Q. 감정평가의 비교방식에서 개별요인비교란 무엇이고 감정평가에서 어떻게 적용하나요?A. 지난회까지 언급했던 시점수정, 지역요인 비교까지의 분석이 부동산이 위치하는 지역적 또는 다소 거시적인 부분의 분석이라고 한다면 지금부터는 선정된 사례와 평가대상 부동산 간의 개별적 또는 미시적인 부분의 분석을 통해 가격을 산정하는 절차가 필요한데 이것을 평가에서는 개별요인비교라고 합니다.개별요인비교를 이해하기 위해서는 먼저 그 개별요인의 개념을 아는 것이 필요합니다. 부동산이 다른 재화와 가장 구별되는 점이라고 할 수 있는 것은 움직이지 않는다는
정비 구역 내에 거주하고 있지 않은 토지등소유자 건물에 대한 명도 시 유념해야 할 부분 몇 가지를 알아보자.정비사업조합은 도시 및 주거환경정비법 제49조제6항은(제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다)를 근거로 관리처분인가 후 이주를 하지 않은 소유자 또는 세입자에 대한 명도 소송을 제기한다.명도 소송은 직접 점유자를 상대로 하므로 소유자라고
■ 주택시장안정화를 위한 주택정책의 기본방향일단 이번에 발표된, 그리고 과거에 발표된 주택시장 안정화 대책의 내용을 무시하고, 상식적으로 주택시장을 안정화하기 위해서 자주 등장하는 대책들에 대하여 긍정적인 측면과 부정적인 측면을 살펴보도록 하겠다.1.주택가격은 일반적으로 시간이 지남에 따라 상승해야 할까? 아니면 하락하여야 할까?지금 정부에서 집값이 비이상적으로 과도하게 상승한다고 주택시장 안정화 대책을 내 세웠는데, 이게 무슨 뚱딴지같은 질문일까?집값이 일반적으로 상승해야 한다고 생각하시는 분은 손!!!, 아님 하락? 아니면 같은
1. 사안의 개요=피고 조합은 2004.11.27. 총회를 개최하여 제1호 안건으로 ○○아파트 조합원에게 대형평형 중 290세대를, ○○아파트 조합원에게 33평형 100세대를 우선 배정하기로 하는 내용의 ‘단일조합 결의의 건’을 전체 조합원 1,673명 중 1,535명이 참석하여 그 중 1,516명의 찬성으로 의결하였다(전체 조합원 기준 동의율 90.61%).피고 조합은 2009.7.4. 분양신청(이하 ‘제1차 분양신청’이라고 한다) 기간을 2009.7.15.부터 같은 해 9.12.까지로 정하여 분양공고를 하였고 피고 조합의 분양신
요즘 국정농단 사건 재판이 연일 매스컴에 올라오고 있습니다. 평생 경찰서에 출입을 안해 본 사람들이 더 많을텐데요. 요즘 사회가 각박해져 고소·고발사건이 증가하고 있는 현실이라 본의 아니게 형사재판을 받을 가능성이 높아지고 있습니다.정비사업 추진에 있어서도 이해관계의 충돌로 인해 조합임원을 상대로 고소를 하거나, 조합업무집행과 관련하여 수사기관에서 불법행위를 인지해 수사를 개시하는 경우가 종종 발생하고 있습니다.형사사건은 크게 고소나 고발에 의해 개시되는 경우와 사고발생, 진정, 첩보 등을 통해 수사기관에서 사건을 인지하여 개시되는
지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 것을 내용으로 하는 물권이다. 민법은 지상권을 용익물권의 하나로 규정한다.금융기관은 나대지를 담보로 대출을 하면서 저당권을 설정하는 외에도, 많은 경우에 지상권도 함께 설정하여 등기를 한다. 저당권 등기와 지상권 등기가 한꺼번에 이루어진다.두 개의 등기를 함께 하는 이유가 있다. 채무자가 나대지를 담보로 대출을 받아서는 그 위에 건물을 짓고 다른 사람에게 처분해 버리면 금융기관이 애초에 담보가치로 잡은 나대지 가치에 못 미치는 금액만 회수할 수
1. 주거환경개선사업의 개괄재개발사업과 유사한 사업방식이지만 일반적으로 주거환경이 열약하면서도 거주하고 있는 주민들의 소득수준이 매우 열약하여 주민 스스로 재개발을 할 수 없는 상태에 놓여 있어서 공공기관이 나서서 사업을 진행하는 방식이다. 흔히 우리가 말하는 달동네의 주거개선사업이다.이는 도시에서 저소득층이 거주하는 노후 및 불량주택이 밀집하여 있어 기존주택을 철거 또는 개량하고 공공시설 등을 정비하는 도시계획사업이다. 또한 저소득층의 주거복지 증진을 도모하여 이 지역에 거주하는 주민들의 현지 정착률을 높이고, 도로 등 정비기반시
1. 사실관계 및 질의요지 조합원 A가 2주택을 소유하던중 조합설립인가 이후 1주택을 B(자녀)에게 증여하였고, 이에 재건축조합은 도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 함) 제19조 제1항 제3호에 의거 A와 B를 1조합원으로 간주하였다. 이후 B(자녀)는 C(제3자)에게 주택을 매도하였다. 이 경우 A와 C는 도시정비법 제19조 제1항 제3호에 의거 1조합원으로 보아야 하는지 ? 또는 A와 C를 각각의 조합원으로 볼 수 있는지 ? 2. 1조합원 간주 조합원 A가 2주택을 소유하던중 조합설립인가 이후 1주택을 B(자녀)에
도시정비법상 정비사업은 단순히 노후․불량건축물을 철거하고 그 자리에 건축물을 그대로 신축하는 것이 아니라 정비구역 내 토지이용계획은 물론 건축물 배치계획, 도로, 공원, 학교 등의 정비기반시설의 설치까지 모두 변경하는 것을 의미한다. 이러한 사업의 특성상 정비사업이 추진되면 정비구역 내 토지등소유자 뿐만 아니라 ‘정비구역 외 인근 주민(이하 ‘인근 주민’이라 함)’들도 생활상 편익이나 부동산 가격 등에 있어서 어느 정도 영향을 받는 것이 사실이다. 도시정비법은 위와 같은 정비사업의 사실상 영향력을 고려하여 사업시행계획인가에 앞서
Q. 감정평가의 비교방식에서 지역요인비교란 무엇이고 감정평가에서 어떻게 적용하나요? A. 비교방식에서 거래사례 선정, 사정보정, 시점수정(여기까지는 지난 기고문을 참조바랍니다)까지의 작업을 완료하고 난 후에는 지역요인 비교를 거치게 됩니다. 지역요인 비교란 거래사례와 평가대상 부동산이 소재한 지역 간에 격차가 있는 경우 수치상으로 반영하는 절차를 말합니다. 지역요인이 발생하는 이유는 부동산이라는 재화가 가지고 있는 고유한 특성 때문이라 할 수 있습니다. 부동산은 위치가 고정되어 있어서 일단의 지역을 형성하는 특징이 있습니다. 그리고
1. 주택재개발사업의 개괄 주택재개발사업은 도시의 불량주택구역 내에서 토지를 합리적이고 효율적으로 이용하고 도시기능을 회복시키며 도시의 건축물과 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비 등 이와 관련된 부대사업을 한다. 즉 도시 내의 정비기반시설(도로, 공원, 학교, 공공시설 등)이 열악하고 노후 및 불량한 주거 밀집지역의 주택을 개량 건설하고 도로 등 공공시설을 정비하는 도시계획사업이다. 토지의 효율적인 이용과 도시기능을 회복시키는 도시계획측면, 공공주택의 건설로 주택공급의 확대측면 그리고 무주택 세입자에 대한 주거대책
1. 문제의 소재=최근 모 재개발 조합에서 조합장 임기 만료에 따라서 신임 조합장 선출 총회를 개최하여 ○○○를 조합장으로 선출한 후 관할 행정청에 조합장 변경을 이유로 하는 조합설립변경인가 신청을 하고 그에 대해서 변경인가처분이 내려졌다. 위 조합의 조합원 중 일부는 조합장 선출 총회 과정에 의결정족수 등 위법이 있음을 이유로 관할 행정청을 피고로 하여 ‘조합설립변경인가처분을 취소하라’는 행정소송을 행정법원에 제기하였다. 총회 과정 상 위법이 인정되어 행정법원에서는 ‘위 조합설립변경인가처분을 취소하라’는 판결을 내렸는데, 재개발
①조합과 현금청산대상자 사이에 청산금액에 관한 협의가 성립하지 않을 경우, 조합이 토지보상법에 따라 현금청산대상자들의 토지 등을 수용할 수 있는지 여부 및 수용보상금의 가격산정기준일 ②종전의 분양신청 현황을 기초로 새로운 관리처분계획을 수립하는 것이 허용되는 경우(대법원2016판결) 1. 협의불성립과 수용보상금 가격산정기준일=구 도시정비법(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제38조, 제40조 제1항, 제47조, 도시정비법 시행령 제48조, 토지보상법 제67조 제1
현금청산대상자는 사업시행자인 조합과 도시정비법 제47조에 의한 현금청산협의가 성립되지 않은 경우 토지보상법 제30조에 따라 수용재결신청을 청구할 수 있고, 사업시행자는 수용재결신청의 청구를 받은 날로부터 60일 이내에 수용재결을 신청하지 아니하면 토지보상법 제30조 제3항에 따라 현금청산대상자에게 지연된 기간에 대한 가산금을 지급하여야 한다(대법원 2015두50535 판결 등). 그런데 사업시행인가에서 정한 사업시행기간이 도과한 후 새로운 사업시행인가를 받은 경우는 어떻게 될까? 구체적으로 사업시행자인 조합이 사업시행기간을 48개월
■ 본 기고의 목적 정부는 불안정한 주택시장을 안정시키기 위하여 2017.8.2. 주택시장 안정화 방안을 발표하였다. 그 목적은 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제’라고 할 수 있다. 그런데 이 정책에 대하여 부동산전문가들의 견해는 많이 엇갈린다. 효과가 있을 것이라는 전망보다는 ‘과거 노무현 대통령시대 때의 부동산정책을 답습한 것으로서, 실패한 정책을 총 집대성한 것이다.’라는 견해가 더 많은 것으로 보인다. 본 변호사가 그동안 지내 온 국토교통부 고문변호사 6년, 경기도 고문변호사 7년, 서울특별시 도시계획위원 2년, 도시계획
부동산을 이용하는 사기 수법은 다양하다. 남의 물건을 팔아먹거나 임대해 보증금을 가로채는 경우, 하자 있는 물건을 터무니없는 값으로 팔아먹는 경우가 대표적일 것이다. 근저당권을 이용하는 사기 유형도 꽤 많다. 가짜 근저당권을 피담보채무와 함께 넘기는 경우는 회수 가능성이 적은 부실채권(NPL) 투자가 유행하면서 자주 보이는 사기 수법이다. 부동산 소유자가 이런 저런 사정으로 채무가 없는데도 지인에게 가짜 근저당을 설정해 주는 경우도 보인다. 채권자들에게 빚을 갚지 않기 위해 쓰는 수법이다. 사기죄로 의율되는 경우도 있겠지만 기본적으
재개발·재건축 등 정비사업은 사업 초기부터 완료시까지 각종 법률문제가 끊임없이 일어났다 사라지기를 반복합니다. 그 중에서도 정비사업의 법률적 하자 및 이해관계의 충돌로 인해 각종 소송을 제기하고 제기 당하는 등 쟁송이 빈발하고 있습니다. 먼저 우리나라 법 체계에서 인정되는 소송형태는 민사소송, 형사소송, 행정소송, 가사소송, 헌법소송 등이 있습니다. 민사소송은 매매, 임대차, 상거래, 금전차용, 단체의 결의 무효 등 일상 생활에서 사인(법인)간에 발생하는 법률문제에 분쟁이 생겨 법원에 거래상대방의 일방이 타방을 상대로 자기의 법률상
1. 주택재건축사업의 개괄=정비기반시설(도로, 공원, 학교, 공공시설 등)이 양호한 지역(일반적으로 아파트, 빌라단지)에서 노후 및 불량한 주택을 철거하고 그 대지위에 공동주택을 건설하는 것을 목적으로 한다. 구주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성하여 주택을 건설하여 주택의 공급을 증대시키고 주거환경 개선에 기여하는 것이 목적이다. 대부분 노후 및 불량한 아파트를 정비하는 아파트재건축정비사업과 노후화된 빌라, 다세대, 다가구, 단독주택 밀집지역을 재건축하는 단독주택재건축정비사업, 그리고 상기 두 가지 사업방식이 혼용된 재건축정비사
제한경쟁입찰에서는 5인 이상이 입찰에 참여해야 입찰이 유효하므로 4인 이하가 입찰에 참여한 때에는 총회 상정 없이 유찰로 처리되는 것이고 5인이 입찰에 참여한 경우에는 5인 모두 총회에 상정해야 하고 6인 이상을 선정하도록 되어 있으므로 6인이 입찰에 참여한 경우에도 모두 총회에 상정하여야 한다. 지명경쟁입찰에서는 3인 이상이 입찰에 참여해야 입찰이 유효하므로 2인 이하가 입찰에 참여한 때에는 총회 상정 없이 유찰로 처리되는 것이고, 3인 이상 6인 이하가 입찰에 참여한 경우에는 모두 총회에 상정하여야 한다. 일반경쟁입찰은 입찰이
도시 및 주거환경정비법상 주택재개발사업 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 각각 보유하는 A, B, C, D가 1세대에 속하던 중 조합설립인가 이후 다른 세대에 속하는 甲이 C로부터 C의 소유권 또는 지상권을 양수하여 토지등소유자의 지위를 취득한 경우 위 갑은 조합원 지위가 인정될 수 있을까 ? 도시정비법 제19조제1항제2호의 취지는 토지 또는 건축물을 하나의 1세대 내에서 분할하여 수인의 토지등소유자가 되는, 즉 세대분할로 인해 조합원이 증가하는 등 지분쪼개기를 통한 투기세력의 유입에 의한 도시정비사업의 사업성 저하