Q. 저는 아파트 단지 내 상가를 가지고 있습니다. 저희 아파트 단지 내에서도 재건축사업을 추진한다는 소문이 있습니다. 재건축사업에서 상가 소유자로서 특히 유의해야 할 점이 있다면 알려 주세요.
A. 노후화된 아파트 단지 내에서 재건축사업 추진 이야기가 나오는 것은 자연스러운 일이다. 상대적으로 열악한 주거환경을 정비하고 주거생활의 질을 높일 수 있기 때문이다. 자산가치의 증대 또한 도모해 볼 수 있다. 이러한 공동의 이익만을 생각한다면 같은 아파트 단지 내 조합원 사이의 갈등은 발생하지 않을 것이며 발생할 이유도 없다.
그런데 문제는 공동의 이익을 모든 주민이 균형 있게 누리지 못할 가능성도 있다는 점이다. 아파트 조합원과 상가 조합원 사이의 갈등과 법적 분쟁, 상가 독립채산제 등의 이슈는 모두 위와 같은 배경에서 출발한다.
사안의 질문자도 바로 이 점에 유의해야 한다. 단순히 재건축사업에 찬성할 것인지, 반대할 것인지에만 관심을 두어서는 안 되는 것이다. 재건축사업이 시행되더라도 신축될 아파트에서 상가의 위치, 면적, 배정방법 및 종전자산평가결과가 어떻게 결정되느냐에 따라 아파트 조합원과 상가 조합원 사이의 이해관계가 크게 달라질 수밖에 없다.
이러한 사안은 조합의 최고 의사결정 기구인 총회에서 결정되는데 상가 조합원은 아파트 조합원에 비해 숫자(의결권)가 적어 상가 조합원의 의견이 충분히 반영되지 않거나 상대적으로 불리하게 위 사안이 결정될 가능성이 크다.
조합이 설립된 이후에는 상가 소유자들이 뜻을 관철하기 쉽지 않다는 것이다. 따라서 상가 소유자는 조합이 설립되기 전에 상가협의회 등을 구성하여 중요 사안에 대해 적극적으로 의견을 수렴하고 추진위원회와 협의하는 것이 유리하다.
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에 따르면 시장·군수 등의 지방자치단체 또는 토지주택공사 등의 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자가 추진위원회를 거쳐 조합을 설립해야 하고(제35조제1항), 조합설립에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다(제35조제3항).
따라서 추진위원회로서는 상가 소유자의 적극적인 사업지지 없이는 조합설립이 매우 어렵다. 이러한 규정을 기초로 상가 소유자는 조합설립에 동의하는 한편 추진위원회와 중요 사안에 대해 합의를 할 필요가 있다. 이후 조합 총회에서 위 합의에 대해 조합원의 결의도 받아야 한다.
물론 그렇다고 해서 상가 주민들이 동의의 대가로 추진위원회측에 무리한 요구를 해서는 안 된다. 이는 그 자체로 해당 재건축사업의 사업성을 낮추는 일이기도 하지만 아파트 주민들과의 불필요한 갈등을 초래하기 때문이다.
실제 이러한 문제로 주민들 사이에 감정이 나빠져 재건축사업 자체가 중단된 지구도 있었다. 나아가 무리한 요구가 관철된다면 당장이야 상가 주민들이 이익을 보았다고 생각할 수 있지만 조합원 사이의 불균형 문제가 치유되지 않는 이상 소송을 통해 관리처분인가 등이 취소될 가능성 또한 배제할 수 없다. 결국 공동의 이익을 최대로 하여 조합원들이 차별 없이 누릴 수 있도록 서로 이해하고 노력하는 것이 필요하다.
공대호 변호사 / 법무법인 혜안