공사비 검증 자신감? 서울시, 내달부터 검증 확대 시행

서울시가 내달부터 공사비 검증사업을 확대 시행한다. 시범사업 대상지로 선정된 행당7구역과 신반포22차의 공사비 검증을 마무리하면서 갈등을 해결했다는 자신감이 묻어 나온다.

시는 공사비 증액으로 갈등을 겪고 있는 서울지역 정비사업의 경우 SH공사에 공사비 검증을 신청해 증액 타당성에 대한 검증을 받을 수 있다고 29일 밝혔다.

시에 따르면 공사비 검증의 수수료, 신청양식, 부대서류는 국토교통부가 고시한 ‘정비사업 공사비 검증 기준’에 따라 처리한다. 지난 9일 행정예고한 30일 내 검증 서류 완비 등 개선사항을 반영해 업무를 수행할 예정이다. 조합에서 SH공사 등 검증기관에 공사비 검증을 의뢰한 경우 지난 3월 서울시에서 배포한 ‘서울시 정비사업 표준공사계약서’에 따라 공공지원자인 자치구에 이 사실을 알려야 한다.

▲신반포22차, 증액 요청액의 75%로 감액=신반포22차는 지난 2017년 9월 현대엔지니어링을 시공자로 선정하고 3.3㎡당 570만원으로 계약했다. 하지만 착공을 앞둔 지난 4월 3.3㎡당 1,300만원으로 변경했고, SH공사에 공사비 검증을 신청했다.

설계변경이나 물가상승 등을 이유로 시공자가 제시한 공사비 증액분 881억원(설계변경 646억원, 물가변동 235억원)에 대해 검증을 진행한 결과 증액 요청액의 약 75%인 661억원을 제외한 220억원은 감액되는 것이 타당하다고 검증됐다.

공사비 단가 및 공사 수량 조정을 통해 설계변경 646억원 중 160억원을 감액했으며 물가변동 적용대가 등을 검토한 결과 물가변동은 235억원 중 60억원을 감액했다.

신반포22차의 공사비가 이례적으로 높은 이유로는 △도심지 내 소규모 단지 △후분양으로 인한 높은 금융비용 △마감재 고급화 △가파른 물가 변동 적용 등이 영향이라고 밝혔다.

실제로 160세대의 소규모 단지로 대규모의 정비사업과 비교 시 공사비 단가가 전반적으로 높은 것으로 확인됐으며 △후분양계획 등에 따라 사업비 대출금 상환 시점이 늦춰져 금융비용이 타 정비구역 대비 높은 점 △단위세대 및 부대시설, 외벽 등 대부분의 마감재가 고급 마감재(디에이치 특화적용)로 특화 설계된 점 △물가상승이 가팔랐던 2017년~2023년 기간에 물가변동이 적용되는 점 등이 공사비 상승 요인이라고 의견을 밝혔다.

이번 공사비 검증 시범사업 결과를 바탕으로 SH공사는 ‘공사비검증 관리카드’를 도입한다. 당초 시공자에서 고가의 자재·제품을 약속했으나 내역서에는 기재되어 있지 않아 실제 시공 단계에서 고가의 자재·제품이 누락되거나 변경되는 것을 막기 위해 고가의 자재나 제품은 관리카드를 만들어 관리할 계획이다.

▲서울형 표준계약서 보급 등 대책 마련=시는 최근 다수의 정비사업장에서 공사비로 인한 조합과 시공자간 갈등이 고조되자 이에 따른 사업 지연 및 조합원 피해를 최소화하기 위해 다양한 대책을 마련했다. SH공사에서 공사비 검증업무를 수행하도록 한 것도 공사비 갈등을 신속하게 봉합하기 위한 대책 중 하나다.

이밖에도 시는 조합과 시공자 간 책임과 의무를 보다 명확히 해 갈등을 예방할 수 있도록 지난 3월 ‘서울형 표준계약서’를 배포했다. 시공자 선정 및 계약에 앞서 독소조항 등을 미리 검토해 주는 등 조합의 부족한 전문성을 보완해 주기 위한 전문가 사전컨설팅 제도도 시행하고 있다.

이미 갈등이 발생해 사업추진이 원활하지 않은 정비사업장은 전문가로 구성된 ‘정비사업 코디네이터’를 파견해 조기에 갈등을 봉합하고 사업이 재개될 수 있도록 지원하고 있다. 아울러 다양한 제도를 적시에 활용할 수 있도록 시공사의 증액 요청 여부 등을 상시 모니터링하는 등 갈등에 대비하고 있다.

▲정비사업 전문가 구성된 코디네이터 활약=조합의 집행부 부재 및 공사대금 미지급으로 지난 1월부터 공사가 중단되어 조합원들의 우려를 자아냈던 대조1구역(재개발)은 코디네이터의 적극적인 중재 및 지원으로 조합 집행부가 정상화됐고 현대건설과 갈등을 봉합해 지난 6월 공사를 재개했다.

롯데건설에서 공사중지를 예고하며 현수막까지 걸었던 청담삼익(재건축)의 경우에도 공사기간 연장 및 자재·금융비용 등 증액과 관련한 조합과 시공사간 이견이 있었지만 코디네이터를 활용한 시의 중재 노력으로 지난 7월 양측이 증액 범위 등에 합의를 완료했다. 오는 9월 일반분양을 시작할 예정이다.

입주를 앞두고 GS건설과의 공사비 갈등이 소송전으로 번지면서 조합원들이 제때 입주하기 어려울 것으로 예상된 미아3구역(재개발)은 코디네이터의 중재로 당초 GS건설이 요구했던 326억의 3분의 1 수준인 110억에 합의하며 갈등을 마무리했다.

지난 7월 29일 준공됐지만 공사대금 등 연체에 따른 진흥기업의 유치권 행사로 조합원들의 입주가 지연되고 있던 안암2구역(재개발)도 코디네이터가 투입돼 공사대금 지급일 등을 중재하며 극적 합의를 이끌어냈다. 지난 8월 23일부터 조합원들이 입주를 시작했다.

김헌동 SH공사 사장은 “정비사업 공사비 상승과 사업지연에 따른 분쟁 증가에 SH공사의 지난 35년간의 경험과 축적된 역량을 활용해 공정하고 투명한 자료 제시 등을 통해 갈등 해결에 도움을 드리겠다”고 전했다.

한병용 서울시 주택실장은 “사업시행인가가 완료된 구역은 공정관리만 제대로 이루어진다면 5~6년 내 착공이 가능하다”면서 “정비사업은 갈등 양상이 다양하게 나타나는 만큼 조합 스스로 해결하기 어려운 문제에 대해선 시의 갈등관리 노하우를 적극 활용해 공사비뿐만 아니라 정비사업 전 과정에서 발생할 수 있는 갈등 관리로 신속한 주택공급과 시장 안정화를 위해 노력할 것”이라고 말했다.

박노창 기자 park@arunews.com