1. 지구단위계획과 정비계획과의 관계=정비구역의 지정·고시가 있는 경우 해당 정비구역 및 정비계획 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제52조(지구단위계획의 내용) 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항(①용도지역이나 용도지구를 세분하거나 변경하는 사항 ②건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도 등)은 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정·고시된 것으로 본다(법 제17조제1항).
정비계획 수립을 국토계획법에 의한 지구단위계획으로 간주한 취지는 정비계획과 지구단위계획의 중복 수립으로 인한 행정낭비를 방지하기 위한 것이다. 국토계획법에 따른 지구단위계획구역에 대하여 도시 및 주거환경정비법 제9조제1항 각 호의 사항을 모두 포함한 지구단위계획을 결정·고시(변경 결정·고시하는 경우를 포함함)하는 경우 해당 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정·고시된 것으로 본다(법 제17조제2항).
2. 용적률 등 완화와 현금납부=정비계획을 통한 토지의 효율적 활용을 위하여 국토계획법 제52조제3항에 따른 건폐율·용적률 등의 완화규정은 도시정비법 제9조제1항에 따른 정비계획에 준용한다. 이 경우 “지구단위계획구역”은 “정비구역”으로, “지구단위계획”은 “정비계획”으로 본다(법 제17조제3항).
용적률이 완화되는 경우로서 사업시행자가 정비구역에 있는 대지의 가액 일부에 해당하는 금액을 현금으로 납부한 경우에는 국토계획법 제46조제1항에서 정하는 공공시설 또는 기반시설(공공시설등)의 부지를 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공한 것으로 본다(법 제17조제4항, 시행령 제14조 제1항). 도시정비법 부칙(2017. 2. 8.) 제28조에 의하면 2016년 7월 28일 전에 관리처분계획인가(변경인가 포함)를 받았거나 신청한 정비사업의 경우에는 종전의 규정에 따른다.
사업시행자는 용적률 완화를 위해 현금납부를 하려는 경우에는 토지등소유자(조합을 설립한 경우에는 조합원을 말함) 과반수의 동의를 받아야 한다. 이 경우 현금으로 납부하는 토지의 기부면적은 전체 기부면적의 2분의 1을 넘을 수 없다(시행령 제14조제2항). 현금납부액은 시장·군수 등이 지정한 둘 이상의 감정평가업자가 해당 기부토지에 대하여 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다(시행령 제14조제3항).
현금납부액 산정기준일은 현금납부에 관한 정비계획이 반영된 최초의 사업시행계획인가 고시일로 한다. 다만, 산정기준일로부터 3년이 되는 날까지 관리처분계획인가를 신청하지 아니한 경우에는 다시 산정하여야 한다(시행령 제14조제4항). 사업시행자는 착공일부터 준공검사일까지 현금납부액을 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수에게 납부하여야 한다(시행령 제14조제5항).
특별시장 또는 광역시장은 제5항에 따라 납부 받은 금액을 사용하는 경우에는 해당 정비사업을 관할하는 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수의 의견을 들어야 한다(시행령 제14조제6항).
3. 국유·공유재산의 처분제한=정비구역의 국유·공유재산은 정비사업 외의 목적으로 매각되거나 양도될 수 없다(법 제98조제3항). 주거환경개선구역에서 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지는 정비구역지정의 고시가 있은 날부터 정비사업 외의 목적으로 양도되거나 매각될 수 없다(법 제101조제2항).
맹신균 변호사 / 법무법인 동인