Q. 30년 된 건물에 살고 있는 주민입니다. 30년 이상 된 건물이 밀집한 지역은 정비구역으로 지정되어서 재건축이나 재개발사업이 진행된다고 하는데, 건물이 준공되고 30년과 같이 일정 기간이 경과하기만 하면 정비구역으로 지정되어 정비사업이 진행되게 되는지요.
A. 과거에는 시·도 조례가 정하는 일정한 연수가 지난 건축물이 밀집된 지역의 경우에는 정비구역으로 지정되어 재건축·재개발 등의 정비사업이 진행되었던 적이 많았습니다. 하지만 최근 국토교통부에서는 재건축 안전진단 정상화방안을 발표하여 주거환경은 다소 열악하지만 건물의 구조안전성에는 큰 문제가 없는 아파트단지의 경우에는 정비사업을 제한하도록 하고 있습니다.
도시 및 주거환경정비법 제2조제3항은 ‘노후·불량 건축물’의 범위에 관하여 도시정비법 시행령 제2조제3항에 따라 ‘준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시·도 조례로 정하는 기간이 지난 건축물’이라 규정하고 있습니다. 하지만 노후·불량건축물을 판단하는 과정에서의 별도의 조사방법에 관해서는 규율하고 있지 않기 때문에 ‘준공된 후 30년 경과’와 같이 일정 기간이 경과하기만 하면 노후·불량건축물로 판단하여 정비구역으로 지정될 수 있는지가 다툼이 될 수 있습니다.
이에 관해 법원은 정비사업에는 토지 또는 건축물에 대한 수용이나 매도청구 등과 같이 재산권 제한에 관한 절차가 필수적으로 수반된다는 점에서 스스로의 의사에 반하여 자신의 토지 또는 건축물을 수용당하는 토지등소유자의 의사도 충분히 존중하여야 한다는 입장에서 위 사안에 관해서 아래와 같이 판단하였습니다.
△도시정비법과 그 시행령에서 준공된 후 20년(시·도 조례가 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 함)이 지난 건축물을 ‘노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물’의 하나로 규정하고 있는 취지는 ‘준공된 후 20년 등’과 같은 일정기간의 경과가 노후·불량건축물에 해당하는지 여부를 판단하는 여러 기준의 하나로 제시된 것일 뿐 준공된 후 20년 등의 기간이 경과하기만 하면 그로써 곧 도시정비법과 그 시행령이 정한 노후화로 인하여 철거가 불가피한 건축물에 해당하게 되는 것이 아니라고 보았고 △도시정비법 12조가 일정한 경우에 필수적으로 주택단지 내의 건축물을 대상으로 안전진단을 실시한 다음 그 결과 등을 종합적으로 검토하여 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행 여부를 결정하도록 규정하고 있다는 점에 비추어보더라도 준공된 후 20년 등의 기간이 경과하였다는 것이 노후·불량건축물에 해당하는지 여부의 유일한 판단기준이 된다고 할 수 없다고 판단하였습니다. 나아가 △도시정비구역 지정권자는 도시정비구역으로 지정될 예정인 지역에 있는 건축물이 노후·불량건축물이라는 점에 대해서 별도의 조사과정을 거쳐 객관적인 자료를 확보한 다음에 판단하여야 하고 이러한 현장조사 없이 준공 후 일정한기간이 경과하였다는 이유만으로 정비구역지정처분을 한 것은 위법하다고 판단하였습니다.
최근 안전진단기준이 큰폭으로 강화되는 등 정비사업 초기단계부터 규제의 정도가 높아지고 있는 추세입니다. 이에 개별 정비사업조합에서는 변화하는 주택정책에 늘 관심을 기울여야할 것입니다.