Q. 감정평가의 비교방식에서 개별요인비교할 때 어떠한 사항들을 감안하나요?
A. 지난 회에서 개별요인의 개념 등에 관해 설명하였고 이번에는 감정평가에 적용하는 개별요인의 항목에는 어떤 것들이 있는지에 관해 살펴보고자 합니다.
주지하는 바와 같이 부동산의 개별 특성을 구성하는 항목은 세부적으로 매우 다양합니다. 따라서 세부사항을 나열하기 보다는 세부항목을 공통적으로 묶은 대분류로 구분하여 설명하고자합니다.
첫째 개별요인으로는 해당 필지가 접하고 있는 도로(가로)상태를 들 수 있습니다. 거래사례가 8m 노폭의 도로에 접하고 있고 평가대상 토지가 12m 도로에 접한다면 일반적으로는 노폭이 큰 도로에 접한 평가대상 토지가 가로상태가 더 우세하다고 볼 수 있습니다. 이때 대분류인 가로상태는 노폭과 더불어 포장상태, 가로의 구조 등 개별부동산이 접한 도로와 관련하여 고려하여야 할 전반적인 사항을 포함한다고 할 것입니다.
다음으로 시설 등으로의 접근성입니다. 가로상태가 분석대상 부동산으로 통행할 때 도로를 이용해야 하므로 개별 부동산에 초점을 맞추는 것이라 한다면 접근성은 개별부동산이 인근 주요 시설을 어느 정도 편리하게 이용할 수 있느냐는 개별 부동산 밖에 있는 것에 초점을 맞추는 것입니다. 여기서 시설이란 대표적으로 지하철 등의 교통시설, 쇼핑센터 등의 상업시설 뿐만 아니라 공공시설 등 다수의 사용자가 편익을 누리는 모든 자원을 통칭하는 것으로 볼 수 있습니다.
마지막으로 개별요인을 비교할 때 가장 주의하여야 할 사항이 있는데 그것은 동일한 특성이 지역이나 용도, 기타 여러 가지 상황 등에 의해서 동일한 요인이 가격에 똑같은 영향을 미치지는 않는다는 것입니다. 앞서 언급한 노폭 8m와 12m 도로간의 격차율이나 버스 정류장으로 5분과 10분 거리의 차이는 지역이나 부동산의 유형을 막론하고 일률적으로 적용되지 않는 것입니다.