1. 문제의 제기=조합원에게 1＋1 분양을 하는 경우 추가 분양하게 되는 1주택에 대하여 조합원 분양가를 적용해야 하는지 일반 분양가를 적용해야 하는지 아니면 제3의 기준을 적용할 수 있는지 문제된다. 도시 및 주거환경정비법은 조합원에게 기본적으로 1주택을 분양하되 조합의 재량에 따라 2주택을 분양할 수 있다고 규정하면서, 추가 분양되는 1주택의 분양가에 대해서는 규정을 두지 아니하고 있다.
2. 하급심 판례=서울행정법원은 추가 1주택을 일반분양가격으로 하고 저층(1~5층)으로만 공급하는 관리처분계획에 대하여 “조합원에게 2주택을 분양받을 당연한 법적 권리가 있지 아니할 뿐 아니라, 조합이 조합원에게 2주택을 분양한다고 하여 2주택 모두를 조합원분양가로 분양하여야 할 근거가 없고, 추가로 분양하는 2주택을 일정 층수 내에서 배정하는 것이 당연히 금지되는 것도 아니다. 이에 더하여 관리처분계획이 이해관계가 상충되는 다수의 토지 등 소유자들의 개별적이고 구체적인 이익을 적절히 형량하여 한정된 대지 및 건축물의 분배를 결정하는 계획재량행위라는 점(대법원 2014.3.27. 선고 2011두24057 판결 참조)을 종합적으로 고려하여 보면, 조합이 2주택을 분양하는 경우 추가로 분양할 2주택의 분양가격, 층수 등 그 구체적 분양조건을 결정함에 있어서는 상당한 재량이 인정된다 할 것이고, 그 내용이 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 토지등소유자들 사이에 다소 불균형이 초래된다고 하더라도 그러한 사정만으로는 관리처분계획이 위법하다고 볼 수 없다”고 하면서(서울행정법원 2018.5.25. 선고 2017구합81496 판결), 추가 분양분을 조합원 분양가로 공급하지 않은 것을 위법이라고 판단하고 있지는 아니한 듯 하다.
3. 검토=그러나 도시정비법은 관리처분시 종후 자산가격을 평가함에 있어서 종전 자산가격의 평가와 다른 기준을 제시하고 있지 아니하며, 추가 1주택을 분양하고 있는 경우를 구별하고 있지도 아니하다(법 제74조제1항제3호, 제5호, 제4항제1호 제가목). 이전 고시를 득하여 사업 완료로 종전 자산과 종후 자산의 과부족분을 정산함에 있어서도 그 가격의 기준은 관리처분시 종전·종후 자산을 평가하는 방식을 준용하고 있으며 예외규정을 두고 있지 아니하다(법 제89조제1항, 제3항, 제4항, 동 시행령 제76조제1항제2호).
즉, 도시정비법은 조합원이 1주택을 분양 받는 경우와 2주택 분양받는 경우의 분담금 산정 방식을 구별하고 있지 아니하고, 종전 자산의 대물적 성격을 고려할 때 소액의 종전 자산으로 대형 평형을 대물로 선택하여 과분족분을 정산하는 것과 다액의 종전 자산의 범위에서 소형 평형 2채를 대물로 선택하고 과분족분을 정산하는 경우 후자에 있어서만 1채의 정산을 일반 분양가로 하여야 한다는 것은 조합원 간 형평에 맞지 않는다는 점을 고려하면, 추가 1주택 분양가격을 일반 분양가 등으로 제공하는 경우 도시정비법 위반 소지가 있어 보인다고 할 것이다.
본 사안과 관련하여 북아현2구역 등에서 문제가 되고 있고, 최근 국토교통부 및 한국부동산원도 추가 분양분을 조합원 분양가로 공급해야 한다는 유권해석을 한 바 있어 향후 판례가 변경될 가능성도 배제할 수는 없다고 할 것이며, 실제 개별 사안에서는 해당 조합의 정관 내용, 분양신청 과정에서 사전 고지된 내용, 추가 분양분에 대해서 분양가 산정의 적절성(즉 사업성 제고를 이유로 추가 주택 분양가를 조합원 분양가로 정할 수 있는지 여부) 등을 두루 따져서 판단하게 될 것으로 보인다.