Q. A 재개발조합입니다. 저희 조합은 2013년경에 최초 사업시행인가를 받았는데 최근 설계변경 등의 사유로 사업시행변경인가를 다시 받았습니다. 이 경우 종전자산 감정평가의 기준시점은 언제가 되어야 하는지요.
A. 조합은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 조합원에게 조합원이 소유한 토지, 건축물의 소재 지번, 면적, 구조 등을 기재한 내용(이를 다른 말로 종전자산이라 부른다)과 종전자산의 가격을 알려주어야 하고 이를 기초로 비례율과 관리처분계획 등을 수립하여야 한다.
부동산 가격은 시간에 따라 끊임없이 변화하고 이를 두고 많은 다툼이 있을 수 있으므로 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제74조제1항, 제2항 등에서는 이러한 사정을 감안하여 종전자산의 기준기점을 사업시행인가의 고시가 있은 날로 정하고 종전자산 가격은 협상이 아닌 감정평가를 통해 결정하도록 규정하고 있다. 이러한 절차를 통해 결정되는 종전자산 가격만이 해당 재개발사업에서 조합원의 자산 가격으로 인정받을 수 있다.
재개발사업에 소요되는 시간은 추진위원회부터 준공인가까지 장기간 소요되며 사업자금, 사업성, 시공사 선정 등의 예상치 못한 문제가 추가적으로 발생하면 사업시행인가를 받고 5년이 지나도록 관리처분계획을 수립하지 못할 수 있다. 이 경우 최초 종전자산 가격은 5년 이상 지난 현재의 시세에 현저히 미치지 못하게 되는 바, 사업을 추진하는 조합, 분양신청을 한 조합원 및 분양신청을 하지 않은 현금청산자 모두에게 종전자산가격은 고민거리이자 불만거리가 되고 만다.
현금청산자는 ‘5년 전 가격으로 현금청산을 받을 수 없다’는 입장을, 조합원 역시 ‘5년 전 종전자산 가격을 인정할 수 없으며 이를 바꿔주지 않으면 재개발사업에 반대하겠다’는 입장을 내세우기 쉽다. 조합원의 의견을 수렴해야 하는 조합입장에서도 건폐율, 용적률 등 사업시행계획 내용 변경을 원인으로 하여 종전자산 감정평가의 기준시점을 변경할 수 있는지, 다시 감정평가를 할 수 있는지, 이를 관리처분계획에 반영할 수 있는지 등의 문제에 대해 고민할 수밖에 없는 것이다.
이에 대하여 일부 하급심 판례 등에서는 종전자산 가격에 대한 감정평가를 하는 목적이 관리처분계획의 수립에 있는 점에서 관리처분계획의 수립 시점과 가장 근접한 시점인 사업시행변경인가의 고시가 있은 날이 최초 사업시행인가 고시보다 합리적 시점이라고 할 수 있고 종전자산 감정평가액이 조합원의 재산가액과 각 조합원이 부담해야 할 분담금을 정하기 위한 것이라는 점에서도 최종적으로 변경된 계획을 기반으로 하여 평가를 하고 관리처분계획을 수립하는 것이 합리적이라는 이유 등으로 최종 변경된 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준시점으로 하여야 한다는 의견이 있었다.
그러나 대법원은 이와 달리 판단하였다. 즉 평가시점의 차이로 정비구역 내 종전자산의 가액이 달라져도 반드시 권리가액이 달라진다고 볼 수는 없어 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 한 것이 부당하다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면 비교적 장기간에 걸쳐서 진행되는 정비사업의 특성을 감안하더라도 구 도시정비법 제48조제1항제4호가 정한 ‘사업시행인가 고시일’이란 ‘최초 사업시행계획 인가 고시일’을 의미하는 것으로 봄이 타당하고 따라서 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 하여 수립된 관리처분계획이 도시정비법에 위반된다고 볼 수 없다고 판시하였다(2015.10.29 선고 2014두13294 판결 등 참조). 따라서 사안의 A 재개발조합의 경우 특별한 사정이 없는 한 종전자산 감정평가의 기준일은 최초 사업시행인가의 고시가 있은 날이 되며 변경인가 받더라도 감정평가의 기준시점이 달라지지 않는 바, 추가 예산을 지출하면서까지 재감정할 이유는 없다고 볼 수 있다.