조정 대상지역 40곳으로 추가
서울, 소유권 이전등기 전매제한
조정지역은 재건축조합원 1주택
주택가격·전용면적 내 1+1 허용
LTV·DTI 강화, 집단대출도 적용
과열 지속 땐 투기과열지구 지정
문재인 정부의 첫 부동산 대책이 나왔다. 지역별·주택 유형별로 시장을 분석해 선별적·맞춤형 처방을 내린 ‘핀셋 규제’가 주요 내용이다. 주택가격 상승세가 확산되고 있는 지역에 집중적으로 규제를 가해 주택시장을 안정화시키겠다는 것이 이번 대책의 목표다. 이에 따라 광명·부산 등 일부 부동산 과열지역을 조정 대상지역에 추가하고, 대출·청약 기준 등의 규제를 강화했다. 또 최근 주택가격이 급등하면서 투기가 예상되는 재건축에 대해서도 분양권 제한 등의 대책도 마련했다. 사실상 지난해 발표한 11·3 부동산 대책을 강화한 업그레이드 버전인 셈이다. 다만 이번 대책에는 투기과열지구 등과 같은 강력한 규제가 적용되지 않았지만, 과열 현상이 지속될 경우 적극 검토하겠다는 방침이다.
▲경기도 광명·부산 기장군·부산진구 등 3개 지역, 조정 대상지역으로 추가 선정=경기도 광명시와 부산 기장군, 부산진구가 조정 대상지역으로 추가 선정됐다.
이에 따라 조정 대상지역은 기존 서울 25개구와 경기도 6개시, 부산 5개구, 세종시를 포함해 추가 지역까지 포함하면 총 40곳으로 늘었다. 조정 대상지역에 포함된 곳은 맞춤형 청약제도와 단기 투자수요 관리방안 등이 적용된다.
광명시와 부산 기장·부산진은 청약경쟁률과 주택가격 상승률이 기존 조정 대상지역과 유사한 수준으로, 국지적 과열현상이 발생할 가능성이 높은 지역이다. 실제로 부산진의 경우 지난 2개월간의 청약경쟁률이 67:1에 달하고, 3개월간 주택가격 상승률도 0.99%로 타 지역에 비해 높은 상황이다.
이번 조정 대상지역인 경기도 광명과 부산 기장의 경우 전매제한기간 강화는 주택법 시행령 개정안 입법예고(6월 19일) 이후 실시되는 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 1순위 제한, 재당첨 제한은 추가된 3개 지역 모두 6월 말로 예정된 주택공급에 관한 규칙 시행일 이후 실시되는 입주자 모집 승인신청분부터 적용된다.
▲서울 전 지역 소유권 이전 등기까지 전매제한… 조정 대상지역 LTV·DTI 10%p 강화=조정 대상지역의 과열·투기 방지를 위한 실효성 제고 방안도 마련됐다. 먼저 서울 내 모든 아파트가 입주 시까지 분양권 전매가 불가능하다. 그동안은 강남4구(강남·서초·송파·강동)을 제외한 21개구에서는 민간택지 전매제한기간이 1년 6개월로 적용됐다.
하지만 이번 대책에는 서울 25개구 모두 민간·공공택지에서 분양하는 아파트의 전매제한기간이 소유권이전등기 시까지로 확대됐다.
조정 대상지역 내 LTV·DTI 등 대출규제도 강화되고, 집단대출에 대한 DTI 규제도 새롭게 적용됐다.
현재 LTV의 경우 전 지역에서 70%가, DTI는 수도권 내 전 지역의 아파트 담보대출이 60%가 각각 적용되고 있다. 하지만 조정 대상지역에 대해서는 규제비율을 10%p 강화해 LTV는 60%로, DTI는 50%로 각각 낮아졌다.
집단대출의 경우에도 LTV가 이주비·중도금·잔금 대출 모두 기존 70%에서 60%로 낮췄으며, 잔금대출에 대해 DTI를 신규로 50% 적용토록 했다.
다만 서민·실수요자를 보호하기 위해 조정 대상지역이더라도 강화된 LTV·DTI 규제비율이 적용되지 않으며, 잔금대출에 대한 DTI도 60%로 완화 적용한다. 또 서민·실수요자 대상 정책모기지(디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출)을 올해 안으로 차질없이 공급하겠다는 방침이다.
▲조정 대상지역 내 재건축 조합원 1주택만 분양 허용… 1+1 분양은 예외=조정 대상지역 내 재건축 조합원의 주택 공급수도 제한된다. 다수의 주택을 보유하고 있더라도 원칙적으로 1세대만 분양받을 수 있도록 하는 것이 골자다.
현행 도시 및 주거환경정비법에 따르면 재건축 조합원은 과밀억제권역 내에서는 보유 주택 수에 따라 최대 3주택까지, 과밀억제권역이 아닌 지역에서는 소유한 주택 수만큼 아파트를 분양 받을 수 있다.
하지만 앞으로는 조정 대상지역 내 재건축 조합원인 경우에는 보유 주택 수에 관계없이 무조건 1주택만 분양 받을 수 있게 된다.
다만 종전 소유주택의 가격이나 주거전용면적 범위 내에서 소형 주택을 추가로 분양 받을 수 있는 이른바 ‘1+1 분양’은 예외적으로 허용된다. 예를 들어 기존 주택의 주거전용면적이 150㎡인 경우 90㎡ 주택과 60㎡ 이하인 주택, 2채를 분양 받을 수 있다는 것이다.
조정 대상지역 내 재건축 조합원의 주택 공급수 제한은 이달 중 도시정비법 개정안을 발의해 하반기 내에 시행할 예정이다.
또 이번 도시정비법 개정안에는 과밀억제권역이 아닌 곳이 투기과열지구로 지정될 경우에도 조합원 주택 공급 수를 제한하는 내용이 포함될 예정이다.
부동산시장 과열 계속되면 투기과열지구 지정 검토
임시중개 등 불법 행위 점검 강화
정부는 시장 안정화를 위한 규제 외에도 합동점검, 신고제도 활성화 등 주택시장 질서를 확립하기 위한 단속도 지속적으로 실시한다.
국토교통부는 이미 지난 13일부터 국세청, 경찰청, 지자체 등 관계 기관과 합동 점검반을 구성해 현장검검에 들어간 상태다. 하지만 강남 재건축단지를 중심으로 공인중개사사무소가 휴업하는 등의 방법으로 회피하자, 주택가격이 안정될 때까지 지속적으로 점검을 실시하겠다는 밝힌 것이다.
점검 내용은 이른바 ‘떳다방’으로 불리는 임시중개시설, 분양권 불법전매, 실거래가 신고 위반, 청약통장 거래, 공인중개사법 위반행위 등 모든 불법행위로 위법사항 적발 시 예외없이 행정처분 및 형사고발 등의 조치에 들어간다.
또 실거래가 허위신고에 대한 신고제도도 활성화한다는 계획이다. 지난 1월부터 실거래가 허위신고 자진신고자에 대해서는 과태료 감면 제도를 운영하고 있으며, 지난 3일부터는 실거래가 허위신고에 대한 신고포상금제도 시행에 들어간 상태다.
특히 정부는 주택시장 동향과 지표 등을 정례적으로 분석해 과열 추세가 지속되거나, 심화될 경우 투기과열지구 지정을 적극 검토한다는 방침이다. 투기과열지구로 지정되면 전매제한기간 연장, 청약1순위 자격제한, 민영주택 재당첨제한, 대출규제, 재건축 조합원 지위양도 금지, 재건축 공급주택 수 제한 등 조정 대상지역보다 강력한 규제가 적용된다. 또 부산 등 국지적인 과열이 발생한 지방 민간택지에 대해서도 전매제한기간 신규 설정 등도 검토한다는 계획이다.
6·19 대책 Q&A
부동산시장 안정화에 초점