적으로 위험도가 낮고 반면 건물은 시공사의 신용등급에 따라 위험도가 달라집니다. 따라서 현행 분양보증수수료 체계도 토지분 보증수수료율이 최고 신용등급 시공사의 건물분 요율보다 낮습니다.
요약하면 분양원가에서 토지/건물 비율은 매출부가세, 분양보증수수료 등과 관련이 있고 토지비율이 더 중요하고 아파트용지가격을 기준하여 토지비율이 높을 수 있는 일반분양시점에 토지/비율을 재산정함이 바람직하다 할 수 있습니다. 참고로 매출부가세의 경우 국민주택 규모 이하 아파트의 경우 부가세는 없고 초과분에만 부과되나 분양보증수수료는 주택규모와 무관합니다.