서울시, 사업성 떨어지는 재개발·재건축 지원 사격

서울시가 사업성이 떨어져 사각지대에 놓여 있는 재개발·재건축 지원에 나선다. 사업성이 부족한 곳에는 보정계수를 적용하고 2004년 종 세분화 이전에 받았던 현황용적률도 인정해주기로 했다. 여기에 건축물을 기부채납하면 기존보다 인센티브를 더 많이 주고 공공주택 매입비 현실화도 추진한다. 시는 이런 내용의 재개발·재건축 2대 사업지원 방안을 마련했다고 27일 밝혔다.

시가 이번에 내놓은 방안은 크게 사업성 개선 방안 5종과 공공지원 5종으로 총 10종 대책으로 구성됐다. 사업이 진행 중인 곳은 더 원활하게, 사업성이 없는 곳은 길을 터주겠다는 게 핵심이다.

▲인센티브 늘리고 규제도 완화=먼저 정비사업 추진 여부를 판가름하는 사업성을 끌어올리기 위해 각 대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브를 지원한다.

우선 기반시설 여건이 양호한 역세권을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 준주거까지 용도지역을 상향한다. 역세권 정비와 함께 임대주택·노인시설·공원 등 전략용도시설 조성을 집중 지원한다는 계획이다.

역세권 용도지역 상향은 일자리 창출이나 노인·유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입을 전제로 한다. 이를 통해 주택공급과 정비사업에 속도가 붙는 것은 물론 복합적이고 다양화되는 주거·상업적 수요에 선제적으로 대응할 수 있을 것으로 시는 기대하고 있다.

또 단지나 지역 간 사업성 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳에 기존 세대수·지가·과밀 정도 등이 고려된 사업성 보정계수를 적용한다. 현재 10~20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 20~40%까지 늘려 사업성을 보전해 준다는 계획이다.

허용용적률은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률을 말한다. 예컨대 기준용적률 210%에 허용용적률 20%인 3종 지역에 보정계수를 최대(2)로 넣으면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%p(분양 275%·임대 25%→ 분양 285%·임대 15%) 늘어나게 된다.

사업성 보정계수는 상대적으로 높은 분양수익을 기대하기 어려운 지역에서 사업성을 높여줄 수 있도록 지가·기존 주택규모·과밀 정도 등을 보정하기 위한 계수다.

지난 2004년 종 세분화 이전 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 이미 현행 조례나 허용용적률을 초과한 곳들에 대한 지원책도 마련했다. 사업성이 떨어져 정비사업 기회를 얻지 못했던 지역은 과밀정도, 주변 여건 등을 고려해 현황용적률을 인정하고 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다. 현황용적률은 현재 건축물대장상 기재되어 있는 용적률을 말한다.

실제로 서울 시내 많은 노후 단지가 종 세분화(1·2·3종)가 이뤄지기 전의 현황용적률로 건립돼 사업성을 내지 못하는 가장 큰 원인이 되고 있다. 이에 시는 건립 당시 적용받았던 현황용적률까지는 최대한 인정해 주기로 했으며 향후 기본계획 변경을 통해 재개발·재건축 각각의 현황용적률 적용산식 등 세부기준을 마련할 예정이다.

아울러 사업성 확보에서 중요한 요건인 공공기여 부담도 낮춘다. 용도지역 상향에 따른 의무공공기여 부담을 줄이고 공공주택 등 건축물 기부채납 시 인센티브를 기존보다 더 많이 주겠다는 것이다.

1종→2종, 3종→준주거로 상향 시 당초 15% 부담해야 했던 공공기여를 10%로 낮추고 공공임대주택 등 지역필요시설 또는 전략육성시설에 한해 상한용적률 산식의 건축물 기부채납 계수를 0.7→ 1.0로 올려 건축물을 내놓았을 때 공공기여를 더 많이 인정해 주기로 했다.

어려운 건설경기를 반영하지 못했던 정비사업 공공주택 매입비용 현실화도 추진한다. 시가 정비사업에서 공공기여로 건설된 공공주택을 매입할 때 적용하는 매입비용 기준이 최신 자재 값·금리 등 현실을 반영해 해마다 고시될 수 있도록 개정주기를 단축하고 단가 역시 물가상승분을 충분히 반영할 수 있도록 국토교통부에 적극 건의할 방침이다.

이밖에도 재개발·재건축 시 세대수를 더 많이 늘려 사업성을 극대화할 수 있도록 도로·공원 같은 기반시설 입체화 및 공공시설 고밀·복합화를 통해 추가적인 주택용지를 최대한 확보토록 도와줄 계획이다.

▲접도율, 고도·경관지구 완화 등 공공지원 강화=사업성을 확보했다 하더라도 공사기간이 늘어나 비용이 증가하는 등 사업성이 떨어지는 악순환을 겪지 않도록 전폭적인 공공지원 방안도 내놓았다.

먼저 당초에는 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 보아 재개발을 허용하지 않았다. 이런 접도율 규정을 소방차 진출입·불법 주정차 문제 등 변화한 도로 및 주거지 여건을 반영해 6m 미만 도로에 접한 경우는 재개발이 가능하도록 접도율 기준을 완화했다.

접도율을 완화하면 토지구획정리사업 시행지구(1960~1980년대)도 주민 의사에 따라 정비할 수 있게 된다. 접도요건 완화 시 서울 시내 재개발 가능한 면적은 484만㎡에서 1,190만㎡로 대폭 늘어날 전망이다.

접도율은 정비기반시설 부족 여부를 판단하는 지표로 폭 4m 이상 도로에 길이 4m 이상 접한 대지의 건축물 총수를 정비구역 내 건축물 총수로 나눈 비율을 말한다.

고도·경관지구에 묶여 건축물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 푼다. 경관지구는 현재 12m→20m로, 고도지구는 20m→45m 이상으로 완화해 산자락 저층 주택가도 고품격 주거단지로 탈바꿈할 수 있도록 돕는다는 방침이다.

통합심의로 인허가 기간도 1년 6개월까지 줄여준다. 이미 시는 통합심의위원회를 꾸렸으며 4월 첫 심의부터 적용한다.

사업 주체에 대한 초기 융자 지원도 확대하고, 공공주택 매입비도 조기에 지급한다. 아울러 공사비 갈등으로 인한 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리도 지원한다.

구체적으로 올해는 작년(248억원) 대비 21% 늘린 300억원을 융자 지원할 예정이다. 공공주택 매입비 분할 지급횟수도 줄이고(7~8회→5~6회) 지급 비율도 늘릴(1·4차 중도금 15%→30%) 계획이다.

유창수 서울시 행정2부시장은 “사업성 좋은 지역은 현행 제도 안에서 정비가 자연스럽게 이뤄져 왔지만 기존에 현황용적률이 높은 단지는 공사비 급등까지 덮치면서 동력을 잃고 그 불편을 시민이 오롯이 감내해 왔다”며 “이번 지원방안을 통해 침체된 건설경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어주어 쾌적한 주거환경을 제공해 나갈 것”이라고 말했다.

박노창 기자 park@arunews.com