한국감정원이 공공지원민간임대 연계형 정비사업 신규 후보구역 수시접수에 나섰다. 연계형 정비사업을 준비 중인 곳들의 사업 기간을 단축시키겠다는 취지다. 사업 핵심은 정비사업을 통해 발생하는 일반분양분을 임대사업자가 일괄 매수한 후 임대주택으로 공급한다는 점이다. 시공자는 도급 공사만 책임지고, 향후 미분양에 대한 우려를 줄일 수 있기 때문에 건설사들의 원활한 사업 참여를 유도할 수 있다. 공공지원민간임대 연계형 정비사업 업무를 총괄하고 있는 김학주 한국감정원 도시재생지원처 주거복지지원부장을 만나 일반 재개발·재건축과의 차이와 사업지 선정 조건, 기대효과 등에 대해 들어봤다.
▲우선 공공지원민간임대 연계형 정비사업은 무엇인지에 대해 말해 달라=공공지원민간임대 연계형 정비사업은 발생하는 일반분양 주택을 임대사업자가 일괄 매수해 임대주택으로 공급하는 방식이다. 조합은 임대사업자에게 일반분양분을 주변 시세보다 저렴하게 매각하게 된다. 이로 인한 손실은 용적률 인센티브로 보전해주는 구조다. 이 제도는 사업 추진과정에서 정체된 정비사업을 재개시키는 게 핵심이다. 또 도심권에 우수한 품질의 민간임대주택을 공급할 수 있다는 점에서 일거양득의 효과를 낼 수 있다.
▲공공지원민간임대 연계형 정비사업 정책 안착을 위해 한국감정원이 맡고 있는 역할은 무엇인가=한국감정원은 지난 2000년부터 일선 정비사업장에 대한 지원업무를 해왔던 노하우를 갖추고 있다. 이러한 경험을 바탕으로 도시 및 주거환경정비법상 국토교통부의 정비사업 지원기구로 지정됐다. 지원기구로서 공공지원민간임대 연계형 정비사업 역시 후보구역 선정과 관리, 지원업무 등에 대한 역할을 수행해오고 있다.
▲2019년부터는 신규 후보구역 선정방법이 수시접수로 변경됐다. 변경한 이유는 무엇인가=지난해 말까지 신규구역은 공모에 의해 선정을 진행해왔다. 공모에 의한 선정방법은 조합이 특정한 기간 내에 많은 준비를 해야 한다는 점에서 어려움이 따랐다. 실제로 공모방법으로 선정된 사업장들의 경우 공모 발표 전에 공공지원민간임대 연계형 정비사업을 준비해 온 조합들이 대부분이었다. 따라서 공공지원민간임대 연계형 정비사업에 관심을 가진 조합들이 준비가 되면 언제라도 사업 신청에 나설 수 있도록 하자는 취지에서 수시접수로 전환했다.
▲공공지원민간임대 연계형 정비사업과 일반 정비사업과의 차이점을 설명하자면=건설사는 분양성이 없다는 이유로 정비사업에 참여하지 않는 경우가 더러 발생한다. 정비사업은 건설사의 참여가 없다면 더 이상 진행시킬 수 없다는 단점이 있다. 하지만 공공지원민간임대 연계형 정비사업은 시공자가 큰 이익을 보지 못하더라도 안정적인 매출과 이익을 보장한다. 분양 여부와 관계없이 순수 도급사업이기 때문이다. 시공자는 분양경비와 미분양시 발생하는 금융비용 등을 공사비에 반영할 필요가 없다. 분양불이 아닌 기성불로 공사비를 받기 때문에 금융비용 손실이 줄어들어 낮은 공사비로 공사를 진행할 수 있다. 현재 공공지원민간임대 연계형 정비사업을 시행 중인 곳들의 경우 공사비는 일반 정비사업보다 3.3㎡당 평균 30만원가량 저렴하다. 즉, 공공지원민간임대 연계형 정비사업은 정체된 곳들에 대한 건설사들의 참여를 유도할 수 있고, 정체된 재개발·재건축 재개 효과를 볼 수 있다.
▲공공지원민간임대 연계형 정비사업장으로 선정되기 위한 평가 기준 중 가장 큰 비중을 차지하고 있는 부분은=정체되고 있는 사업장이라면 일정 수준 이상의 점수를 받을 수 있다. 가장 중요한 요소는 사업추진 의지와 적합성이다. 먼저 사업추진 의지는 조합과 지자체의 인터뷰 결과가 반영된다. 이때 조합원 동의율이 가장 큰 영향을 미친다. 그렇다고 동의율을 평가지표상 만점 수준인 70%까지 맞춰야만 하는 것은 아니다. 50% 수준만 확보돼도 높은 동의율이라고 볼 수 있다. 사업 적합성은 안정성과 관계가 깊다. 사전에 총회를 개최해 사업추진 안건을 통과시켰거나, 임대사업자 선정 절차까지 진행한 구역은 더 높은 점수를 얻을 수 있다.
▲공공지원민간임대 연계형 정비사업은 당초 뉴스테이에서 주거복지로드맵 발표 이후 공공성 강화화 함께 ‘공공지원’으로 명칭이 변경됐다. 공공성이 강화된 만큼 일부 현장에서 사업성 저하에 대한 우려도 나오고 있는데=공공지원민간임대 연계에 따른 사업성 저하를 우려하지 않아도 된다. 주거복지로드맵에 따른 공공성 강화는 사업시행자인 조합의 수익을 건들지 않고, 임대사업자의 과도한 수익을 줄여 저렴한 임대주택을 공급하자는 게 핵심이다. 물론 임대사업자는 수익성이 내려가면서 조합 사업성도 일부 영향을 받게 될 수도 있다. 하지만 조합과 임대사업자간에 일반분양분 매매가격은 입찰 및 계약과정으로 정해지고, 이로 인한 손실분은 용적률 인센티브를 적용 받아 보전된다. 또 조합은 공사비가 낮아지는 이익을 추가로 얻는다.
▲현재 공공지원민간임대 연계형 정비사업이 원활하게 추진 중인 곳들 중 대표적인 현장은 어디인가=전국에서 30곳이 넘는 구역들이 공공지원민간임대 연계형 정비사업을 진행 중이다. 가장 대표적인 현장은 조만간 착공과 모집공고가 예상되고 있는 인천 청천2구역과 십정2구역이다. 이곳들은 지난 2015년 정책 도입 당시 시범 사업장으로 선정돼 착공까지 오는 과정에서 많은 시행착오와 어려움이 따랐다. 현재는 착공과 공급을 통해 사업 성공을 앞두고 있다. 모두 대중교통 이용이 편리하기 때문에 구도심권에서의 직주근접 효과 등 입지가 좋고, 규모도 커서 가장 큰 관심 사업장이 될 것이다. 이 외에도 많은 구역들이 올해 또는 내년부터 착공 단계에 들어선다.
▲공공지원민간임대 연게형 정비사업이 안착돼 원활한 사업이 진행될 경우 기대할 수 있는 효과는 무엇인가=공공지원민간임대 연계형 정비사업의 특징은 다른 공공지원민간임대와는 달리 공공성이 높다는 점이다. 한 사업장 당 사업비가 보통 5,000억원에 이르는 등 대규모 자금이 투입되는 만큼 지역경제 활성화에도 크게 기여한다. 현재 약 30곳에 대한 총 사업비가 약 15조원에 달하는데, 일자리 창출효과로 계산할 경우 연간 약 3만명의 고용 창출 파급효과도 볼 수 있다.
▲공공지원민간임대 연계형 정비사업은 주택시장에서 임대주택 공급에 대한 새로운 패러다임 변화를 보여준 사례로 꼽힌다. 향후 주택시장 변화를 예측해 보자면=우리나라 주택 개념은 소유에서 거주 중심으로 변화하고 있다. 즉, 소유함으로써 재산 가치를 늘리는 수단으로의 주택개념은 점차 사라지고 있다는 뜻이다. 그리고 전세에서 보증부 월세제도로의 변화도 가속화되고 있는 상황이다. 이러한 주택 개념의 변화는 민간임대주택 공급확대로 나타나고 있다. 그 대표적인 정책이 공공지원민간임대사업이라 할 수 있다. 이러한 이유로 공공지원민간임대 연계형 정비사업은 정책 입장이나 사업시행자인 조합 입장에서 지속적으로 발전하고 시장에 안착할 것으로 전망된다.
이혁기 기자 lee@arunews.com