강남·잠실 등 도시정비형 재개발 본격 추진… 층수 등 규제도 완화

서울 창동·상계동 일대 구도심과 강남, 잠실 지역에서도 도시정비형 재개발이 본격 추진된다. 또 도심지역의 용적률 규제와 높이 제한이 대폭 완화됨에 따라 사업성 확보가 용이해질 전망이다.

서울시는 13일 ‘주택·건설 분야 규제 철폐 3종 추가 방안’을 발표했다. 최근 불안정한 국제 경기 등으로 어려움을 겪고 있다는 점을 고려해 업계의 애로사항 해소를 위해 마련됐다는 설명이다.

이번 규제 개선안의 핵심 내용은 △서울의 혁신적인 도시공간 구현을 위한 창동·상계,강남,잠실의 도시정비형 재개발사업 대상 확대 및 높이규제 철폐 △SH공사 신축약정 매입임대주택사업 피해 개선으로 사업자의 재정적 피해 요인 사전 차단 △조경공사 공사원가 산출 시 물주기 작업에 물 값과 기계경비 반영 등이다.

▲도시정비형 재개발 대상 확대… 도심지 높이·용적률 규제도 완화=먼저 시는 ‘도시정비형 재개발사업 규제개선’을 적용한다. 이번 개선안은 2030 도시·주거환경정비 기본계획(도시정비형 재개발사업부문) 변경을 통해 불합리한 규제를 개선하는 내용을 담았다.

일단 대규모·복합개발을 유도하고 공공공간을 확충해 노후화되어가는 도시 중심지가 활성화될 수 있도록 도시정비형 재개발 대상지를 추가한다. 동북권의 창동·상계 광역중심과 동남권의 강남 도심과 잠실 광역중심이 추가 대상이다.

중심지 위계를 고려해 기준 높이를 완화하는 한편, 최고 높이는 철폐해 다양한 경관 창출에 나선다. 영등포 도심의 경우 기준 높이를 삭제해 새로운 성장거점으로 발전을 유도한다. 또 광역 중심 및 마포·공덕 지역은 기준 높이 150m로 상향하고, 다른 지역 중심은 130m로 일괄 설정하는 것으로 규제를 완화한다.

초고령사회 진입에 따른 시니어 주택 도입과 활성화 방안을 모색하기 위해 인센티브도 도입한다. 지상 연면적의 20% 이상을 노인복지주택으로 도입하면 허용용적률 최대 200%, 높이 30m 추가 완화 등 인센티브를 통해 시니어 주택 공급을 위한 제도 개선(안)을 마련했다.

현재 도심부 등은 교통·의료 등 고령자 거주에 적합함에도 시니어 주택 공급이 부족해 고령화의 사회 여건 변화에 대응할 필요가 있다는 것이 시의 설명이다.

일반지역에 비해 오히려 용적률이 낮아 불합리했던 도시정비형 재개발구역의 용적률 체계를 합리적으로 변경해 대규모·복합개발을 유도한다. 상업·준주거 지역은 허용용적률을 현행 대비 10% 상향하고, 준공업지역은 산업부지의 용적률을 최대 800%까지 허용하는 등의 제도 개선을 반영했다.

▲SH신축약정 매입임대주택사업 피해개선… 조경공사에 물 값 등 반영=‘SH신축약정 매입임대주택사업 피해 개선’ 방안도 마련됐다. 현재 SH공사와 신축약정 매입임대주택 계약 후 공사 진행 중에 개발 예정지역으로 지정될 경우 ‘매입 불가 주택’으로 분류되어 사업자에게 피해가 발생하는 사례가 있어왔다.

실제로 공공주택특별법에 따르면 30㎡ 미만 세대 주차대수는 1대에서 0.3대로 완화할 수 있다. 문제는 매입 불가 주택이 되면 완화된 규정이 적용되지 않아 불법건축물로 분류된다는 점이다. 불법건축물로 분류되면 강제 이행금 발생하고, 사용수익이 불가하게 된다. 이에 따라 규제철폐안에는 개발사업 전 착공 승인을 받은 현장은 개발 예정지역으로 포함되면 SH공사에서 주택을 매입할 수 있도록 했다.

자금난으로 어려움을 겪고 있는 건설업계를 지원하기 위해 물 값과 기계경비 등을 공사비에 반영하는 방안도 발표했다. 서울시 건설공사 원가계산 시 적용되는 물 값은 서울아리수본부의 상수도 요금으로 산출하고, 운반 경비 등은 건설공사 표준품셈에 따라 기계경비(살수차)로 적용해 공사비에 반영할 수 있도록 한 것이다.

그동안은 하절기 폭염이 지속돼 반복된 물주기 작업에도 불구하고 물과 운반경비 지출로 인한 건설업계의 어려움이 있었다. 하지만 이번 개선안으로 재정적 부담이 경감될 것으로 예상된다.

한편 도시정비형 재개발사업 규제개선은 오는 14일 기본계획 변경을 위한 주민공람을 시작으로 관련 절차를 연내 완료할 계획이다. 이어 SH신축약정 매입임대주택사업 피해개선과 조경공사 수목 물주기 재료인 물 값 원가 계상은 즉시 시행에 들어간다.

이창현 서울시 규제혁신기획관은 “이번 규제 개선은 경제 활성화를 가로막는 거대한 장애물을 제거하고, 시민·건설업계 애로사항을 해소하기 위한 노력”이라며, “일회성 조치가 아닌 지속적인 소통과 노력을 통해 현장의 목소리에 더욱 귀 기울이겠다”라고 말했다.

심민규 기자 smk@arunews.com