1. 미수청산금의 개념=미수청산금은 조합원이 조합에 불입하는 불입청산금을 조합의 수익으로 인식하지 않는 경우에 등장하는 계정과목이다. 미수청산금은 조합원이 관리처분계획에 의하여 분양받은 대지 또는 건축물의 평가액이 종전에 소유하고 있던 토지 도는 건축물의 가격을 초과하는 경우 조합이 조합원으로부터 징수할 청산금을 말한다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제57조제1항을 보면 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 및 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자
재개발조합은 총회를 개최하여 임기만료를 앞둔 임원들을 연임하는 결의를 한 후 관할구청에 조합설립변경인가를 신청하였다. 구청장은 조합장을 제외한 나머지 임원의 연임에 따른 조합설립변경부분은 인가하였으나 조합장의 연임에 따른 조합설립변경 부분에 대하여는 ‘연임총회와 같은 신임투표의 방식으로 조합장을 선출하는 것은 적절하지 아니하여 선임총회를 통해 조합장을 선출하는 것이 타당하다’라는 이유로 조합설립변경인가를 하면서 ‘인가조건’이라는 표현을 사용하여 ‘2018.2.10.까지 정기총회를 개최하여 관리처분계획 변경 및 선임절차를 진
Q. A재개발조합입니다. 현금청산자로부터 사용목적 등을 기재한 서면을 통해 토지등소유자 명부, 종전자산내역을 공개하라는 요청을 받았습니다. 종전자산내역을 공개해 주어야 하는지 여부가 궁금합니다. A. 재개발·재건축사업에서 각종 정보는 사람들의 주목을 받는다. 조합원들은 내 재산에 큰 영향을 미치는 사업진행 사항을 정확히 확인하기 위해, 외부인들은 투자 여부 결정의 잣대로 삼기 위해, 현금청산자들은 다른 현금청산자가 누구인지(다른 현금청산자의 동의를 받아 협의 감정평가업자를 추천하기 위함이다), 그리고 자신의 현금청산 금액이 적정한지
행정청이 조합장을 교체하지 않았다는 이유로 관리처분 변경인가를 내주지 않는 것이 가능할까? 또 사업시행계획에 사업비가 과다하다는 이유로 인가를 거부할 수 있을까? 최근 강남구청의 행정권한과 법제처의 유권해석이 업계에 논란이 되고 있다. 재건축·재개발 등 정비사업은 인·허가를 통해 진행되는 사업이다. 그만큼 인·허가권을 가진 행정청의 권력은 막강하다. 특히 도시 및 주거환경정비법에는 이른바 과거 ‘슈퍼 77조’로 불렸던 공공의 감독권을 규정한 조항도 있다. 법 등을 위반한 경우 각종 처분을 취소하거나 개선 권고 등의 조치를 취할 수
예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약은 원칙적으로 총회의 사전의결을 받아야 한다. 하지만 총회에서 용역업체를 선정했거나, 부담 정도 등을 의결했다면 사전의결을 받은 것으로 봐야 한다는 대법원의 판결이 나왔다. 계약 체결과 관련된 직접적인 의결을 받지 않더라도 조합원이 예상할 수 있을 정도로 정보가 제공됐다면 위법하지 않다는 것이다. 조합원의 부담이 될 계약과 관련된 사전결의 여부는 지난 2010년 대법원의 판결로 확정됐다. 당시 재판부는 조합원의 부담이 될 계약을 총회 의결사항으로 규정한 것은 조합원들의 권리·의무에
1. 사업시행계획서 작성 가. 법령 내용 ■ 법 제52조(사업시행계획서의 작성) ①사업시행자는 정비계획에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여야 한다. 1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다) 2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획 3. 임시거주시설을 포함한 주민이주대책 4. 세입자의 주거 및 이주 대책 5. 사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책 6. 제10조에 따른 임대주택의 건설계획(재건축사업의 경우는 제외한다) 7. 제54조제4항에 따른 소형주택의
1. 현금청산에서 토지등 소유자가 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 아니한 경우 재건축조합이 근저당권설정등기말소와의 동시이행을 주장하여 지급을 거절할 수 있는 청산금의 범위(대법원 2015.11.19 선고 2012다114776 전원합의체 판결)=재건축조합에 토지 등을 신탁 및 인도한 토지등소유자가 분양신청을 안해 현금청산대상자가 되었으나 토지 등에 근저당권설정등기가 남아 있는 경우 조합이 근저당권설정등기말소와의 동시이행을 주장하여 지급을 거절할 수 있는 청산금의 범위가 문제된 사안입니다. 대법원 전원합의체
1. 문제의 소재=조합을 대리해서 매도청구 소송을 진행하다보면 피고 미동의자 입장에서 매매대금에서 임대차 보증금이 공제되어서는 안된다는 주장을 하는 경우가 있다. 이와 같은 경우 피고 주장을 그래도 인정해버리면 조합 입장에서는 매매대금 전액을 지급하고서도 ‘미동의자가 세입자를 책임지고 내보내질 않을 경우’ 부동산의 현실 인도를 받지 못하는 불합리가 생기는 바 이에 대한 해결 방안을 논해본다. 2. 대법원 판결(대법원 2009.1.15. 선고 2008다40991 판결 등 참조)=구 도시 및 주거환경정비법 제39조에 의하여 매도청구권을
지난기고에서는 재개발조합의 수용권은 소유권 절대의 원칙을 깨뜨리고 일방적으로 소유권을 박탈하는 제도이기에 반드시 사전 협의 절차를 거쳐야만 한다는 것, 협의절차는 당사자 간 원만한 합의로 갈등해결을 도모하려는 취지라는 것, 도시정비법상 협의절차와 토지보상법상 협의절차가 이원적으로 규정되었지만 실무상 토지보상법상 협의절차만 중시되어 재결신청 시기가 늦추어졌었다는 것, 청산대상자들은 ‘재결신청청구’로 대응하였는바, 조합이 재결신청청구를 받고도 60일 이내에 재결을 신청하지 않으면 연 15퍼센트의 가산금을 지급하게 됨으로써 재결신청이 간
올해 10월부터 건설사가 조합원에게 금품을 제공하면 시공권 박탈은 물론 최대 2년간 입찰참여가 금지된다. 착공에 들어간 이후 금품제공 사실이 발각되면 뇌물수수 금액에 따라 최고 20%의 과징금이 부과된다. 국토교통부는 지난 12일 건설업자에 대한 과징금 부과기준 등을 담은 도시 및 주거환경정비법 시행령 일부개정령안을 입법예고했다. 이번 입법예고는 일부개정 도시정비법이 오는 10월 13일부터 시행되는 일부개정 도시정비법의 위임 사항을 정한 것으로, 시공자 선정과 관련된 벌칙 규정이 대폭 강화된 것이 특징이다. 시행을 앞두고 있는 도
부산시가 재개발·재건축 등 정비사업 관련 조례 손질을 마쳤다. 도시 및 주거환경정비법이 전면 개정되고 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법이 시행되면서 후속조치에 나선 것이다. 시는 지난 11일 도시 및 주거환경정비 조례를 비롯해 빈집 및 소규모주택정비 조례, 도시분쟁조정위원회 조례, 도시재정비 촉진 조례를 개정·공포했다고 밝혔다. 우선 개정된 도·정 조례에 따르면 정비사업의 유형을 재개발ㆍ재건축ㆍ주거환경개선사업으로 통합해 단순화하고 정비구역 직권해제 시 주민공람과 의회 의견청취 절차를 신설했다. 또 공공지원 대상사업을 정비하고
현재 입법예고 중인 도시정비법 시행령 일부개정령안에 따르면 건설사가 금품·향응 제공한 경우 최소 1년간 입찰참가가 제한된다. 금품수수금액에 따라 최대 2년까지 입찰이 제한될 수 있다. 개정안에 따르면 시·도지사는 건설사의 위반행의 종류와 위반 정도 등에 따라 입찰참가 제한을 명령할 수 있다. 건설사가 제공하거나, 제공의사를 표시·약속한 금액이 1,000만원 미만인 경우에는 1년간, 1,000만원 이상인 경우에는 2년간 해당지역의 정비사업에 대한 입찰이 제한된다. 건설사가 계약한 용역업체의 임직원이 금품·향응을 제공하거나, 약속한 금
재건축·재개발 등 정비사업이 시행된 이후 가장 강력한 처벌 규정 시행에 들어갈 전망이다. 시공자 선정 과정에서 금품제공 등 불법 행태가 만연함에 따라 관련법 개정을 통해 ‘역대급’ 벌칙 규정을 마련했다. 건설사나 용역업체가 뇌물을 수수하는 등의 불법 행태가 발각되면 시공권 박탈은 물론 최대 2년간 입찰참가도 제한된다. 이미 공사에 들어간 경우에는 시공권 박탈 대신 금품 수수금액에 따라 최고 공사비의 20%에 해당하는 과징금이 부과된다. 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 시행령 일부개정령안을 마련하고 입법예고에
정비사업에 있어 조합설립인가 취소 등 동의율 관련 소송은 주로 재건축 정비구역 내 상가에서 발생한다. 정비구역 내 상가가 여러 호실로 나눠져 사실상 각 소유주가 구분돼 있지만, 등기가 공유 건물일 경우 동의서는 대표자 1명에게 받으면 될까? 아니면 전체 토지등소유자에게 받아야할까? 최근 이러한 사례와 관련된 법원 판결이 나왔다. 법원은 조합설립시 등기가 명확하게 구분돼있지 않아도 구분 소유적 공유 관계에 있을 경우에는 대표공유자가 아닌 각 토지등소유자에게 동의서를 징구 받아야 한다고 판결했다. 상가 구조가 여러 호실로 구분돼 있고
Q. A 재개발조합입니다. 개정된 도시 및 주거환경정비법에서는 시장 등으로부터 조합설립인가 등을 언제 얻었는지에 따라 현금청산 시기, 지연손해금 적용 여부가 달라진다고 들었습니다. 이에 대한 내용이 궁금합니다. A. 도시정비법은 2002.12.30. 제정되어 2003.7.1.부터 시행되었다. 약 16년의 역사를 가진 법률로 그 기간 동안 어느 법률보다 많은 개정작업을 거쳤다. 법률 개정의 이유는 다양한 데서 찾을 수 있다. 그 내용이 시대 상황에 맞지 않거나 다른 법률의 규정과 충돌되거나 또는 법률 시행에 부당한 결과가 뒤따를 경우
1. 대의원회 구성 및 선임 가. 법령 내용 ■ 법 제46조(대의원회) ①조합원의 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다. ②대의원회는 조합원의 10분의 1 이상으로 구성한다. 다만, 조합원의 10분의 1이 100명을 넘는 경우에는 조합원의 10분의 1의 범위에서 100명 이상으로 구성할 수 있다. ③조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다. ④대의원회는 총회의 의결사항 중 대통령령으로 정하는 사항 외에는 총회의 권한을 대행할 수 있다. ⑤대의원의 수, 선임방법, 선임절차 및 대의원회의 의결방법 등은 대통령령으로
1. 추진위원회의 외부회계감사 1)외부회계감사 대상 정비사업조합=추진위원회단계에서의 회계감사는 주식회사의 외부회계감사에 관한 법률(외감법)에 의한 감사인(공인회계사)이 진행하며 추진위원회에서 조합으로 장부가 인계되기 전까지 납부 또는 지출된 금액이 3억5,000만원 이상인 경우 도시 및 주거환경정비법 제76조 및 동법 시행령 제67조제1항1호에 의거 실시한다. 납부 또는 지출된 금액은 실제 현금 등으로 지출된 금액에 한정되는 것이 아니라 지급의무가 발생한 금액 등을 포함하는 것으로서 상기 회계규정에 의거 사실상 지출에 해당하는 것을
1. 총회 소집절차 가. 법령 내용 (법 제44조) ① 조합에는 조합원으로 구성되는 총회를 둔다. ②총회는 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집한다. ③제2항에도 불구하고 조합임원의 사임, 해임 또는 임기만료 후 6개월 이상 조합임원이 선임되지 아니한 경우에는 시장·군수등이 조합임원 선출을 위한 총회를 소집할 수 있다. ④제2항 및 제3항에 따라 총회를 소집하려는 자는 총회가 개최되기 7일 전까지 회의 목적·안건·일시 및 장소를 정하여 조합원에게 통지하여야 한다. ⑤
1. 사업시행계획상의 사업시행기간 도과시 사업시행계획 및 그에 기해 사업시행기간 내에 이루어진 사업시행의 법적 효과는 유효(대법원 2016.12.1. 선고 2016두34905 판결)=주택재개발정비사업조합에 대한 조합설립인가처분 및 1차 조합설립변경인가처분이 무효로 판결확정되자 하자를 보완한 적법한 2차 조합설립변경인가를 받은 후 그에 기초하여 3차 사업시행계획변경인가를 받았고 그 변경인가서에 사업시행기간이 사업시행고시일로부터 48개월로 되어 있어 제4차 사업시행계획변경인가 당시에는 이미 기간이 도과되어 위 3차 및 4차, 그 이후의
Q. A재건축 구역 내 상가임차인입니다. A재건축조합은 관리처분계획인가를 받았고 제 상가가 재건축 사업시행구역 내에 위치해서 재건축조합으로부터 명도소장을 받았습니다. 제가 지급한 권리금은 회수할 수 있는 것인가요? A. A조합이 이미 관리처분계획 인가의 고시를 받은 이상 사업시행자인 A조합은 정비구역 내의 건물을 철거하는 방법으로 사업을 진행할 수 있고 이를 위하여 토지 또는 건축물의 권리자는 자신이 점유하고 있는 토지 또는 건축물을 사업시행자에게 인도하여야 합니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 임차인은 현재 점유하고 있는 해당