서울시, 재개발·재건축 규제 철폐에 진심

서울시가 재개발·재건축 규제 철폐를 위한 실행 동력 마련에 나섰다. 최근 시는 공공기여 비율 추가 완화, 입체공원 조성 시 용적률 완화 등을 담은 방안을 잇달아 발표하고 있는데, 2030 도시·주거환경정비기본계획 변경안을 통해 구체화한다는 방침이다.

시는 지난 1월과 2월 △도시규제지역에 대한 정비사업 공공기여 비율 추가 완화(3호) △정비사업 입체공원 조성 시 용적률 완화(6호) △사업성 낮은 지역 역세권 준주거 적극 종상향을 위한 구체적인 기준(35호) 등을 발표했다. 이외에도 정비계획 입안 때 주민동의율 확보 시점을 심의 신청 전에서 고시 요청 전으로 변경하는 ‘선(先)심의제’도 시행한다.

▲13일부터 정비기본계획 변경안 공람=시는 정비사업 분야 규제철폐안 실행계획을 담은 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)’ 변경안을 오는 13일부터 공람한다.

2030 정비기본계획은 주거지역을 대상으로 △주택정비형 재개발 △재건축 △주거환경개선사업의 기본방향을 제시하는 정비사업 부문 최상위 법정계획이다. 지난해 9월에 사업성 보정계수, 현황용적률 인정 등 사업지원을 위한 대대적인 규제 완화 내용을 담아 재정비한 바 있다.

먼저 규제철폐안 3호 높이규제 지역 종상향시 공공기여 완화에 대한 구체적 실행방안을 담았다.

그동안 고도·경관지구에 저촉되거나 문화재·학교 주변 지역, 구릉지 등 높이 제약을 받았던 지역에 대한 의무 공공기여 비율이 추가 완화된다. 높이규제 지역을 새롭게 정의하고 용도지역 상향시 10%의 일률적인 공공기여 비율을 적용하는 게 아니라 실제 추가 확보된 용적률에 비례한 비율을 적용하는 방안이 포함된다.

구체적으로 높이규제지역을 고도·경관지구 및 국가유산 주변 등 법령 등에 의해 건축물 최고높이가 제한된 지역과 구릉지 지형, 도시자연공원 등 인접해 실질적으로 높이계획 제한을 받는 지역을 포함하도록 명시했다.

예컨대 용적률의 경우 용도지역 상향(1종 200%→2종 250%)시 건축가능 용적률이 높이 제약 등으로 220%밖에 되지 않는다면 종상향으로 추가 확보된 용적률 비율(20%)만큼만 부담하면 된다. 다시 말해 10%가 아닌 4%만 부담하면 되는 것이다. 신속통합기획 과정에서 불리한 사업여건 극복을 위해 필요하다고 판단되면 추가 완화 적용도 가능하다.

▲입체공원 조성 시 용적률 인센티브=기존 평면공원 대신 민간부지 또는 건축물 상부에 공원을 조성하는 것도 공공기여로 인정하는 입체공원 제도가 도입된다. 이 제도의 실행력 확보를 위해 용적률 인센티브 적용을 위한 내용도 포함한다.

신통기획에 따라 사업시행자가 입체공원을 조성·제공할 경우 시설조성 비용 및 구분지상권 설정에 따른 주민 토지이용 제한을 고려해 용적률을 완화해 주는 것이 주요내용이다.

입체공원은 공원면적이 대지로 인정되기 때문에 사업시행자가 분양할 수 있는 총 주택 수가 늘어나 사업성을 높이고 토지를 효율적으로 활용할 수 있다는 장점이 있다.

지난 1월 오세훈 시장은 강북구 미아동 130번지 일대 재개발 현장을 방문해 “사업을 시작하는 분들에게 경제적인 혜택을 부여해 좀 더 빠른 속도로 부담 없이 재개발을 할 수 있도록 하는 규제 완화가 이루어지는 셈”이라고 밝히기도 했다.

▲사업성 낮은 지역 역세권 준주거 종상향 적극 추진=그동안 소극적·제한적으로만 운영되던 ‘사업성 낮은 역세권 정비구역 준주거 종상향 적극 추진’ 관련 구체적 지침도 마련했다.

현행 2030 정비기본계획에서도 역세권 정비구역의 경우에만 준주거 종상향이 가능하다는 원칙이 명시돼 있지만 종상향 범위나 지역선정에 대한 구체적 내용이 없어 실제 제도 운영에 어려움이 있었다.

지침(안)에는 준주거지역으로의 종상향은 해당구역 평균 공시지가가 서울시 재개발·재건축 평균 공시지가 이하인 정비사업에 적용하고 구역 내에서 지하철역 경계로부터 250m 이내에 해당하는 부분(면적)만큼 종상향한다는 원칙을 담았다.

또 각 정비구역마다 사업 여건이 달라 신속통합기획 또는 관련 위원회 심의 등을 통해 인근 용도지역 등 지역 특성을 감안해 준주거 종상향 적용여부 및 범위 등을 일부 조정할 수 있다는 내용도 포함했다.

이에 따라 역세권이지만 상대적으로 사업성이 낮았던 강북권 등에 개발가능 용적률이 확대돼 정비사업 추진에 탄력을 받을 것으로 기대하고 있다.

▲재개발 선(先)심의제와 처리기한제 도입=사업기간 단축을 위한 특단의 대책도 함께 가동한다.

우선 올해 본격적으로 추진하는 ‘재개발 선(先)심의제’로 정비계획 입안 때 동의서(토지등소유자 50% 이상)를 내는 시기를 현행 도시계획위원회 심의 신청 전에서 ‘고시 요청 전’까지로 변경해 주민동의와 심의를 동시에 진행한다.

‘재개발 처리기한제’도 즉시 시행해 행정절차 기간을 단축한다. 재개발 선 심의제와 처리기한제가 시행되면 정비구역 지정에 소요되는 기간이 6개월 이상 단축 가능할 것으로 기대된다.

시는 규제철폐안과 사업지원 방안을 담은 2030 정비기본계획 변경안을 13일부터 27일까지 공람해 의견을 수렴한다. 이어 서울시의회 의견청취와 도시계획위원회 심의 등 후속 절차를 조속히 이행한 후 올해 상반기 내 변경고시를 완료한다는 계획이다.

최진석 서울시 주택실장은 “재개발·재건축 지원을 위한 서울시의 규제철폐 노력은 지금도 활발히 진행 중”이라며 “규제철폐안이 발표에 그치지 않고 신속히 현장에 적용될 수 있도록 법정 기본계획 변경을 조속히 완료해 어려운 경제상황 속에서도 주택시장이 사업동력을 제공받을 수 있도록 하겠다”고 밝혔다.

박노창 기자 park@arunews.com