김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발
조합 창립총회 개최 절차 및 의결사항
조합설립동의서를 도시정비법이 정하는 동의율을 충족하도록 징구하였고, 조합정관초안, 조합업무규정등도 만들었다.
조합을 설립하기 위한 다음 단계가 조합 창립총회인데, 창립총회는 어떻게 개최하는 것이며, 창립총회에서는 어떤 사항을 의결하여야 하는 것일까?
1. 조합 창립총회란 무엇일까?
추진위원회는 정비사업의 시행자인 조합을 설립하기 위하여 존재하는 단체이다. 따라서 추진위원회의 가장 종요한 목적은 조합을 설립하는 것이다.
조합을 설립하기 위해서는 ① ‘조합설립동의서’를 법이 정하는 동의율이 충족되도록 징구하고, ② 조합정관, 조합업무규정 초안들을 작성하고, ③ 조합 창립총회에서 선출한 조합장, 조합임원, 대의원등에 대한 입후보절차를 거친 뒤, ④ ‘창립총회’를 개최하여 ‘조합정관의 확정, 조합임원․대의원의 선임’등을 하고, ⑤ 관할관청에 조합설립인가신청을 하여 ‘조합설립인가’를 받고 조합 법인등기를 하면 본격적으로 정비사업의 사업시행자가 되는 것이다.
따라서 조합창립총회라고 하는 것은 ‘조합을 창립하기 위해서 추진위원회 또는 토지등소유자가 개최하는 조합원예정자들의 조합설립을 위한 총회’이다.
그러므로 조합설립인가 후의 조합총회와 추진위원회 단계에서의 주민총회와는 그 성격을 달리한다는 점을 명심하여야 할 것이다.
2. 정비사업조합이란 개념 및 업무 승계
정비사업조합이란 ‘정비사업을 시행할 목적으로 조합원들이 설립한 단체’를 말한다.
추진위원회는 조합설립을 위한 준비단체에 불과하고, 정비사업을 시행하는 시행자로서의 지위는 조합이 가진다.
따라서 조합이 설립되면 추진위원회는 소멸되며, 그동안 행한 업무를 조합에 인계하고, 조합은 추진위원회가 한 업무를 승계하여야 한다.
3. 조합설립은 반드시 하여야 하는가?
도시 및 주거환경정비법 제13조에는 “제13조(조합의 설립 및 추진위원회의 구성)① 시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제8조제3항에 따라 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정되어 있다.
따라서 토지등소유자가 재건축, 재개발, 가로주택정비사업, 도시환경정비사업을 시행하려고 하는 경우에는 조합을 설립하여야 한다.
다만, 도시환경정비사업의 경우에는 조합을 설립하지 않고 토지등소유자들이 직접 시행자가 되어 사업을 하는 것이 가능하도록 되어 있다.
4. 창립총회 개최권자와 소집권자
창립총회 개최권자는 추진위원회이며, 추진위원회를 구성하지 않고서 사업을 할 수 있는 가로주택정비사업이나, 공공지원이 적용되어 추진위원회를 구성하지 아니한 경우에는 토지등소유자가 창립총회 개최권자이다.
소집권자는 ①추진위원회 위원장, ②추진위원회 구성하지 아니한 경우에는 토지등소유자의 대표자. ③토지등소유자 1/5이상이 창립총회를 소집요구 했음에도 추진위원장이 창립총회 소집을 안할 경우의 소집요구한 자의 대표자가 소집권자가 된다.
5. 창립총회 소집절차
도시정비법이 정하는 조합설립동의율을 충족한 뒤에 창립총회를 개최하여야 한다.
창립총회 개최 14일 전까지 회의 목적, 안건, 일시, 장소 참석자격 및 구비사항등을 인터넷홈페이지를 통하여 공개하고, 토지등소유자에게는 등기우편으로 발송하여 통지하여야 한다.
조합설립에 동의한 사람에게만 통지를 하는 것이 아니라, 조합설립 미동의자도 포함한 토지등소유자 전체에게 통지하여야 한다는 점을 기억하여야 한다.
6. 창립총회 소집 통지전 반드시 해야 할 사항
창립총회 소집 통지 전에 반드시 조합정관 초안, 조합업무규정 초안 등을 작성하여야 한다.
조합 임원·대의원을 창립총회에서 선출하여야 하므로, 조합 임원·대의원 입후보 절차를 반드시 진행하여야 한다.
조합예산을 수립하여 창립총회 책자에 수록되도록 하여야 한다.
조합예산을 수립함에 있어 조합운영비만 예산안에 포함시키는 경우가 대부분인데, 이런 경우에는 조합설립 후 사업진행을 위한 사업비 항목이 없어 사업진행을 할 수가 없으니, 반드시 사업비 예산 항목도 포함시켜야 한다.
7. 창립총회에서 의결할 사항
창립총회에서는 조합정관, 조합업무규정 등을 확정하고, 조합 임원·대의원을 선임하며, 조합예산안을 통과시켜야 한다.
그리고 법이 허용하는 한도 내에서 총회결의사항을 대의원회 위임하는 결의도 하는 것이 보통이다.
8. 창립총회 의사정족수와 의결정족수
총회를 개회하기 위한 정족수(의사정족수)는 조합원과반수가 출석이다. 이때 주의할 점은 총 조합원 중 20/100이 반드시 총회에 직접 참석하여야 한다.
총회를 개회한 뒤 의결하는 정족수(의결정족수)는 출석한 토지등소유자의 과반수 찬성으로 결의한다.
9. 창립총회에서 유의할 사항
총회결의사항중 대의원회에 위임할 수 있는 사항은 법에 정해져 있으니, 법에 위임할 수 없도록 되어 있는 사항을 대의원회에 위임하지 말 것.
예산안을 상정할 때에 그 내용을 조합운영비에 국한하지 말고 사업비 예산도 반드시 포함시킬 것.
조합총회에서 결의하도록 되어 있는 시공자, 협력업체 선정을 창립총회에서 하지 말 것.
임원선출의 경우에는 법인 등기를 위하여 반드시 공증변호사를 참석시킬 것.