최근 서울 강남 등 일부 지역을 중심으로 ‘투기과열지구’ 지정이 필요하다는 주장이 거셉니다. 반면 정부는 나름의 이유를 들어 지정할 단계는 아니라는 입장인데요. 시장이 뜨겁다 싶으면 재현되는 부동산 규제. 요즘 회자되는 ‘투기과열지구’ 왜 이슈인지 알아볼까요.
집값 상승과 기록적인 청약률을 기록하는 지역들을 규제해야 한다는 요구가 거세지고 있습니다. 이들의 주장에 공통적으로 등장하는 규제는 ‘투기과열지구’ 입니다. 하지만 정부는 부동산시장의 냉각을 우려해 지정을 보류하고 있는 모습이고 더불어 구체적인 지역, 규제 내용을 고려하지 않다는 입장을 밝히기도 했는데요.
심화되는 가계대출 부담과 청약열기로 인해 언제든지 나올 수 있는 초강력 규제카드 ‘투기과열지구’. ‘투기과열지구’에 대해 자세히 알아보겠습니다.
‘투기과열지구’란 국토부장관 또는 시,도지사가 주택가격 안정을 위해 필요하다고 판단될 때 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하게 됩니다. 심의 시엔 주택가격상승률, 청약경쟁률, 분양주택의 증감 등 여러 요건을 종합적으로 따져봅니다. 한때 서울전역, 경기도 전역 등이 지정되기도 했었으며 규제가 완화되면서 서울의 강남 3구, 경기도에 고양시, 용인시, 화성시, 부산 해운대구 등 구단위 까지 세분화해서 지정이 되기도 했습니다.
▲이번 지정 후보지역 어디… 최근 두달간 1순위 5대 1 이상 지역=투기과열지구 지정 요건 중 하나인 최근 2개월간 평균청약경쟁률 5대1 이상인 지역은 전국의 16개 광역지자체 중 12개 시·도의 31개 지자체가 해당됩니다. 순위별로 살펴보면 부산 동래구가 523.6대 1로 전국 1위를 차지했고 차순위로 △부산 남구(330대1) △부산 연제구(329.4대1) △서울 서초구(306.6대1) △서울 강남구(100.6대1) 순으로 높게 나타났습니다. 정부가 규제 대상으로 강남3구를 정조준하고 있다지만 다른 지역도 자유로울 수는 없겠네요.
▲투기과열지구 지정시 효과와 예상 시나리오는=현재 투기과열지구 지정 요건에 해당이 된다면 지정이 된다고 해도 할말은 없습니다. 대신 ‘투기과열지구’로 지정이 되면 청약, 대출 등 여러 분야에서 계산이 더욱 복잡해 지게 됩니다. 투기과열지구 지정 효과 어떤 것들이 있는지 좀더 들여다 보겠습니다.
▲분양권 전매 제한 강화=투기과열지구가 지정되면 주택공급계약일부터 해당 주택의 소유권 이전 등기 시까지 전매가 제한됩니다. 공급지역과 공공·민영 구분, 주택 규모에 따라 최대 5년까지 제한됩니다. 업계에 따르면 지난 8월 분양권 거래 규모가 4조원을 넘어섰다고 하는데 이들 가운데 상당수는 계약금만 내고 단기차익을 거둘 목적의 수요자들로 보고 있습니다. 만약 투기과열지구 지정이 되면 이들 투자자들 수요가 걸러지고 실수요자 위주로 청약이 이뤄져 과열된 분양시장이 다소 진정될 수 있습니다.
▲재건축 조합원 지위(입주권) 양도 제한=부동산114에 따르면 최근 1년간 재건축아파트값 상승률은 15.12%를 기록해 비재건축 아파트(3.11%)보다 4.86배나 높았습니다. 재건축 아파트가 집값 상승의 온상으로 지목 받고 있는 이유입니다. 투기과열지구가 지정된 곳에선 재건축 아파트 조합원의 입주권 매매가 사실상 금지됩니다. 지정 이후에 한차례 거래는 할 수 있지만 거래가 되고 나면 준공 전까지는 거래가 금지됩니다. 자금 여력을 갖추지 못한 수요자는 재건축 투자가 원천 봉쇄되기 때문에 재건축 아파트값도 조정될 수 있습니다.
▲청약 1순위 자격제한, 2주택자 청약제한, 재당첨 제한=투기과열지구로 지정되면 2주택 보유자나 5년 내에 당첨사실이 있는 분의 청약자격이 제한됩니다. 지난해 2월 주택 청약제도 전면 개편에 따라 청약1순위 자격이 완화되면서 1순위자들이 크게 늘어난데다 분양권에도 높은 프리미엄이 붙으면서 인기지역, 단지들은 수백대 1까지 경쟁률을 기록했는데 이러한 청약경쟁률은 크게 줄어들겠죠?
▲강력한 금융규제 시행=투기과열지구로 지정된 곳에서는 DTI(총부채상환비율, Debt-to-Income Ratio)의 경우 6억원 초과 주택담보를 대출 받을 때 40%가 적용되고, LTV(주택담보대출비율)는 대출 기간이 3년 이하인 경우 50%가 적용됩니다. 때문에 적어도 50%~60%의 자금을 미리 확보해야 주택 매입이 가능하게 되면서 주택을 매입하는 수요도 줄어들 수 있습니다. 특히 소형아파트값 한 채에 10억원이 넘는 서울 강남권의 경우 자금 부담을 이유로 수요가 눈에 띄게 줄어들 수 있습니다.
▲시장이 과열되면 규제는 얼마든지 나올 수 있다=현재 ‘당장 규제를 도입하자’, ‘할 필요 없다’ ‘도입해도 지금은 아니다’ 등등 말들이 많습니다. 하지만 시장이 과열되면 언제든지 규제는 나올 수 있습니다. 그러니 개념을 명확히 알아 두면 좋겠죠?
투기과열지구 지정 까지는 아니더라도 ‘분양권 전매제한’ 같은 규제도 회자되는 요즘 안전한 투자 방법은 무엇일까요? 규제가 시행되면 소급적용 될 가능성이 있거나 규제 시행으로 오는 시장 위축을 고려해 적어도 50~60%의 자금을 확보하고 주변 시세 대비 비싼 아파트는 피하는 것이 좋습니다. 되도록 대출 비중을 줄여서 말이죠.
■ 투기과열지구 지정요건은?
- 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역
- 최근 2개월간 해당 지역 청약경쟁률이 5대 1을 넘거나 전용면적 85㎡ 이하 주택 청약률이 10대 1을 초과한 곳
- 주택분양계획이 직전보다 30% 이상 감소한 곳
- 주택건설사업계획 승인이나 건축허가실적이 전년보다 급격하게 감소한 곳
- 주택공급량이 1순위 청약자보다 현저하게 적은 곳
- 주택가격과 청약경쟁률 등을 고려했을 때 투기가 성행하거나 성행할 우려가 큰 곳