정부가 1,250조원에 달하는 가계 빚을 잡기 위해 ‘8·25 가계부채 관리방안’을 발표했다. 사상 처음으로 주택공급량을 줄이기로 했고, 보증을 더 까다롭게 해서 대출 수요를 줄여보겠다는 게 골자다. 한마디로 아파트 공급 조절과 대출규제의 구멍으로 지목되고 있는 집단대출을 옥죄는 투트랙 전략을 구사한 것으로 해석된다.
지난달 25일 기획재정부, 금융위원회, 금융감독원, 한국은행, 국토교통부는 이같은 내용의 ‘가계부채 관리방안’을 발표했다.
올 2분기 가계 빚은 1,257조3,000억원으로 전 분기보다 33조6,000억원 늘었다. 특히 전체 가계 빚 가운데 주택담보대출이 19조원으로 60%에 이르는 것으로 나타났다. 정부는 주택공급 과잉이 주택담보대출 증가를 초래했고 가계부채 급증으로 이어졌다며 주택공급을 단계별로 조절키로 했다.
먼저 주택물량은 택지매입단계부터 공급관리를 강화한다. 전체 택지의 30%를 차지하는 LH의 공공택지 공급량을 단계적으로 축소하고 지자체와 함께 인허가물량도 조절키로 했다. 건설사가 사업계획 승인을 받기 전에 대규모로 자금을 모을 수 없게 하고 분양보증도 100%에서 90%로 제한해 아파트를 건설할 돈줄을 옥죈다는 방침이다.
이를 위해 LH 공공택지 공급 물량은 4.0㎢, 7만5,000호로 지난해(6.9㎢, 12만8,000호) 대비 58% 줄이기로 했다. 내년 물량도 수급 여건 등을 고려해 올해보다 더 줄이기로 했다. 특히 분양시장 영향이 큰 수도권·분양주택용지를 중심으로 조정에 나설 예정이다. 국토부는 택지매입 단계에서부터 LH(한국토지주택공사) 공공택지 공급물량을 조절키로 했다.
초과공급이 우려되는 미분양 관리지역에 대해 오는 9월부터 택지매입 전 HUG(주택도시보증공사) 예비심사 제도를 도입하여 예비심사를 받지 않은 경우 보증발급을 제한키로 했다.
HUG의 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출보증 신청 시기와 요건도 강화된다. 현재 보증신청은 사업계획승인 전에 할 수 있도록 돼 있다. 공공택지의 경우 사업계획 승인 전에도 보증서를 발급받을 수 있었다. 그러나 앞으로는 택지 매입시기 조정을 유도하기 위해 보증신청 시점을 사업계획 승인 이후로 변경했다.
또 사업부지 중 수용 또는 매도 청구대상 토지가 있을 경우 기존엔 보증신청을 허용했지만 앞으로는 수용·매도가 확정된 뒤에만 보증신청을 허용하기로 했다.
또 정부는 집단대출 관리 강화를 위해 주택금융공사와 HUG의 중도금대출 보증을 현재 100%에서 90%로 낮추기로 했다. 또 보증건수를 두 기관에서 통합관리해 최대 1인당 2건만 보증을 받을 수 있게 했다. 현재는 기관별 2건이라 최대 4건까지 받을 수 있다.
동시에 집단대출 차주의 소득자료 확인과 사업장 현장조사를 의무화했다. 최근 집단대출 실태 점검 결과, 차주에 대한 은행권의 소득확인 절차가 미흡하고 현장 점검이 소홀하게 이뤄지고 있다는 지적에 따른 것이다.
가계부채 관리방안 발표… 공급감소를 통한 안정화
정부가 가계부채 관리방안을 발표하였다. 직접적인 규제보다 간접적인 방법을 택했다. 특히 공급을 감소시켜 가계부채 증가 원인인 집단 대출을 줄여나겠다는 방침이다. 따라서 향후 주택공급 감소가 불가피할 전망이다.
또한 사업성 심사 강화로 대형 건설회사들의 시장 점유율이 상승할 가능성이 크다. 그리고 신규분양물량 감소는 향후 입주 리스크 감소에 기여할 가능성이 높다.
이번 정책으로 특히 주택사업 비중이 높은 대형 건설회사들의 투자 심리 회복에 긍정적 영향을 미칠 것으로 기대한다. 반면 저금리와 유동성이 풍부한 시장에서 주택공급 감소가 가져올 위험에 대해서 지속적으로 지켜볼 필요가 있다. 위험은 과도한 주택가격 상승이다.
▲가계부채관리방안 발표, 직접 규제보다 간접적인 방법 선택=정부는 지난달 25일 가계부채 관리방안을 발표하였다. 주택과 토지 부문의 주요내용을 살펴보면 직접적인 규제보다 간접적이고 안정적인 방법을 택한 것으로 판단된다.
특징적인 것은 주택공급을 감소시켜 가계부채 증가 원인인 집단대출을 줄여나가겠다는 방안이다. 주택공급을 줄이는 방법으로 LH 공공택지 공급 감소(2015년 공급물량 58% 수준으로 감소), PF 대출 보증신청 시점 사업계획 승인 이후로 조정, 과도한 인허가 자제 등이 포함되었다.
▲일관성 있는 부동산 정책이 중요… 공급감소 정책은 부동산 시장에 긍정적=최근 저금리에 따라 대출이 크게 증가하고 그에 따라 주택가격 상승세가 이어지고 있었다. 반면 지방 미분양 아파트 증가, 거래량 감소, 입주 물량 증가 등의 리스크가 존재하여 주택대출에 대한 직접 규제 목소리가 높았다.
그러나 정부는 직접 규제보다 공급감소라는 간접규제를 선택했다. 직접 규제를 통해 시장 변동성을 키우는 것 보다 장기적 관점에서 간접규제를 선택한 것은 시장 안정화에 도움이 될 수 있을 것으로 판단된다. 단지 간접 규제 정책은 실행과 관리가 중요하다. 따라서 향후 부동산 시장 안정화를 위한 지속적인 노력이 필요할 것이다.
▲공급 감소, 시장 차별화, 입주 리스크 감소 가능성=8·25 가계부채 관리방안이 부동산 시장과 건설업에 미치는 영향은 우선 주택공급 감소이다. 공공택지 공급 감소 및 집단대출 심사 강화 등으로 신규 주택공급감소가 불가피할 전망이다.
공급감소는 분양 시장 차별화를 가져올 가능성이 크다. 공급감소 방법이 공공용지 분양 감소, 사업 심사 강화이기 때문에 중소형 건설회사들 보다 대형건설회사의 시장 점유율이 상승할 가능성이 크다.
가계부채 관리방안에서 발표된 부동산 대책은 시장에 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상된다. 여기서 긍정적 영향은 가격 상승이다. 또한 시장 차별화와 입주 리스크 감소로 대형건설회사의 주가 상승에도 기여할 전망이다. 그러나 저금리와 유동성이 풍부한 상황에서 주택공급 감소로 인해 기존 주택가격이 크게 오를 가능성도 염두에 둬야 할 것이다.