이웃 토지의 경계를 침범하여 건물을 건축하고 담을 쌓았다. 20년이 지나도록 경계를 침범 당한 쪽에서 아무런 조치를 취하지 않았다.
침범자가 시효취득을 주장한다. 20년 동안 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해 왔으니, 이제 침범부분 토지는 내 것이 되었다. 민법의 점유 취득시효 규정에 따라 하는 주장이다.
소송에서 침범자, 즉 20년 동안 점유한 사람의 주장이 받아들여질 가능성이 상당히 높다. 침범 당한 사람, 즉 소유자는 점유자가 처음부터 점유할 권능이 없다는 사실을 알고 점유하였다는 사실을 입증해야 한다.
점유자가 침범 부분 토지를 자기 소유라고 생각하여 점유하는 것, 자신에게 점유할 정당한 권원이 있다고 생각하여 점유하는 것을 자주점유라고 하고, 자신이 점유할 권원이 없다고 생각하면서 점유하는 것을 타주점유라고 한다.
민법은 점유자가 자주점유를 하는 것으로 추정하므로, 시효취득 요건을 갖추지 못하였다고 주장하는 쪽이 타주점유를 입증하여야 한다.
이런 민법의 규정으로 인해 침범자인 점유자가 유리하고 소유자는 불리한 상황에서 재판이 시작된다.
애초에 이웃 토지 경계를 침범하여 자신 토지 위에 건물을 건축하여 건물을 소유하던 침범자가 토지와 건물을 제3자에게 매각하였다.
매수인은 인접 토지와의 경계선을 정확하게 확인하여 보지 아니하여 착오로 인접 토지의 일부를 그가 매수·취득한 대지에 속하는 것으로 믿고 점유를 한다.
이때 원칙적으로 매수인은 침범부분에 대해서도 자주점유, 즉 소유의 의사에 기하여 점유를 하는 것이라고 보아야 한다. 이것이 기본적인 법리다.
침범자이든, 매수인이든 자기 토지보다 경계 침범 면적이 더 넓은 경우에도 침범부분을 소유의 의사로 점유한 것으로 보아야 하는가.
공부상 내 땅이 100㎡인데 실제로 내 대지는 200㎡라면, 내가 인접 토지 100㎡를 침범하고 있다는 사실을 알고 있다고 보아야 한다.
이때도 ‘소유의 의사’로 침범 부분을 점유하고 있다고 한다면 경계 침범을 정당화해 주는 것이 된다. 법질서에 어긋나는 행동을 법이 용인하는 꼴이 된다. 침범당한 소유자로서는 도저히 받아들일 수 없는 결과가 된다.
그래서 판례는 다음과 같은 기준으로 자주점유가 추정되지 않는다고 본다.
부동산을 매수하려는 사람은 통상 매매계약을 체결하기 전에 그 등기부등본이나 지적공부 등에 의하여 소유관계 및 면적 등을 확인한 다음 매매계약을 체결한다.
매매대상 대지의 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하다.
그러한 경우에는 매도인이 그 초과 부분에 대한 소유권을 취득하여 이전하여 주기로 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 초과 부분은 단순한 점용권의 매매로 보아야 하고 따라서 그 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다.
김영진 변호사 / 법무법인 우면