대구시, 리모델링 밑그림 공개 | 세대수 증가형 8곳, 모두 수성구 밀집… 2030년 마무리

대구시가 리모델링 기본계획을 공개했다. 리모델링 수요를 예측을 통해 체계적인 도시관리 방안을 마련하겠다는 취지다. 시는 지난달 13일 ‘공동주택 리모델링 기본계획’을 고시했다.

기본계획은 오는 2030년을 목표연도로 설정하고, 주거환경 개선 및 공공성 확보 방안 등에 대한 내용이 담겼다. 리모델링 대상 단지는 1,274곳으로 파악된 가운데 8곳에서 세대수 증가형이 마무리 될 것으로 예상했다. 4,750여세대 규모로, 사업 완료 후 약 690세대가 증가할 것이란 분석이다.

이 경우 학교·공원 등 기반시설에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단하면서도, 이주수요 급증 문제를 방지하기 위해 단계별 시행에 나설 계획이다. 이와 함께 공공성 확보 차원에서 용적률 인센티브를 적용해 체계적인 도시 관리에 나서겠다는 방침이다. 일례로 기반시설을 정비할 경우 최대 20%p를 부여 받는다.

한편, 리모델링 기본계획은 특별시장·광역시장 및 대도시 시장이 10년 단위로 수립하는 법정 계획이다. ‘주택법’ 제71조 및 ‘리모델링 기본계획 수립지침’에 근거를 두고 있다.

시는 오는 2030년까지 시내 공동주택 1,489개 단지 중 1,274개 단지가 리모델링 대상 단지로 파악했다. 전체 공동주택의 약 85.6% 규모다. 이중 세대수 증가형은 8곳으로, 4,753세대가 모두 수성구에 분포하고 있다.

리모델링 수요예측 판단기준은 2030년을 기준으로 준공된 지 15년 이상이 경과한 30세대 이상 건축물을 분류했다. 또 정비사업 및 생애주기 및 사용연한 검토 후 여유 용적률을 분석했다. 리모델링 및 재건축사업 시행시 최대 용적률을 비교·분석해 유리한 사업유형으로 나눴다.

그 결과 재건축 유도의 경우 413개 단지, 일반적 유지관리가 272개 단지, 세대수 증가가 없는 맞춤형 리모델링은 499개 단지로 각각 분류됐다.

앞서 시는 거주자, 시민, 전문가 등을 대상으로 사업유형 등에 대한 설문조사도 진행했다. 사업유형으로는 전체 응답자의 약 59.7%가 세대수 증가형을 선호했다. 또 51.5%가 세대 노후시설 개선을 목적에 두고 있으며, 49.1%는 주차장 확충이 가장 필요하다고 답했다.

특히 전문가들은 리모델링의 효과적인 시행방안으로 저비용공사 및 이주문제 최소화를 선택했다. 각각 37.2%가 응답했고, 이 외에도 세대수 증가 20.9%, 기타 의견 4.7%로 의견이 나뉘었다.

리모델링 부담비용은 2억원 이하가 41.8%로 가장 많은 응답 비율을 차지했다. 다음으로 1억원 이하의 경우 37.2%, 3억원 이하가 14%, 4억원 이하는 2.3%, 4억원 이상이 4.7% 비율로 조사됐다. 

세대수 증가형 리모델링 후 699세대가 늘어날 것으로 예측한 가운데 학교·공원·교통 등 기반시설에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상했다. 

기반시설 영향검토는 1차와 2차로 나눠 진행했다. 세대수 증가형이 수성구에 밀집돼있는 만큼 구체적인 현황 등을 파악하기 위해 2차 검토까지 시행했다는 설명이다.

1차 검토의 경우 대구시 전체 기반시설에 미치는 영향을 분석했다. 맞춤형 및 세대수 증가형은 총 506개 단지로, 3만6,688세대가 늘어날 것으로 추정했다.

또 2차 검토는 세대수 증가형이 밀집한 수성구만을 분류해 기반시설에 미치는 영향을 살폈다. 1·2차 검토 결과 모두 학교, 교통, 공원, 상·하수 시설 등 기반시설 영향이 없거나 미미할 것으로 예측했다.

단계별 리모델링 시행방안도 마련했다. 리모델링사업 추진시 동일 권역 내 이주수요의 일시적 집중 방지를 위해서다. 이를 위해 우선순위 평가항목을 도입한다. 배점표 평가에 따라 우선순위를 부여하면서 순차적인 리모델링을 진행하겠다는 것이다.

평가항목 배점은 공공성이 40점으로 가장 높다. 녹색건축물 조성 관련 인증을 받았거나 지역 건설업체가 참여하는 등의 경우 높은 점수를 받을 수 있다. 다음으로 노후도가 30점을 차지한다. 안전진단 등급에 따라 분류되는데 C등급의 경우 30점, B등급 20점, A등급 10점 순이다.

공공성 확보 차원에서 용적률 인센티브도 도입하겠다는 방침이다. 조례상 용적률 상한을 초과하는 경우로, 합리적인 밀도 계획 수립을 통해 지속 가능한 도시 환경을 조성하겠다는 취지다. 다만, ‘주택법’에서는 주거전용면적의 30~40% 이내로 증가 범위를 정하고 있는데, 이를 넘어설 수는 없다.

공공성 확보방안 기준은 별도로 정했다. 각각 녹색건축물, 장수명 주택, 지능형 건축물 조성, 기반시설 정비, 지역공유시설 설치, 주차장 확보, 지역건설업체 참여 등의 경우 용적률 인센티브로 최소 1%p~최대 20%p를 부여 받는다.

예컨대 대상지 일부 또는 도보생활권 범위 내 사유지 등을 매입한 후 기부채납해 기반시설을 신규로 설치할 경우 최대 20%p에 대한 용적률 인센티브를 적용 받는다. 아울러 지역 공유시설 설치의 일환으로 주민 공공이용시설 개방, 담장 허물기, 개방형 주차장 조성, 공공보행통로 조성 등의 경우 용적률 인센티브로 1~2%p가 적용된다. 

지구단위계획 사전자문 제도도 도입한다. 리모델링으로 50세대 이상 증가할 경우 시 도시·건축 공동위원회 사전자문이 필수로 선행되도록 절차를 신설하겠다는 계획이다. 지구단위계획 의제 협의시 도시·건축공동위원회 자문을 거쳐 협의된 안으로 신청하는 경우에 한해 처리될 수 있어 안정적인 주거 밀도 관리가 가능하다는 것이다.

사전자문 적용 대상은 계획용적률이 시행령상 용적률을 초과한 경우, 계획 세대수가 1,000세대 이상인 경우 등이다. 

기본계획에는 조례 및 지침 수립, 리모델링 지원센터 조성, 주거안정 지원, 안전진단 비용 지원 등 다양한 공공지원 방안도 제안했다. 원활한 리모델링 추진에 목적을 두고 있다.

먼저 리모델링사업의 제계적인 지원 및 관리를 위해 공공지원을 위한 조례 및 지침 등 개정 이 필요하다는 의견이다. 지원이 가능하도록 법적 기반을 마련해 순조로운 사업 추진을 유도해야한다는 것이다.

지원 주요 내용은 리모델링 지원센터 운영이 꼽힌다. 센터는 사업 초기 단계의 경우 주민 의사결정 지원체계를 마련하고, 효율적인 모델 제시 및 개선 방향을 골자로 컨설팅 등의 업무를 맡게 된다.

안전진단 비용 지원방안도 검토해야한다는 내용을 담았다. 노후공동주택 리모델링 활성화를 위해 안전진단에 발생하는 비용 일부를 지원하기 위해서는 우선적으로 예산을 확보해야한다는 이유에서다. 리모델링 수요가 증가할 경우 안전진단 비용 등을 지원할 수 있도록 타 지자체 사례 등을 바탕으로 시 여건에 적합한 예산 확보 및 비용 지원 방안을 검토해야한다는 게 핵심이다.

이혁기 기자 lee@arunews.com