당산1구역, 분양 늘고 임대 줄고… 재개발 사업성 대폭 향상

서울 영등포구 당산1구역 재개발사업이 보정계수 적용을 통해 사업성이 높아지게 됐다. 정비계획상 용적률 상향으로 분양세대수는 증가하는 반면 임대주택은 감소해 조합원의 부담이 줄어들 것으로 예상되기 때문이다.

구는 오는 18일까지 ‘당산1구역 주택정비형 재개발사업 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안)’에 대한 재공람·공고를 진행하고 있다. 이번 재공람은 지난해 11월 공람·공고를 마친 정비계획 결정(안)에 ‘사업성 보정계수’를 적용해 용적률 변경 등이 포함된 것이 주요 골자다.

▲서울시, ‘사업성 보정계수’ 도입해 공시지가 낮은 지역에 사업성 제고=사업성 보정계수는 시가 정비사업의 사업성을 높이기 위해 도입한 제도다. 정비구역 내 평균 공시지가가 서울 평균 공시지가보다 낮은 경우 용적률 인센티브를 추가 적용해 개발이익을 높여주겠다는 취지다. 실제로 사업성 보정계수가 도입되면 허용용적률의 범위가 기존 10~20% 수준에서 20~40%로 약 2배가량 증가한다.

실제로 당산1구역도 보정계수 적용으로 정비계획상 허용용적률과 상한용적률이 모두 증가했다. 허용용적률의 경우 지난해 공람 당시에는 기준용적률 190%에 열린 단지(5%)와 지역 특화(5%)를 적용해 인센티브 10%가 추가된 200%로 설정됐다.

하지만 이번 변경안에는 기준용적률에 공공보행통로(7%)와 열린 단지(5%), 층간소음(3%), 방재안전(5%) 등의 인센티브 20%에 보정계수(1.409)까지 곱해 28.18%의 인센티브를 받게 됐다. 즉 허용용적률이 기존 대비 18.18%p 상승한 218.18%로 산출된 것이다.

허용용적률 증가와 함께 정비계획상 상한용적률도 증가했다. 기존 정비계획에는 상한용적률이 217.15%에 불과했지만, 변경안에는 243.79%로 올라 25.85%p의 추가 용적률이 반영됐다.

▲법적상한용적률 적용 시 기존 정비계획 대비 일반분양 38세대 늘어 추가 이익 발생=이번 정비계획 변경으로 전체 건립세대수는 771세대에서 737세대로 감소했지만, 조합의 사업성은 오히려 높아지게 됐다. 조합에 수익이 되는 분양물량은 늘어나지만, 공급량이 많을수록 손실이 발생하는 임대주택은 대폭 줄었기 때문이다.

실제로 법적상한용적률인 299.68%(3종일반주거 300% 이하)를 적용하면 조합원 분양분을 포함한 분양세대수는 기존 480세대에서 518세대로 증가할 전망이다. 이에 따라 약 38세대의 일반분양물량이 증가해 수익성이 증가할 전망이다.

다만 재개발 의무 임대주택도 종전 계획 대비 약 11세대가 증가했다. 재개발 임대의 경우 법적상한용적률 적용 전의 전체 세대수를 기준으로 15% 이상 공급해야 한다. 즉 일반분양물량이 증가한 만큼 임대주택도 기존 75세대에서 86세대로 늘어나게 된 것이다.

재개발 임대의 경우 도시정비법령 개정으로 인수가격을 현실화한 만큼 상대적으로 조합의 손실이 가장 적은 임대주택이다. 도시정비법 시행령이 개정됨에 따라 건축물은 기본형건축비의 80%에 가산비용을 더한 금액으로 산출되고, 부속토지도 사업시행인가 고시일을 기준으로 감정평가한 금액으로 보상을 받을 수 있기 때문이다.

▲기부채납 임대주택·초과용적률 임대주택, 공급량 줄어 조합 부담 감소=대신 조합에 부담이 되는 기부채납 임대주택과 초과용적률 임대주택은 대폭 줄어들게 됐다.

우선 정비계획에 따르면 당산1구역은 기부채납 임대주택이 기존 90세대에서 51세대로 감소했다. 기부채납 임대주택은 공공기여율에 따라 조합이 무상으로 제공해야 하는 임대주택이다. 임대주택 공급에 따른 비용 보상을 전혀 받지 못하기 때문에 적게 공급할수록 조합에게는 이익이 된다. 당산1구역의 경우 정비계획 변경으로 무상 제공하는 임대주택이 39세대 줄어든 만큼 조합의 부담도 줄어들게 된 것이다.

법적상한용적률 적용에 따른 초과용적률 임대주택도 대폭 감소하게 됐다. 법적 명칭이 ‘국민주택규모 주택’인 초과용적률 임대주택은 말 그대로 법적상한용적률 적용 시 정비계획상 상한용적률보다 증가한 용적률의 절반을 공급해야 하는 임대주택이다. 즉 초과된 용적률의 절반은 조합이 일반분양아파트로 활용하되, 절반은 임대주택으로 제공토록 한 것이다.

당산1구역은 정비계획 변경으로 상한용적률이 상향되어 초과용적률 임대주택 공급 세대수도 줄어들게 됐다. 기존 정비계획에 따르면 상한용적률이 217.15%에 불과해 법적상한용적률인 299.89%를 적용하면 초과용적률이 82.74%(299.89%-217.15%)에 달했다. 따라서 초과용적률 임대주택으로 126세대를 공급해야 했다.

하지만 이번에 변경된 정비계획안에는 상한용적률이 243.79%로 상향됨에 따라 법적상한용적률인 299.68%를 적용하더라도 초과용적률이 55.89%(299.68%-243.79)로 감소하게 됐다. 이에 따른 임대주택도 감소해 82세대로 기존 대비 44세대나 줄어든 것이다.

특히 초과용적률 임대주택은 인수가격이 낮아 조합의 손실로 이어지는 구조다. 건축물의 경우 표준건축비를 적용해 실제 공사비에도 미치지 못하는데다, 부속토지는 무상으로 제공해야 하기 때문이다. 따라서 임대주택 공급량이 줄어든 만큼 조합원들의 부담도 감소할 전망이다.

심민규 기자 smk@arunews.com