[창간10주년 | 정비사업 공약은 표퓰리즘] ‘재건축·재개발 활성화’ 총선용 단골 멘트… 한번 더 속아볼까?

제22대 총선이 코앞으로 다가왔다. 지역별 후보자들은 정비사업을 포함한 개발 공약으로 유권자들의 표심 잡기에 나섰고, 심지어 대통령까지 그린벨트를 해제하는 등 선거 단골로 등장하는 개발약속이 주를 이룬다. 반면, 공약들은 기반시설 부족, 미분양 우려 등의 문제도 제기되면서 현실성이 떨어진다는 지적과 함께 시장 반응은 뜨뜻미지근하다.

대표적인 공약은 1기 신도시 등 구도심 재정비를 위한 법적 기반인 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 제정이다. 정부는 지난해 말 노후계획도시정비법을 제정하고 지난 1월 31일 시행령을 발표했다. 정부가 지난 2022년 지방선거 때 약속했던 1기 신도시 재정비 방침에 대한 후속조치의 일환이다.

특별법 핵심 내용은 재건축 연한을 30년에서 20년으로 줄이고, 용적률은 최대 500%까지 부여하겠다는 것이다. 준주거지역으로 종상향하는 등 인센티브를 부여 받으면 최대 750%까지 적용이 가능해진다. 택지개발 등을 통해 조성된 곳으로, 100만㎡ 이상이 사업 추진 대상이다.

총선을 앞두면서 후보자들의 움직임은 분주하다. 이제 법적 기반은 마련됐고, 저마다 재건축 활성화 등 개발 공약을 내놓고 있다.

대표적인 곳은 분당 신도시다. 윤석열 대통령의 핵심 참모인 김은혜 전 대통령실 홍보수석비서관과 이재명 더불어민주당 대표의 측근인 김병욱 민주당 의원이 분당 을에서 맞붙는다.

김 의원은 노후계획도시정비법을 대표 발의한 장본인이다. 일부 민주당 의원들이 국토균형발전 등을 이유로 반대했지만, 설득을 통해 국회 본회의를 통과시켰다. 분당 일대 재건축을 통해 강남을 뛰어넘는 도시로 탈바꿈하겠다는 구상이다.

김 전 홍보수석 역시 분당 재건축 이주단지 조성 등을 공약했다. 1기 신도시 중 가장 많은 선도지구 지정을 통해 분당이 대장주역할을 할 것이라고 자신한다.

개혁신당 소속 류호정 전 정의당 의원도 지난달 28일 분당갑 출마를 선언하면서 재건축 활성화 카드를 꺼내들었다. 아울러 분당구를 분당시로, 반교동·삼평동·백현동·운중동을 판교구로 개편하겠다고 공약했다.

이처럼 1기 신도시들을 중심으로 출마를 확정 지은 후보들은 저마다 정비사업 활성화 등 ‘개발’ 공약을 내놓고 있다.

하지만 총선을 염두에 둔 무분별한 공약남발이라는 지적과 함께 실현 가능성에 대한 의문이 제기되고 있다. 표심을 잡기 위한 표퓰리즘이 아니냐는 이야기가 나올 정도다. 

먼저 기반시설이 늘어나는 인구수를 충분하게 감당할 수 있는 지 여부다. 일부 전문가들은 극심한 교통지옥이 발생할 것이라는 비관적인 예측도 내놓고 있다. 

예컨대 신축 1만 세대가 넘는 헬리오시티의 경우 용적률 285%, 건폐율 19%가 적용됐다. 이 일대는 현재 강남권으로 출퇴근하는 차량이 몰리면서 러시아워에 송파대로가 주차장을 방불케 한다. 그런데 노후계획도시정비법에 따른 정비사업 추진 여건은 100만㎡다. 광역적 재정비를 골자로, 사업 완료 후 인구수 증가 폭이 커질 수 있다는 분석이다. 즉, 교통을 포함한 기반시설이 포화상태가 될 수 있다는 것이다.

미분양 리스크 역시 충분하게 고려했는지 여부도 따져봐야 할 요소로 꼽힌다. 분양가 상승세에 공급까지 늘어난다면 신축 아파트에 대한 희소성이 줄어들면서 청약 인기가 시들해 질 수 있다는 것이다. 

업계에 따르면 기존 30만 세대가 거주하고 있는 1기 신도시 일부 지역의 경우 용적률 인센티브를 받아 정비사업 완료시 최소 10만 세대는 더 늘어날 것이라는 분석이다. 향후 시장 분위기를 살펴야겠지만 분양 성공으로 이어진다 하더라도 주변 시세가 높아질 수 있고, 수요자들의 부담은 커질 수 있다는 게 업계의 중론이다.

업계 한 관계자는 “정부의 재건축 용적률 상향 등 파격적인 대책이 나오면서 일부지역은 기대감도 있지만, 한편으로는 총선에서 표심을 잡기 위한 공약남발이라는 평가와 함께 실현 가능성에 대해서도 의문을 제기하고 있다”며 “기반시설 부족 문제와 사업 완료 후 미분양, 금리 유동성 등에 대한 예측 가능성을 동반하면서 향후 발생할 수 있는 부작용을 최소화시켜야 한다”고 강조했다.

이혁기 기자 lee@arunews.com