부동산 업계에는 ‘10년 주기설’이라는 이론이 있다. 주택가격이 10년을 주기로 하락과 상승을 반복한다는 분석이다.
실제로 1970년대부터 2000년대까지는 대략적으로 10년마다 상승세를 보였다는 통계가 있다. 물론 2008년 국제금융위기로 인한 주택시장 침체가 2010년대까지 이어져 신뢰할 수 있는 주장은 아니라는 것이 증명됐다.
하지만 주택시장에 따라 정비사업과 관련한 정책이 변화해 온 것은 사실이다. 정부의 적극적인 지원을 받은 시기가 있었던 반면 외면을 받았던 시기도 있다. 문제는 장기적인 안목보다는 당장의 시장 상황에 맞춰 냉온탕 정책을 펼치다보니 업계의 혼란만 가중된다는 점이다.
도시정비법 시행 이후 정부의 정책에는 어떤 변화가 있었는지 알아봤다.
‘정비사업의 시작’ 도시정비법 시행
지난 2003년 7월 1일 도시 및 주거환경정비법이 시행에 들어갔다. 과거 도시재개발법과 주택건설촉진법에 따라 추진되던 재개발·재건축을 통합한 법령으로 주택 분야에 ‘정비사업’이라는 개념을 최초로 적용했다. 도시정비법에는 도시정비기본계획과 정비계획이라는 제도를 통해 무분별한 개발을 방지하고, 계획적인 정비사업이 이뤄질 수 있도록 했다. 더불어 추진위원회 제도를 도입해 조합설립의 정통성을 부여하는 방안도 포함됐다.
뉴타운의 법제화, 광역 정비를 위한 도시재정비
도시정비법이 시행되면서 재개발·재건축이 본격화했지만, 소규모 개발로 인한 난개발이 문제로 떠올랐다. 또 정비기반시설도 정비구역에 국한되어 있다 보니 실효성이 떨어진다는 지적도 나왔다. 이를 해결하기 위한 방안이 바로 ‘뉴타운’이었다. 개별 정비사업을 묶어 하나의 대규모 지구 단위로 개발하는 개념이 도입된 것이다. 이에 따라 2005년 말 도시재정비 촉진을 위한 특별법이 제정되어 이듬해인 2006년 7월 1일부터 시행에 들어갔다.
10년 만에 개발 대신 보존… 도시재생 대세로
낙후지역의 관리방식이 정비사업에서 도시재생으로 넘어갔다. 도시정비법이 시행된 지 약 10년 만인 2013년 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법이 시행에 들어간 것이다. 주택시장이 침체됨에 따라 전면 철거 후 개발하는 정비사업의 대안으로 도시를 보존·관리하는 도시재생이 도입된 것이다. 특히 2010년에는 서울시가 정비사업 출구전략 정책으로 재정비촉진지구나 정비구역을 대규모로 해제하기도 했다. 해제 지역에는 가로등 설치, 벽화 그리기, 마을카페 등을 통해 자생할 수 있는 도시재생사업이 진행됐다.
소규모주택정비법, 미니 재개발 시대 개막
대규모 정비사업이 힘을 잃으면서 도시재생사업의 일환으로 소규모정비사업이 본격 추진됐다. 전국적으로 빈집이 방치되는 사례가 증가하고, 소단위 면적을 정비할 필요성이 제기됨에 따라 2017년 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법이 제정됐다. 1년의 유예기간을 거친 소규모주택정비법에는 가로주택정비사업과 소규모재건축사업, 자율주택정비사업 등을 추진할 근거가 마련됐다.
1기 신도시의 노후화… 광역적 개발 재도입
1기 신도시를 비롯한 전국의 계획도시가 노후화하면서 광역적 정비에 대한 필요성이 다시 대두됐다. 정비사업에서 도시재생으로 패러다임이 변화한 이후 약 10년 만에 재건축판 도시재정비사업이 필요하게 된 것이다. 이에 따라 지난해 말 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법이 제정되어 내달 시행을 앞두게 됐다. 노후계획도시정비법은 조성 후 20년이 지난 100만㎡ 이상의 계획도시를 대상으로 특별정비구역 지정을 통한 통합재건축 방안 등이 담겨있다.
심민규 기자 smk@arunews.com