최근 주택시장 안정을 목표로 발표한 8·2부동산 대책은 과거 실패정책을 되풀이하고 있다는 지적이다. 저금리에 풍부한 유동자금흐름을 투기수요로만 오판하고 각종 대출 등 규제와 폭등과세로 거래를 위축시켰다. 재개발·재건축 등 정비사업 부진은 주택공급으로 이어져 경제와 시장불황 및 집값상승을 유도했다.
주택가격은 수요와 공급에 따른 시장경제와 거시적 금융 흐름 및 환경, 교육, 교통 등 주택 내재가치 등에 따라 구성된다. 하지만 정부가 개입한 무리한 규제는 거래시장을 동결시키고, 재건축초과이익환수 등 각종 개발 부담금 부과는 공급 감소로 직결돼 지역 슬럼화와 조세저항, 가격 재상승 등의 문제를 발생시킨다.
개발이익환수, 분양권양도 및 대출규제와 보유세 강화 등은 과거 종합부동산세, 토지초과이득세와 함께 사라져간 대책들과 유사하다. 이러한 정책들은 국민제산권, 미실현이익, 평등원칙, 중복세금 과잉부과 등의 문제로 위헌판결을 받아 대폭 개정되거나 폐기된 게 사실이다.
그렇다면 8·2부동산 대책은 무엇이 문제이며 가격안정 방안은 없을까.
금번 부동산 대책들의 핵심 내용에 대한 문제와 대안을 찾아보자. 첫째, 재건축초과이익 환수금이다. 집 한 채 보유하고 살다가 재건축 이후 이익 좀 봤다고 재산을 왕창 환수하는 것은 미실현 이득과세로 위헌이 분명하다.
또 보유나 거래세 및 용적률, 높이 등 규모와 무리한 시설(학교, 공원, 도로 등) 중복부담 및 개발규제는 국민재산권 침해와 과잉금지원칙에도 명백한 위반이다. 그리고 임대주택을 25%씩 짓게 하고 건축비만 주면서도 초과이익금액에 모두 포함시켰고, 개시 및 종료시점 가격산정 기준도 모호하다. 부과율 50%에 대한 폐지나 대폭 하향개정이 요구된다.
둘째, 조합원 지위나 분양권 양도금지 규정이다. 살다보면 부동산은 수많은 매도·매입 사유가 생길 수 있고 자유롭게 거래하는 사회가 자유민주국가요 복지사회다. 단기차액을 노리는 투기세력만을 대상으로 취득 및 양도 등 거래세제정책을 대폭 조정해야 한다. 집 한 채가 전부인 선량한 국민의 거주자유와 재산권리까지 침해해서는 안된다.
셋째, 대출규제와 청약제도 개편 강화다. 투자나 매매의욕을 꺾어 집값을 안정시키겠다는 의지는 이해되나 역기능과 부작용이 더 크다. 무주택 서민이 은행대출 없이는 집을 살수도 없고 중도금, 잔금도 해결하지 못해 시장을 얼어붙으면서 공급은 자동 중단될 것으로 보인다. 실수요자 입장에서는 저금리 대출 확대와 적절한 금융규제 완화가 요구된다. 또 청약제도 개편은 각종 선량한 실수요 저소득자와 신혼부부 등을 찾아 초특별공급제도로 최우선 순위를 주도록 완화해야 한다.
끝으로 투기과열지역에 대한 전·월세 대책이 없고, 서울 전역을 정부 도시재생 뉴딜 대상지에서 제외시켰다. 서울 강남권을 겨냥한 투기과열지구·지역 지정은 풍선효과와 갭 투자 역풍 및 지역감정 발생의 원인이 되고 있다. 서울 전 지역이 도시재생 뉴딜 대상지에서 제외되면서 당초 390여곳에 달하는 뉴타운·재개발 해제지역에 대한 대책마련도 없다.
결국 이번 8·2부동산 대책은 주택가격 안정을 위한 단기 억지처방을 될 수도 있겠지만 무리한 규제로 집값불패를 잡기에는 한계가 있을 것이다. 그래서 주택정책은 실수요를 감안해 내재가치가 양호한 지역에는 더욱 많은 공급이 필요하고, 가격급등은 단기 투기수요만을 대상으로 거래 당시 제도강약을 조정해야한다. 정부는 공급확대와 대출조정, 투기차단을 최우선시하면서 자유시장 경제라는 큰 흐름에 편승해 장기적인 가격 안정화 대책을 세워야 한다. 그래야만 조세저항 정책불평도 사라지고 실수요자 보호와 주택가격 안정이라는 정책목표가 이뤄질 것이다.