Q. A 재개발조합의 현금청산자입니다. 저희 조합은 관리처분계획 이후 현금청산 절차를 예정하고 있습니다. 현금청산금을 어떻게 평가하는지, 시가보다 낮다면 그 이유는 무엇인지 알려주세요.
A. 현금청산자는 관리처분계획인가 이후 조합으로부터 소유한 주택 등을 청산받아 사업구역 밖으로 이주하여야 한다. 현금청산절차가 진행되면 어느 사업구역이나 현금청산금을 둘러싼 많은 법적 다툼이 발생하게 된다. 현금청산을 받는 자와 하는 자의 이익이 첨예하게 대립하기 때문이다.
현금청산자 입장에서는 무조건 높은 것이 좋다.
현금청산의 대상이 되는 주택 등이 대부분 평생을 일해 모은 유일한 재산이고 보금자리이자 삶의 터전이었으므로 이러한 사정도 감안하여 최소한 시가 이상으로 평가되어야 한다고 주장한다.
사업시행자 입장에서는 무조건 낮은 것이 좋다. 현금청산자가 주장하는 시가는 인정할 수 없으며 오히려 사업비 등은 공제해야 한다고 주장한다. 누구의 말이 타당할까.
도시 및 주거환경정비법은 양측의 이익충돌을 해결하기 위해 감정평가를 통해 현금청산금을 산정하도록 하되, 그 구체적인 방법은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용하도록 규정하고 있다. 따라서 현금청산금을 어떻게 평가하는지 알기 위해서는 토지보상법의 규정을 살펴볼 필요가 있다.
토지의 경우 오직 공시지가를 기준하여 평가하며 주관적인 사정, 즉 유일한 재산인지 여부, 그 주택에서 얼마나 오래 거주하였는지 여부, 보금자리였는지 여부는 고려 대상이 아니다.
위 공시지가는 현금청산 대상토지의 개별공시지가가 아닌 인근지역의 표준지공시지가를 의미한다. 표준지공시지가는 매년 1월 1일자로 공시되는데 감정평가에 적용되는 공시지가는 최근의 공시지가가 아닌 사업시행인가고시가 속한 해의 표준지공시지가를 의미한다.
여기에서 2가지 의문을 가질 수 있다. 첫째, 실거래가격을 기준하여 감정평가를 할 수 없는지, 둘째, 왜 최근의 것이 아니라 과거의 낮은 공시지가를 적용하는가이다. 물론 담보평가, 경매평가, 시가평가 등에서는 실거래가격을 기준으로 평가할 수 있으나 현행 토지보상법령 아래에서는 현금청산금 평가에서 실거래가격을 기준할 수 없다. 법 개정이 없는 한 절대 불가능한 방법이다.
다음으로 토지보상법은 사업인정고시 이후 해당 사업지역에서 개발이익이 발생하였다고 간주하고 현금청산금에서 위 개발이익을 불로소득으로 보아 배제하여야 한다고 규정하는데 재개발사업에서 사업인정으로 의제되는 것이 바로 사업시행인가이다. 따라서 법 개정이 없는 한, 방법의 정당성은 논외로 하더라도 사업시행인가가 10년 전에 있었든, 20년 전에 있었든 상관하지 않고 과거의 공시지가를 적용할 수밖에 없다.
지역에 따라 차이는 있으나 공시지가가 실거래가격보다 낮다는 사실은 누구나 인정하고 알고 있는 사실이다. 현금청산자는 현재의 시가를 바라보고 기대하나 법은 과거의 공시지가를 기준하여 평가한다. 시선의 차이가 매우 큰 것이다.
이러한 이유로 현금청산금은 시가보다 낮을 수밖에 없다. 관련 법 개정이 없는 이상 토지의 현금청산금을 둘러싼 다툼은 계속될 것으로 보인다.
다음으로 건축물 등의 감정평가방법에 대해 살펴보자. 감정평가 실무상 주택, 기타 건축물, 나무, 담장, 장독대 등 토지에 정착한 모든 물건은 지장물이라 하는데 위 지장물은 이전에 필요한 비용으로 평가하고 이전이 어렵거나 이전으로 인하여 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우 그 물건의 가격으로 평가한다.
종전자산평가에서는 주택 등 건축물만이 평가의 대상이지만 현금청산평가에서는 토지에 정착한 모든 물건이 평가대상이다. 물건의 가격은 재조달원가에서 감가수정을 하는 원가법으로 평가한다. 대부분의 지장물은 이전이 가능하므로 이전비로 평가하지만 주거용 건축물은 원가법과 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액 중 높은 금액으로 평가한다.