‘지지부진 신통기획’ 인허가 단축·사업성 제고 방안 마련해야

서울시가 재건축·재개발의 신속한 사업추진을 위해 도입한 신속통합기획이 실제 효과가 크지 않다는 지적이 나왔다. 이에 따라 신통기획을 통한 주택공급 확대를 위해서는 인허가 절차를 통합·단축하고, 사업성을 높이기 위한 추가 대책이 필요하다는 주장이 나왔다.

나경원 국민의힘 의원과 한국건설관리학회는 지난 13일 국회의원회관에서 대한건설협회와 한국주택협회, 대한주택건설협회가 후원하는 ‘신속통합기획 활성화 방안’ 세미나를 개최했다. 이번 세미나는 지난 2021년 신통기획이 도입됐음에도 공사비 증가 등으로 인해 사업성 악화를 겪는 정비사업을 지원하기 위해 마련됐다.

이날 첫 번째 발제자로 나선 이윤홍 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수는 신통기획의 한계와 활성화를 위한 정책을 제언했다.

먼저 이 교수는 신통기획이 사업절차 간소화와 사업성 개선을 위한 다양한 노력을 하고 있다고 평가했다. 정비계획수립 절차를 지원함으로써 사업기간을 단축시키는 것은 물론 용적률 인센티브와 보정계수 적용, 현황용적률 도입 등의 지원이 있었다는 설명이다.

다만 시의 정책적 지원에도 사업성 제고에는 한계가 있다는 지적이다. 정비기본계획상 사업성 보정계수는 대상지의 공시지가가 중요한 기준이 되고 있다는 분석이다. 즉 공시지가가 낮은 지역은 보정계수를 통한 사업성 향상이 가능하지만, 공시지가가 높은 강남지역은 효과가 없다는 것이다.

현황용적률 제도도 마찬가지다. 시는 기본계획상 현황용적률과 허용용적률 중 높은 용적률을 허용용적률로 적용하는 방안을 적용하고 있다. 하지만 용적률 상향 효과가 크지 않은데다 적용 가능한 현장도 많지 않다는 단점이 있다.

이에 따라 신통기획 적용 현장 중에서는 사업성이 확보되지 않아 사업을 중단하는 사례가 발생하고 있다는 지적이다. 실제로 강북구 수유동 일대와 서대문구 남가좌동 일대의 재개발구역은 신통기획을 공식적으로 취소한 바 있다. 낮은 사업성으로 인해 주민들이 반발하면서 갈등이 발생하자 사업을 포기한 것이다.

따라서 이 교수는 사업성 개선을 위해 정비구역 지정 당시 토지등소유자별 분담금 추정액을 통보하는 방식 대신 사업장별 비례율만 공개하는 방식을 제안했다. 토지등소유자별 분담금 추산액이 되레 사업추진에 걸림돌로 작용하는 만큼 비례율을 통해 사업 참여 여부를 결정토록 하자는 것이다.

또 사업기간 단축을 위해 사업시행계획과 관리처분계획에 대한 인가 절차를 동시에 진행하는 방안도 제안했다. 내달 4일부터 시행되는 추진위원회 조기 구성과 함께 조합 단계에서도 사업절차를 통합해 단기간 내에 사업을 진행할 수 있도록 한다는 구상이다.

이와 함께 국공유지 매입시기를 분양 이후로 늦춰 금융비용을 절감하고, 공원부지 부담 완화와 건축기준 완화 등도 필요하다고 지적했다. 더불어 최근 급증한 공사비 인상을 억제하기 위해 건설산업에 한해 주 52시간 근무를 완화하고, 공사비 분쟁 조정과 검증 개선도 확대·강화하는 등의 방안도 제안했다.

공공기여시설에 대한 선호도를 반영하고, 임대주택 공급가격을 현실화해야 한다는 주장도 나왔다. 이태희 한국건설산업연구원 연구위원은 ‘신속·원활한 정비사업 추진을 위한 정책 과제’ 발제를 통해 신통기획이 신속한 사업추진에 대한 기대감과 과도한 공공기여와 공공성에 대한 우려가 동시에 존재한다고 분석했다.

우선 공공기여의 경우 종류와 방식별로 주민선호 차이가 크지만, 보상은 충분하지 않다는 지적이다. 예를 들어 어린이집이나 도서관, 공공 키즈카페 등은 주민들이 선호하는 시설인 반면 노인요양시설, 공공임대, 자활시설 등은 기피시설이라는 것이다. 심지어 방공포 등을 의무적으로 설치토록 하면서 기부채납으로는 인정받지 못하는 시설도 있어 사업성 저하로 이어지고 있는 것이 현실이다.

임대주택의 경우도 마찬가지다. 재개발의 경우 의무적으로 공급해야 하는 임대주택에 기부채납 임대주택, 법적상한 임대주택 등 다양한 임대주택을 공급하고 있는 실정이다. 하지만 조합은 추가적인 보상은커녕 원가에도 미치지 않은 금액으로 공공에 넘겨야 하는 상황이다. 특히 서울의 경우 분양주택과 동일한 품질로 건설토록 의무화함에 따라 공사비에 대한 부담이 커질 수밖에 없는 구조다.

따라서 이 연구위원은 공공기여 항목에 대해서는 선호도 차이를 반영한 제도 설계가 필요하다고 제언했다. 공공기여에 대한 비용을 토지면적으로 환산하는 일률적인 산식 평가가 아닌 기부채납 유형에 따른 평가 방법을 재설정해야 한다는 것이다.

또 임대주택의 경우 최소한의 건설 원가를 보전해주는 방안을 도입해야 한다고 주중했다. 공사비가 급등한 상황에서 건설원가에도 미치지 못하는 표준건축비로 인수하는 것이 불합리한 만큼 원가 보존 시스템을 구축하는 방안이 필요하다는 설명이다. 나아가 시장 친화적인 공공기여 시스템을 구축해 사업시행자의 선택권을 확대하고 다양한 인센티브도 도입할 필요가 있다고 분석했다.

이밖에도 이날 세미나에는 박권희 원양건축사사무소 대표가 ‘신속통합기획 사업성 개선을 위한 개발계획 수립’을, 장명관 포스코이앤씨 그룹장이 ‘공사비 인상에 따른 신속통합기획 건설사 참여조건’에 대대 각각 설명했다. 또 종합토론에는 조훈희 고려대학교 교수가 좌장으로 나선 가운데 △안승상 DL이앤씨 소장 △박성하 현대건설 팀장 △김태수 GS건설 팀장 △오영석 대우건설 팀장 등이 참여했다.

심민규 기자 smk@arunews.com