Q. 감정평가의 비교방식에서 개별요인비교란 무엇이고 감정평가에서 어떻게 적용하나요?
A. 지난회까지 언급했던 시점수정, 지역요인 비교까지의 분석이 부동산이 위치하는 지역적 또는 다소 거시적인 부분의 분석이라고 한다면 지금부터는 선정된 사례와 평가대상 부동산 간의 개별적 또는 미시적인 부분의 분석을 통해 가격을 산정하는 절차가 필요한데 이것을 평가에서는 개별요인비교라고 합니다.
개별요인비교를 이해하기 위해서는 먼저 그 개별요인의 개념을 아는 것이 필요합니다. 부동산이 다른 재화와 가장 구별되는 점이라고 할 수 있는 것은 움직이지 않는다는 것이고 이로 인해 서로 인접하였다 할지라도 각각의 특성이 다르거나 다르게 변할 수 있습니다. 부동산학에서는 이것을 ‘개별성’이라고 하는데 감정평가에서 개별요인비교란 이러한 개별성을 가치평정에 반영하는 것이라고 할 수 있습니다.
개별성을 구성하는 항목을 일일이 열거하는 것은 어렵기 때문에 원론적 차원에서 평가에 중요하다고 생각되는 몇 가지를 살펴보겠습니다. 첫 번째로 부동산의 용도분석 및 비교입니다. 용도의 판단은 개별요인을 비교하기 위해 선행되어야 하며 또 판단된 용도에 따라서 분석하여야 하는 요인비교 항목이 달라지기도 하고 또는 같은 항목이라도 가치형성에 영향을 미치는 정도가 달라질 수 있습니다.
주거용, 상업용, 농업용 부동산을 예로 들어보겠습니다. 통상의 경우 교통시설의 상태는 모든 용도에 영향을 끼칠 것입니다.
그러나 도로에 아예 접하지 않아서 통행할 수 없는 등의 경우를 제외하면 농업용의 경우는 가치에 미치는 정도가 다소 덜할 수 있지만 상업용의 경우는 농지보다 훨씬 더 중요할 것입니다. 반대로 비옥한 경작에 유리한 토질은 농업용에서는 선호도에 영향을 미치나 주거용이나 상업용은 그렇지 않을 것입니다. 동일한 요인이라 할지라도 용도별로 달리 작용하는 것입니다.