1. 순환정비방식의 의의=사업시행자는 정비사업을 원활히 시행하기 위하여 정비구역의 내·외에 새로 건설한 주택 또는 이미 건설되어 있는 주택에 그 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자가 임시로 거주하게 하는 등의 방식으로 그 정비구역을 순차적으로 정비사업을 시행하는 방식을 의미한다.
순환정비방식으로 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때 시장·군수 등은 재개발사업 및 재건축사업을 직접 시행하거나 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다(법 제26조제1항제5호).
국토교통부는 도시 및 주거환경정비법상 순환용주택 운용지침(제정 국토교통부 주택정비과-2804, 2010.7.1.)을 제정하였다.
2. 이주대책의 수립=사업시행자는 정비구역의 안과 밖에 새로 건설한 주택 또는 이미 건설되어 있는 주택의 경우 그 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자를 임시로 거주하게 하는 등 그 정비구역을 순차적으로 정비하여 주택의 소유자 또는 세입자의 이주대책을 수립하여야 한다.
주택의 소유자 또는 세입자는 정비구역에서 실제 거주하는 자로 한정한다(법 제59조제1항). 위 규정은 2014.5.21. 이후 최초로 사업시행계획인가를 신청하는 경우부터 적용한다[부칙(2017.2.8.) 제15조].
3. 순환용주택의 사용 및 우선공급요청 등=사업시행자는 임시로 거주하는 주택(순환용주택)을 임시거주시설로 사용하거나 임대할 수 있다(법 제59조제2항). 사업시행자는 관리처분계획의 인가 신청 후 토지주택공사 등이 보유한 공공임대주택을 순환용주택으로 우선 공급할 것을 요청할 수 있다(법 제59조제2항, 시행령 제51조제1항).
토지주택공사 등은 사업시행자로부터 공공임대주택의 공급 요청을 받은 경우에는 그 요청을 받은 날부터 30일 이내에 사업시행자에게 공급가능 공공임대주택의 수 등을 통지하여야 한다(시행령 제51조제2항).
4. 공공임대주택의 순환용주택 공급방법=공공임대주택을 순환용주택으로 우선 공급하는 경우 공급가능한 주택 수는 우선 공급요청일 현재 공급 예정인 물량의 2분의 1의 범위 이내로 한다. 다만 주변 지역에 전세가격 급등 등의 우려가 있어 순환용주택의 확대 공급이 필요한 경우 2분의 1의 범위를 초과할 수 있다(시행령 제51조제3항).
토지주택공 사등은 세대주로서 해당 세대 월평균 소득이 전년도 도시근로자 월평균 소득의 70% 이하인 거주자에게 순환용주택을 공급하여야 한다. 거주자는 순환용주택의 우선 공급요청일 당시 해당 정비구역에 2년 이상 거주한 자에 한정한다(시행령 제51조제4항).
공공임대주택의 공급순위는 다음과 같다. 같은 순위에서 경쟁이 있는 경우 월평균 소득이 낮은 자에게 우선 공급한다.
①1순위 : 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 세입자로서 주택을 소유하지 아니한 자. 세입자는 정비구역에서 실제 거주하는 자로 한정한다.
②2순위 : 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자로서 그 주택 외에는 주택을 소유하지 아니한 자. 주택의 소유자는 정비구역에서 실제 거주하는 자로 한정한다.