도시 및 주거환경정비법 상 현금청산 (1)
“현금청산의 종류, 대상자, 개정된 법규들의 적용여부”
1. 현금청산의 의의 및 청산대상자
(1) 의의
「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 함)상 ‘현금청산’이라고 함은, 사업시행자가 현금청산대상자에게 정비사업구역 내에 소유하고 있는 해당자 소유의 부동산을 시가에 상당하는 현금을 지급하고 해당 부동산의 소유권 이전 및 인도를 해 줄 것을 청구할 수 있는 제도를 말한다.
(2) 현금청산 대상자
현금청산대상자는 2가지 부류가 있다.
1) 정비사업을 시행함에 있어 사업구역내의 조합원 중에서 ‘1. 분양신청을 하지 아니한 자, 2. 분양신청을 철회한 자, 3. 도시정비법 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자’가 그 하나이고, 도시정비법 제47조에는 다음과 같이 규정되어 있다.
제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)
① 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.
2) ‘주택재건축사업에 있어서 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한자가 도시정비법 제19조제2항에 의하여 조합원이 될 수가 없는 경우’가 두 번째 부류이다.
제19조(조합원의 자격등)
③사업시행자는 제2항 각호외의 부분 본문의 규정에 의하여 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다.
2. 현금청산 법규의 개정 내력
현금청산 법조문은 그동안 몇 번 개정이 되었다. 개정조문의 어떻게 변해왔는지를 아는 것이 필요한 이유는, 개정되면 부칙에서 경과규정을 두는데, 이 규정에 따라서 자신이 어떤 법의 적용을 받는 것인지 알 수 있기 때문이다. 법이 개정되었다고 하여 다 현행법이 적용되지 않는 수가 있을 수 있는데, 그것은 바로 부칙의 경과규정 때문이다.
가. 분양신청 관련 도시정비법 법 제47조
■ 2003. 7. 1. 시행 법률
제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.
분양신청을 하지 아니한 자
분양신청을 철회한 자
제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자
☞[해설] 위 조문은 ① 현금청산할 때의 ‘청산금 산정 기준시점’이 규정되어 있지 않아 분쟁이 많았고, ② 분양신청철회를 언제까지 할 수가 있느냐? 분양신청기간내에서만 철회를 할 수가 있으냐, 아니면 분양신청기간 종료이후에도 철회를 할 수가 있느냐에 관하여 분쟁이 많이 발생하였다가 결국에는 각급 법원 및 대법원 판결에 의하여 정리가 되게 되었다.
■ 2012.2.1.개정 법률제11293호 <2012.8.2.시행>
제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ①사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. <개정 2012.2.1>
분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자: 제46조제1항에 따른 분양신청기간 종료일의 다음 날
제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자: 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날
삭제 <2012.2.1>
② 사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다. <신설 2012.2.1>
◈ 부 칙
제8조(분양 신청을 하지 아니한 자 등에 대한 현금 청산 지연에 따른 이자 지급에 관한 적용례) 제20조제1항 및 제47조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 조합 설립인가(제8조제3항에 따라 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우나 제7조 또는 제8조제4항에 따라 시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행인가를 말한다)를 신청하는 정비사업부터 적용한다.
☞[해설] 위 개정조문은 현금청산금 산정 기준시점에 관하여 법원의 판결례가 나오자 이에 맞추어 법규정에 청산금산정 기준시점을 명확히 기재하였고, 제2항에 150일 이내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 토지등소유자에게 이자를 지급하도록 규정하고 있는데, 제2항의 적용은 위 법 시행일인 2012.8.2. 시행후 최초로 조합설립인가를 신청하는 사업장에만 적용이 되도록 되어 있다. 따라서 그 이전에 조합설립인가를 신청한 곳은 적용되지 않는다.
■ 2013.12.24.개정 법률 제12116호, <2013.12.24. 시행>
제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ①사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. <개정 2012.2.1, 2013.12.24>
삭제 <2013.12.24>
삭제 <2013.12.24>
삭제 <2012.2.1>
② 사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다. <신설 2012.2.1>
◈ 부 칙
제4조(현금청산 시기에 관한 적용례) 제47조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용한다.
☞[해설] 위 개정조문은, 부동산 시장이 좋지 않아 시공자들로부터 자금대여를 받지 못하는 조합들이 현금청산금 지급을 할 돈이 없게 되자 이 현금청산금 지급시기를 늦추기 위하여 그 지급시기를 관리처분계획인가를 받은 날로부터 90일 이내에 지급하면 되도록 개정한 것이 핵심이다. 그런데 개정을 하면서 청산금 산정시점에 관하여 개정전 법이 잘 규정해 놓은 것을 빠뜨리는 바람에 졸속개정이 되어 버렸다.
그리고 위와 같이 현금청산금 지급시기가 늦추어지게 되는 것은 부칙에 의하여 위 법 시행일인 2013.12.24.이후에 최초로 조합설립인가를 신청하는 사업장에게만 적용이 되지 그 이전 사업장에는 적용되지 않는다는 점을 유념하여야 할 것이다.
나. 조합원 지위양도 관련 도시정비법 법 제19조
■ 2003. 12.31. 개정 법롤 제7056호
제19조(조합원의 자격) ① <생략>
②주택법 제41조제1항의 규정에 의한 투기과열지구로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <신설 2003.12.31>
세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·시 또는 군으로 이전하는 경우(사업구역이 수도권정비계획법 제2조제1호의 규정에 의한 수도권에 위치한 경우에는 수도권 밖으로 이전하는 경우에 한한다)
상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우
그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우
③사업시행자는 제2항 각호외의 부분 본문의 규정에 의하여 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다. 이 경우 청산금액은 조합설립인가일을 기준으로 하여 산정한다. <신설 2003.12.31>
◈ 부 칙
②(투기과열지구안에서의 주택재건축사업의 조합원 자격취득에 관한 특례) 이 법 시행전에 주택재건축정비사업조합의 설립인가를 받은 정비사업의 조합원(이 법 시행전에 조합원의 지위를 취득한 자에 한한다)으로부터 건축물 또는 토지를 양수한 자는 제19조제2항의 개정규정에 불구하고 조합원 자격을 취득할 수 있다.
☞[해설] 부동산투기가 과열되자 주택재건축사업의 경우에 한하여 조합원지위양도를 제한하는 규정을 신설하게 되었고, 따라서 조합원지위양도가 되지 않는 사람들에 대하여는 현금으로 청산하되, 그 청산금액은 조합설립인가일을 기준으로 하여 산정하도록 하였다. 당시에는 부동산가격이 계속하여 상승하던 시절이기 때문에 조합설립인가일을 기준으로 산정을 하면 매수인의 실 매수가격에 비하여 현금청산금이 적기 때문에 부동산투기과열을 막으려고 한 것이다. 다만, 경과규정을 두어 위 법 시행일 전에 이미 조합설립인가를 받은 경우에는 제외시켰다.
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