공사비 430만원 적용
용적률 10% 상향 ↑
3.3㎡당 1,000만원 분양
총 230억원 추가 이익
대전의 A구역에 지역업체 참여 용적률을 적용한 결과 조합원 1명당 부담금이 약 3,000만원 가량 줄어드는 것으로 나타났다.
현재 대전시가 지역업체 용적률 인센티브를 상향 검토하고 있다는 점을 감안해 10% 상향 조정하고, 최근 대전지역에서 시공자를 선정한 지역의 공사비(430만원)을 적용한 결과다. 일반분양분을 3.3㎡당 1,000만원으로 책정하면 약 230억원의 추가이익이 발생하는 것이다.
먼저 A구역의 사업계획에 따르면 현재 용적률 254%를 적용하면 아파트 공급면적은 약 33만8,000여㎡(10만2,475평) 규모다. 용적률 1%당 약 403.5평의 아파트가 공급되는 셈이다.
만약 지역업체 참여에 따른 용적률 인센티브가 10%로 상향되면 4,035평의 아파트를 추가로 공급할 수 있게 된다.
따라서 일반분양가를 평당 1,000만원에 책정한다면 약 403억5,000만원의 추가 수입이 발생한다.
분양가는 지난 2008년 준공된 인근 아파트의 시세가 평당 약 900만원이고, 탄방주공아파트를 재건축한 ‘e-편한세상 둔산’이 평균 1,200만원에 분양해 높은 경쟁률로 청약을 마친 것을 반영한 금액이다.
따라서 추가수입 403억5,000만원에서 공사비 173억5,000만원(아파트 증가면적 4,035×430만원)을 제외하면 순수 개발이익은 230억원 수준이다.
전체 조합원이 810여명이라는 점을 감안하면 조합원 1명당 약 2,800만원 이상의 부담금을 줄일 수 있다는 것이다.
만약 대전시가 용적률 인센티브를 현행 5%로 유지한다고 해도 1,000만원 이상의 개발이익이 발생하는 것으로 추산됐다.
용적률을 5% 상향하면 추가 분양면적은 약 2,017.5평이 된다. 여기에 동일한 분양가격을 책정하면 약 201억7,500만원의 분양수입이 발생하고, 공사비로 약 86억7,500만원이 지출된다고 보면 115억원 규모의 개발이익이 추가된다.
조합원 1명당 약 1,400만원 이상의 분담금 절감 효과가 발생하는 셈이다.
특히 A구역의 경우 현재 인근 부동산 시세를 반영한 수치로 실제 분양시점에서는 분양가가 상승할 가능성이 있기 때문에 개발이익을 늘어날 가능성도 있다. 다만 이번 시뮬레이션 결과는 개략적인 수치로 향후 실제 공사비와 분양수입, 사업기간 등에 따라 변동될 수 있다.
심민규 기자 smk@arunews.com