서울시, 재건축·재개발 이어 모아주택도 활성화… 속도·사업성 ‘UP’

서울시가 재건축·재개발 등 정비사업 활성화 방안을 발표한데 이어 모아주택·모아타운에 대한 지원 대책도 마련했다. 정비사업에 적용하고 있는 사업성 보정계수를 모아주택에도 적용하는 한편 사업절차 단축과 행정지원 등을 통해 속도를 높인다는 계획이다.

시는 지난 19일 이 같은 내용을 담은 ‘모아주택 활성화 방안’을 발표하고, 지난 20년간 무허가로 방치된 서대문구 현저동 1-5번지 일대인 이른바 ‘똥골마을’을 1호 대상지로 선정했다고 밝혔다. 현저도 1-5번지 일대는 노후 건축물 비율이 100%에 달하고, 무허가주택 비율도 85%에 이르는 공·폐가가 밀집한 대표적인 낙후지역이다. 그만큼 주거환경이 매우 열악해 주민들의 안전을 위해서라도 신속한 정비가 필요한 곳이다.

시의 모아주택·모아타운은 대규모 재개발이 어려운 낡은 주택이 밀집한 10만㎡ 내외의 저층 주거지를 여러 필지 단위로 묶어 새로 건설하는 사업이다. 현행 소규모주택정비법에 따른 가로주택정비, 소규모재개발, 소규모재건축(모아주택)을 비롯해 관리지역(모아타운)의 서울시 브랜드로 볼 수 있다.

시는 그동안 재개발·재건축에만 적용했던 ‘사업성 보정계수’를 모아주택에도 도입하고, 공공기여는 완화해 일반분양을 늘려 세대별 분담금을 낮춘다는 방침이다. 또 역세권 등 우수한 입지의 모아타운에 대해서는 용적률을 상향하고, 원활한 사업추진을 위해 금융지원도 확대한다는 계획이다.

이를 통해 사업기간은 최대 2년 단축되고, 가구당 분담금은 평균 7,000만원을 줄일 수 있을 것으로 추산했다. 또 공급 가능한 모아주택도 11만7,000호에 달할 것이란 예상이다.

모아주택과 모아타운은 기존 재개발 대비 사업이 신속하게 추진되는 것은 물론 기반시설도 함께 개선되는 것이 특징이다. 지난 2022년 도입 후 현재까지 116곳의 모아타운이 추진되고 있으며, 모아주택은 166곳에서 조합설립인가를 받아 3만4,800여세대가 공급될 전망이다.

이번에 발표한 ‘모아주택 활성화 방안’의 핵심은 사업속도를 높이는 것이 핵심이다. 우선 모아주택에도 사업성 보정계수를 도입해 사업성을 높인다. 현재 추진 중인 모아타운의 93%는 서울 평균 공시지가 이하인 지역인 만큼 대부분의 사업지가 혜택을 받을 것으로 예상된다.

사업성 보정계수란 서울 평균보다 땅값이 낮은 재건축·재개발 사업지에 대해 임대주택은 줄이고, 일반분양 물량을 늘려 사업성을 높이기 위한 제도다. 즉 토지가격이 낮은 구역일수록 보정계수가 높게 산정된다.

시는 기존 모아타운 12곳에 사업성 보정계수 1.5 적용 후 자제 시뮬레이션을 한 결과 비례율이 평균 13%p 상승한 것으로 나타났다. 주민 평균 분담금은 7,000만원 가량 절감되는 것으로 확인됐다고 밝혔다.

우수한 기반시설의 입지조건을 갖춘 지역은 준주거지역까지 상향하고, 공공자금은 최대 20억원까지 지원한다.

시는 간선도로변이나 역세권 등 기반시설이 충분한 지역은 종상향을 통해 최대 준주거지역까지 상향한다는 방침이다. 이를 통해 모아주택을 7,000가구까지 추가로 공급할 수 있는 기반을 마련한다는 계획이다. 특히 배후지역까지 개발이 가능해지는 만큼 주택공급량이 늘고, 사업성도 개선할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

사업 초기 동력 확보를 위한 금융지원도 확대한다. 우선 모아주택조합의 초기운영비와 용역비를 최대 20억원까지 시가 직접 융자 지원한다. 사업비의 70%가량을 차지하는 공사비는 시와 SH, 금융기관이 협업해 기존 주택도시보증공사(HUG) 대비 0.6% 낮은 저리로 융자한다. 시는 금융기관과 구체적인 상품조건, 내용 등을 검토한 후 이르면 내년 안으로 융자상품을 출시한다는 계획이다.

시의 행정절차도 대폭 개선해 사업기간을 단축시킨다. 먼저 현재 이원화되어 있는 ‘모아타운 관리계획’과 ‘모아주택 건축계획’을 병행 수립하는 방안이 추진된다. 이를 통해 사업계획 기간을 최대 1년 단축시키는 것은 물론 관리계획 품질도 높인다는 계획이다.

더불어 시는 자치구와 사업성 분석과 조합설립 과정, 조합 사업비 지원을 비롯해 조합설립 동의에 필요한 개략적인 건축계획과 추정분담금 산정 등 전문 분야에서도 직접적인 지원을 펼친다는 방침이다. 조합 사업비의 경우 전자서명과 전자동의, 온라인총회 등이 지원 대상이다. 시는 행정지원을 통해 사업 소요기간을 추가로 1년가량 더 줄일 수 있을 것으로 예측하고 있다.

이밖에도 SH가 도시계획 규제지역은 물론 모아타운과 모아주택(가로주택정비사업)의 사업성 정밀진단 분석 서비스까지 확대 제공한다. 대상지역은 하반기에 모집할 예정이다.

사업성 분석은 법적상한용적률 및 종상향 등을 고려한 건축계획과 자산가치 평가, 사업비 산출을 통한 수익률 예측, 추정분담금 산정 등의 결과를 제공한다. 조합원 50% 이상의 동의로 SH와 공동으로 사업을 시행할 경우 사업면적 확대(2만→4만㎡), 임대주택 비율 완화(50→30%), HUG 저리융자(1.9%) 등 사업여건 개선을 위한 인센티브도 제공한다.

한편 오 시장은 19일 현저동 1-5번지 일대를 직접 찾아 활성화 방안을 직접 발표했다. 현저동 일대는 지난 6월 모아타운 관리계획 승인 후 현재 조합설립절차를 진행하고 있다. 시는 2029년 12월 366세대 준공을 마쳐 5년 내 입주를 목표로 사업을 추진한다는 방침이다.

오 시장은 “모아주택과 모아타운은 개발이 진행되지 못하는 노후 저층주거지 문제를 해결하기 위한 제도”라며 “그동안 모아타운을 선정해 주택공급 기반을 마련했다면 이제는 모아주택을 실질적으로 더 신속하게 공급하는 데 집중할 것”이라고 말했다.

심민규 기자 smk@arunews.com