서울시, 1년 이내 재개발·재건축 조합설립 끝낸다

서울시가 1년 이내 재개발·재건축 조합설립을 끝낼 수 있도록 지원하겠다고 공언했다. 사업 전 과정에 처리기한제를 도입해 기간을 단축하고, 보조금 지원 요건과 절차도 완화하겠다는 게 핵심이다. 이럴 경우 평균 18.5년이 걸리던 정비사업 기간이 평균 13년으로 줄여 입주시기가 5.5년 앞당겨진다는 게 시의 설명이다. 기존의 주택 공급 확대는 물론 공급 속도를 최대한 끌어올려 주택시장을 정상화하겠다는 것이다.

오세훈 시장은 지난 24일 중구 신당9구역 일대를 직접 찾아 이런 내용의 ‘주택 공급 촉진 방안’을 발표했다. 이날 치밀한 공정관리를 통한 인·허가 지연이나 사업중단 등의 ‘제로화’ 실현방안도 함께 내놓았다.

▲정비사업 기간 단축=시는 지금까지 신속통합기획, 규제철폐 등을 통한 정비구역 지정 확대에 집중했다. 이제는 신속하게 착공에 들어가 실제 입주로 이어지도록 주택공급을 가속화한다는 방침이다.

우선 정비구역 지정부터 사업시행인가, 착공 및 준공에 이르는 모든 기간에 대한 절차 혁신과 규제철폐, 행정절차 병목현상 등을 사전에 차단해 실효성과 속도감을 동시에 높인다는 계획이다.

이를 통해 △정비구역 지정은 2.5년→2년 △추진위원회 및 조합설립은 3.5년→1년 △사업 시행인가 및 관리처분인가·이주는 8.5년→6년으로 총 5.5년을 단축하는 것이 목표다.

이미 신속통합기획 도입을 통해 기존 5년 이상 걸리던 정비구역 지정을 평균 2~2.5년으로 단축한데 이어 0.5년 더 단축해서 2년 이내 구역 지정을 완료하겠다는 것이다. 아울러 신통기획 재개발 후보지 선정 직후 정비계획 수립비용을 지원하고 별도의 정비구역 지정 동의서 징구 절차를 생략해 6개월을 단축한다는 계획이다.

구역지정 다음 단계인 추진위원회 구성 및 조합설립인가 시기를 앞당기기 위해 공공보조금 지급 요건과 절차도 개선한다. 기존 주민동의율 50% 이상을 충족하고 신속통합기획 사전 기획자문 완료 후에야 지급하던 공공보조금을 별도의 주민동의 절차 없이도 즉시 지원한다. 이렇게 추진위원회 구성 시점을 6개월 이상 앞당기겠다는 것이다. 이럴 경우 후보지 선정 즉시 추진위원회 구성이 가능해지고, 구역지정 절차와 조합설립 준비를 동시에 추진해 평균 3.5년 소요됐던 조합설립을 구역지정 후 1년 이내로 획기적으로 단축될 것으로 시는 기대하고 있다.

정비사업 관련 절차를 동시에 처리할 수 있도록 ‘행정절차 사전·병행제도’도 도입한다. 제도 도입시 그동안 조합설립 이후 착공까지 평균 8.5년 걸리던 사업 기간을 6년 이내로 총 2.5년 단축할 수 있을 것으로 시는 예상하고 있다.

예를 들면 감정평가업체를 사전에 선정해 사업시행인가 직후 바로 평가에 착수하고 통합심의 중 사업시행계획서(안)도 미리 작성해 심의완료 후 바로 사업시행계획인가 신청을 하도록 준비할 수 있다. 또 철거공사 전 구조·굴토 심의 등도 동시 추진해 착공시기를 앞당기는 등 사업 효율성을 극대화한다는 것이다.

▲인허가 지연 제로=사업 기간 단축과 함께 정비사업 시작 후 지연 없이 신속하게 인·허가와 착공이 이뤄지도록 치밀한 공정관리 체계도 가동한다. 정비사업 속도를 차질 없이 끌어올려 주택 공급 불확실성을 해소하고 실행력을 높이는 것이 목적이다.

먼저 현재 구역지정 단계에서만 적용하던 처리기한제를 구역지정 이후~공사·준공에 이르는 정비사업 全 단계(6단계)에 확대 도입한다. 각 6개 단계별로 표준 처리기한을 설정하고 42개 세부공정으로 나누어 지연여부를 모니터링한다.

아울러 각각 사업지에 ‘공정촉진책임관’과 ‘갈등관리책임관’을 지정해 인·허가 단계에서 발생할 수 있는 사업 지연 원인을 사전에 파악하고 실시간 해소할 수 있는 공정·갈등관리 체계를 갖춘다.

공정촉진책임관은 처리기한이 초과됐거나 일정이 지연된 사업장에 대한 원인을 진단하고 보완책을 마련해 사업에 대한 정상 회복을 돕는다. 갈등관리책임관은 구역별로 별도로 지정하며 갈등 발생시 즉각적인 중재와 원활한 사업추진을 돕는 역할을 하게 된다.

▲자양4동에 이은 두 번째 행보=이날 신당9구역 일대를 직접 찾은 오 시장은 20여 년간 지지부진했던 이 지역의 주택공급 정상화를 위한 사업 여건 개선방안을 직접 살펴봤다.

신당9구역 재개발 사업은 신당동 432-1008번지 일대(면적 1만8,651㎡)에 공동주택 8개동 315세대와 부대복리시설 등을 짓는 프로젝트다.

지난 2010년 정비구역으로 지정된 신당9구역은 남산 숲세권과 버티고개역 역세권에 위치해 있지만 남산고도 제한과 소규모 개발 등 사업성 확보가 어려운 곳이다. 2005년 1월 추진위원회를 구성하고, 2010년 정비구역 지정을 거쳐 2018년 조합설립까지 끝냈지만 20년 이상 사업이 지연되고 있다.

앞서 오 시장은 지난 14일 자양4동 A구역 방문을 시작으로 주요 정비사업 현장을 직접 찾아 고도지구 높이 완화와 규제철폐 적용 등 현황을 살피고 10여 년간 중단됐던 정비사업 정상화 및 촉진 방안을 찾고 있다.

먼저 신당9구역은 지난달부터 시행 중인 서울시 규제철폐안 3호 ‘높이 규제지역 공공기여 완화’ 첫 적용지로 선정돼 ‘종상향시 공공기여율 10%→최대 2%로 완화를 검토한다. 규제철폐안 3호는 고도지구 등 높이 규제지역에서 용도지역을 상향할 경우 추가로 확보되는 용적률을 현실적으로 활용하지 못하는 문제를 해결하기 위해 도입된 제도다. 1단계 종상향시 기존 공공기여 의무비율(10%)을 지역 여건에 따라 최대 0%까지 완화할 수 있다.

아울러 고도지구 최고높이 기준을 28m→45m로 완화해 층수를 7층에서 15층으로 높인다. 여기에 사업성 보정계수 적용 등을 통해 용적률을 161%에서 250% 이상으로 확대해 사업성을 대대적으로 개선한다. 결론적으로 세대수도 315세대에서 약 500세대 이상으로 늘어난다.

오 시장은 “주택 문제를 해결하는 가장 근본적인 해법은 양질의 주택을 속도감 있게 공급하는 것”이라며 “사업지연으로 오랜 시간 악전고투한 신당9구역을 첫 적용 사례로 정하고 그 시작을 알리는 의지로 오늘 이 자리를 찾았다”고 밝혔다. 이어 “지속적인 공급 물량을 확보와 동시에 과감한 규제철폐와 다각도의 인센티브 부여로 사업성 강화하고 속도감 있는 추진으로 주택시장을 정상화하겠다”고 강조했다.

한편 시는 지난 2021년 신속통합기획 도입을 시작으로, 정비사업 활성화 대책과 각종 규제 완화 정책을 적극적으로 추진한 결과 현재까지 재개발·재건축 대상지 총 241곳(37만8,000세대)를 선정했고 145곳(19만4,000세대)를 정비구역으로 지정하는 성과를 거뒀다. 시는 내년 6월까지 총 31만2,000세대에 대한 정비구역을 지정할 계획이며 이는 당초 목표 27만세대의 116% 이상 초과 달성하는 수준이다.

박노창 기자 park@arunews.com