1. 공시가격 상승 배경
재건축초과이익 환수에 관한 법률에 의한 ‘재건축초과이익 부담금’(통칭 ‘재건축부담금’이라 하며 이하 ‘재건축부담금’이라 함)은 △내년 재시행 여부 △재건축부담금 취지와 현 재건축부담금 제도 사이의 합목적성 관계 △부담금 산정방법 및 시행될 경우 실제 부담금의 규모 등 몇 가지의 불확실성으로 인해 향후 부동산 시장에 영향을 미칠 주요한 변수 중 하나로 인식되고 있는 것 같습니다.
필자는 이와 관련하여 독자 여러분의 이해를 돕기 위해 재건축부담금이 어떤 방식으로 산정되는지 살펴보고자 합니다.
2. 공시가격의 개념
공시가격이 초과이익부담금과 어떤 관계에 있는지를 이해하기 위해서는 먼저 공시가격의 개념을 알아볼 필요가 있습니다. 공시가격이란 국토교통부장관이 매년 1월 1일을 기준으로 적정가격을 조사·산정하여 공시한 부동산 가격을 말합니다.
공시가격은 대상에 따라 아파트 등의 공동주택인 경우에는 공동주택 공시가격, 단독주택인 경우에는 단독주택 공시가격, 토지인 경우에는 공시지가로 구분할 수 있습니다. 주택과 토지의 공시가격이 다른 점은 주택의 경우 건물과 부속토지를 합산한 금액을 공시하지만 토지는 토지만의 가격을 공시한다는데 있으며 초과이익부담금에서의 공시가격은 주택공시가격을 말합니다.
3. 공시가격과 시가와의 관계
공시가격을 매년 산정하는데 그 이유는 부동산 가격이 시간에 따라 변동하기 때문입니다. 공시가격과 시가와의 비율(이를 ‘현실화율’이라고도 함)이 얼마나 되는지도 이런 부동산 가격이 변화되는 것과 관계가 있습니다. 예를 들어 시가가 10% 상승했는데 공시가격은 5%만 상승했다면 현실화율은 낮아질 것이고 반대의 경우라면 높아지는데 공시가격 상승은 현실화율 상승과 그 궤를 같이 합니다.
4. 공시가격 상승이 초과이익부담금에 미치는 영향
공시가격 변동이 초과이익부담금에 어떻게 작용하는지를 보다 쉽게 이해하기 위해 예시를 통해 알아보겠습니다. 예시는 참고자료이며 실제 부담금은 공시가격 변화정도, 분양가격, 사업비 등 다양한 변수에 의해 결정됨에 유의해야합니다.
4.1. 초과이익부담금 산정방법
공시가격(또는 현실화율)이 높아지는 경우 초과이익부담금에 어떤 영향을 미치는지 알아보기 위해서는 먼저 초과이익부담금이 어떻게 산정되는지를 이해할 필요가 있습니다. 다음과 같은 아파트 단지(표1, 2)를 상정해 보겠습니다.
상기 조건하에 초과이익부담금을 추산해보겠습니다. 초과이익부담금은 크게 ‘1~6(표3)’까지의 ①초과이익을 산정하는 과정과 ②초과이익에 부과율을 곱하여 부담금을 산정하는 과정을 통해 산출됩니다.
4.2. 공시가격과 초과이익부담금
표3과 같이 공시가격은 초과이익부담금에서 종료시점 주택가액 중 조합원분양분에 대한 가격기준이 되고 개시시점 조합원소유주택의 가격이 됩니다. 주택가격산정의 기준시점은 종료시점의 경우 준공일자, 개시시점은 조합설립추진위원회 승인일이 원칙이나 해당일자가 준공시점에서 10년이 넘는 경우 준공시점에서 10년을 역산한 날짜로 합니다.
4.3. 공시가격 상승과 초과이익부담금의 관계
공시가격이 상승과 초과이익부담금 사이의 함수관계는 단순히 공시가격이 증가하면 부담감이 직선적으로 늘어나는 것이 아니라 개시/종료시점 어느 한쪽만 변화하는지 아니면 같이 변화하는지를 나누어 고찰해야 합니다.
예를 들어 만일 개시시점 공시가격만 상승하고 종료시점 가격은 낮아진다면 부담금은 오히려 줄어들 수 있습니다. 이하에서는 두 시점 모두 상승하는 경우와 종료시점만 상승하는 경우를 구분해서 살펴 보겠습니다. 표3의 산정예시에서 사업비 등 다른 변수는 일정하고 공시가격과 정상주택가격상승분만 변화하는 것을 전제합니다.
4.3.1. 개시시점 공시가격과 종료시점 공시가격 변동에 따른 초과이익부담금 변화
개시시점 또는 종료시점의 공시가격 vs 시가의 비율이 10% 수준으로 상승한다고 가정할 때 다음과 같은 초과이익부담금이 산출될 수 있습니다.
표4에서 볼 수 있듯이 공시가격 증가가 종료시점에만 발생하는 경우에는 초과이익부담금의 상승정도가 크나 개시/종료시점 모두 상승하는 경우에는 부담금 증가액이 상대적으로 덜함을 알 수 있습니다. 이는 개시시점의 상승은 정상주택가격상승분 증가와도 맞물려 있고 초과이익부담금 요율의 고액구간인 초과이익 1억1,000만원 초과구간의 수치를 줄여주기 때문인 것으로 해석할 수 있습니다.
5. 공시가격 상승과 초과이익부담금에 대한 이해에 관한 제언
공시가격 상승은 대체로 초과이익부담금 증가로 이어질 것으로 예측되고 있습니다. 그러나 앞서 살펴본 바와 같이 공시가격은 초과이익부담금에서 동전의 양면으로 작용하므로 단면만을 주시해서는 합리적인 판단이 어렵습니다. 따라서 ‘공시가격 상승=초과이익부담금 증가’라는 측면에만 치중하기보다 공시가격 변동과 사업개시·종료시점 관련규정, 정비구역지정~사업시행계획인가 신청까지의 단계별 기한과 정비구역 해제와의 관계, 관리처분~준공까지의 예상기간 등을 종합적으로 고려하여 각각의 상황에 맞는 합리적인 대응방안을 모색해야 할 것입니다.
김종일 감정평가사 / 대한감정평가법인