재건축·재개발 등 정비사업의 진행절차가 어렵고 생소하다는 분들이 많이 있습니다.
하지만 우리가 소유하고 있는 기준 주택이 낡아서 부수고 새로 집을 지을 때와 비교해서 상식적으로 생각을 하면 그렇게 어려운 절차가 아닙니다. 그래서 가장 먼저 상식적으로 생각해 볼 때의 정비사업 진행절차에 관하여 설명해 드리도록 하겠습니다.
♣ 자세하게 알면 너무 복잡해 ~
“아이고 죽겠다~”
최 부장은 아침에 사무실에 들어가자 말자 자신도 모르게 이 말이 나왔다. 아니나 다를까?
“부장님! 왜 그러세요? 어디 편찮으세요?”
사무실의 김 대리가 최 부장을 보고 반신반의하면서 물었다.
“아냐~ 그냥 해본 소리야~ 나이 먹어서 공부를 하려니 힘이 드는구먼! 김 대리! 아이고 말마라. 내가 성격이 한번 한다면 하는 성격 아니냐. 그래서 재건축인가 재개발인가에 대하여 사장님께 자세하게 보고해 드리려고 시중에 나와 있는 책이란 책은 다 사서 읽어 보았는데, 아~ 읽으면 읽을수록 점점 더 어려운 것 같아. 사람들이 말이야~ 책을 쓰려면 제대로 써야지, 무슨~ 자기만 알도록 책을 쓰면 우리는 어쩌란 말이야. 그리고 어떤 책을 보면 책 쓴 사람 자신조차도 제대로 알지도 못하고 책을 쓰는 것 같더라. 참말로 죽겠다.”
“하하하, 네~ 그러세요?”
김 대리는 최 부장의 그런 말을 듣고 배꼽을 잡고 웃었다.
“아니 왜 웃어? 남은 심각하게 이야기 하는데?”
“아니에요, 부장님! 제가 부장님 하는 말을 무시하는 것이 아니고, 그 분야는 너무 어려운 것 같던데요? 그런데 이 분야의 베테랑인 부장님까지 재건축·재개발이 어렵다고 하니 정말 그 분야가 어렵긴 어려운 모양이네요?”
“아~, 몰라! 사업진행에 관하여 설명을 하면서 너무 복잡하게 설명하니까 이 사업이 어떻게 진행이 되는지 오히려 헷갈리기만 하는 것이야……. 누가 좀 알기 쉽게, 그리고 간단하게 설명을 해 줄 사람 없을까?”
♣ 법은 상식이다.
하하하, 네~, 위에서 대화를 나눈 최 부장님, 김 대리님의 말씀처럼 정비사업 진행절차를 이해하는 것이 상당히 어려운 것은 사실입니다.
하지만 반드시 어려운 것만은 아닙니다. 오히려 쉬울 수도 있습니다. 다만 평소에 잘 접하는 경우가 드물어서 생소하여 어렵게 느껴지는 면도 있지요. 정비사업이 어떻게 진행되는지를 알고 그 절차를 제대로 따라서 사업을 진행하면 쉽다고도 할 수가 있는데, 사람들이 사업의 진행절차를 제대로 공부도 하지 않고 무작정 사업을 진행하다 보니 정비사업 분야가 더 어렵게 느껴지는 것입니다.
여러분 들은 법이 어렵다고 생각이 되시는 가요? 법은 상식에 맞아야 합니다. 법은 상식으로 해석이 가능하여야 하며, 상식에 맞지 않는 법은 잘못된 것이고 개정되어야 합니다. 따라서 정비사업절차도 상식선에서 해석을 해 보도록 하겠습니다.
♣ 상식으로 본 정비사업진행절차=먼저 정비사업이 어떻게 진행되는지에 관하여 개략적으로 그 진행과정을 도표로 보면 아래와 같습니다.
우리가 몇 채의 집을 소유자들이 모여서 부수고 그 곳에 신축아파트 1채를 짓는다고 가정할 때에, 이 도표에 있는 순서대로 상식에 맞추어 사업진행과정을 설명을 드리면 아래와 같습니다.
① 일단 철거할 정도로 노후화가 되어야 한다.
⇒ 정비구역 지정
② 부수려고 하는 주택 소유자들이 너무 많으니, 대표자 및 대표모임을 만들자~
⇒ 추진위원회 구성, 조합설립
③ 공사를 할 시공사, 설계사, 컨설팅회사를 뽑자.
⇒ 시공자등 협력업체 선정
④ 설계한 것으로 건축심의 후 건축허가를 받아야 함.
⇒ 건축심의, 사업시행계획
⑤ 설계도면이 나왔으니, 기존 소유자 중 신축아파트를 분양 받고 싶은 사람은 신청해~
⇒ 조합원 분양신청
⑥ 신축아파트 중 조합원에게 분양하고 남은 것을 일반분양하되, 예상 수익을 계산해서 납부금을 정하자.
⇒ 관리처분계획
⑦ 신축아파트가 많은데 기존 소유자들에게 1채만 줄까, 아니면 더 많이 줘버릴까? 그리고 동호수 추첨도 해야 하지 않나?
⇒ 관리처분계획, 동호수 추첨
⑧ 분양받은 사람은 모두 계약을 체결해!
⇒ 분양계약 체결
⑨ 자~ 이제 기존 건축물 철거하고 공사 시작 해야 하니 살고 있는 사람은 모두 이사 갓!
⇒ 이주기간
⑩ 살고 있던 사람이 모두 이사 갔으니 철거 시작 ~
⇒ 철거 및 착공
⑪ 오메~ 공사를 시작한 것이 엊그제 같은데 벌써 공사를 다 했구먼~
⇒ 준공인가, 입주
⑫ 새 집 들어왔더니 좋구먼, 그동안 모두 고생했어, 이제 그만 바이 바이~
⇒ 해산 및 청산
1. 재정비촉진지구지정, 도시·주거환경정비기본계획수립
가. 개념=‘재정비촉진지구’, ‘도시·주거환경정비 기본계획’이라고 함은 정비할 지역이나 구역이 여러 곳일 경우에, 각 지역이나 구역별로 연관성 없이 정비사업을 하면 무질서하고 실패한 도시계획이 될 수 있습니다. 그래서 도시기능의 보존·회복·정비 차원에서 법에 따른 정비구역별 정비사업의 방향과 지침을 정하여 무질서한 정비사업을 방지하고, 적정한 밀도로 주변지역과 조화되는 개발을 유도하여 합리적인 토지이용과 쾌적한 도시환경의 조성 및 도시기능의 효율화를 도모하기 위한 지구지정 및 계획을 수립하는 것을 말하는 것입니다.
김조영 변호사 / 법률사무소 국토