[구리시 리모델링 밑그림 나왔다] 리모델링 대상 99개 단지 중 15곳서 세대수 증가형 가능

경기 구리시가 리모델링 관리방안이 담긴 기본계획을 공개했다. 준공 후 15년이 경과된 공동주택이 급증하면서 노후화에 따른 주거환경 개선에 대한 대비책이 필요하다는 게 시의 설명이다.

시는 지난달 19일 ‘공동주택 리모델링 기본계획’을 고시했다. 오는 2025년을 목표연도로 설정하고 관내 99개 단지를 리모델링 대상으로 분류했다. 이중 15곳에서 세대수 증가형 리모델링 추진이 가능하다고 분석했다.

사업이 완료될 경우 1,320여세대가 증가할 것이라는 전망이다. 세대수가 증가하더라도 교통·학교·공원 등 기반시설 전체에 미치는 영향은 미미하다고 판단했다. 또 단계별 시행을 통해 전세난 등 이주수요 문제를 최소화하겠다는 계획이다. 아울러 리모델링 조례 제정을 통해 행·재정에 대한 공공지원에 나서면서 사업을 활성화시키겠다는 방침이다.

시는 오는 2025년까지 시내 15개 단지에서 세대수 증가형 리모델링사업이 가능하다고 내다봤다. 갈매·인창생활권역 7곳, 교문·수택생활권역 8개 단지 등이다. 사업이 추진될 경우 기존 1만1,471세대에서 1,327세대가 증가할 것으로 예측했다.

수요예측 결과는 채광, 인동간격, 일조권 등을 검토해 반영했다. 이미 조합설립인가를 받은 재개발·재건축 등 정비사업장을 제외시켰다. 또 사업유형별로 리모델링 또는 재건축을 추진할 경우 각각 증가 가능한 용적률 등을 비교·검토해 반영했다. 

시는 기존 용적률이 180%보다 낮으면 재건축 사업을, 높으면 리모델링 사업을 추진하는 게 유리하다는 판단이다. 

선행 사례검토 결과 리모델링으로 인해 높아지는 평균 용적률은 약 145%로, 기준 용적률의 약 1.45배가 증가하는 것으로 분석했다. 즉, 상한용적률에 가까울수록 리모델링이 재건축보다 유리하다는 결과다. 이 외에 일반적 유지관리의 경우 29곳, 맞춤형 37곳, 재건축 18곳으로 분류했다.

주민 설문조사 결과 10명 중 7명 이상은 리모델링에 찬성한다는 의견을 내놨다.

실제로 시는 지난 2022년 2월 21일부터 3월 15일까지 약 1개월 동안 79개 단지를 대상으로 설문조사를 진행했다.

그 결과 전체 응답자의 75.6%가 리모델링사업 추진에 찬성했다. 나머지 10%는 반대, 14.2%는 미응답, 0.2%는 기타 의견으로 분류됐다.

리모델링 사업유형 선호도는 수평증축이 34.6%로 가장 높았다. 다음으로는 수직증축이 17.6%, 대수선 15.1%, 별동증축 10%, 세대구분형 5.6%로 각각 의견이 나뉘었다. 미응답은 20.6%로 집계됐다.

리모델링 추진에 찬성한 이유로는 성능 개선의 시급성이 가장 큰 비중을 차지했다. 전체 응답자의 61.2%가 해당된다. 2순위는 31.5%가 응답한 비용부담 최소화가 꼽혔다.

분담금액에 대한 예상 범위도 조사했다. 전체 응답자의 40%의 경우 분담금을 1억~2억원 미만으로 생각했다. 또 19%는 5,000만~1억원 미만으로 생각하고 있다는 결과가 나왔다.

단계별 사업추진계획도 세웠다. 리모델링을 동시다발적으로 추진할 경우 발생할 수 있는 전세난 등의 문제를 최소화하겠다는 취지다.

먼저 리모델링 허용총량 검토 결과에 따르면 구리시와 인접 지자체의 공급 가능한 물량으로 총 2,101세대에서 이주가 가능하다. 이주 가능한 세대 규모를 고려해 각 단지별 순위를 부여하는 등 순차적으로 리모델링을 추진하겠다는 계획이다.

이를 위해 평가항목별 가중치를 부여한다. 리모델링이 시급하고, 여건이 충족된 단지부터 구분하겠다는 것이다.

평가항목은 총점 100점 내에서 점수를 배분한다. 각 항목은 △노후도 30점 △세대수 20점 △입지여건 15점 △주차장 10점 △주민의식 10점 △장기수선충당금 5점 △거래시세 5점 등으로 구분된다.

예컨대 노후도의 경우 지어진 지 30년 이상이면 30점, 장기수선충담금은 단지별 적립액이 구리시 평균 적립금액의 150% 이상이면 5점으로 최대치를 적용 받는다.

즉, 평가항목별 배점 결과에 따라 리모델링 수요예측 15개 단지에 대해 점수가 높은 순으로 사업 추진 우선순위를 선정하겠다는 것이다. 

세대수 증가형 리모델링을 추진해도 교통·학교·공원 등 전체적인 기반시설에 미치는 영향은 미미할 것이라는 판단이다.

일례로 교통의 경우 수요예측에 따른 사업추진시 유발 교통량을 가로에 배정해 시행 전·후 도로별 영향을 분석한 결과 기존과 큰 차이가 없는 것으로 조사됐다. 주차장 역시 주차면당 차량등록대수 영향은 미미했다. 다만, 세대당 주차대수가 1대 미만 단지의 경우 주차장 확보방안이 필요하다는 판단이다. 학생수 수용 여부도 구리시 전체를 대상으로 세대수 증가에 따른 영향을 분석했다. 그 결과 수용에 문제가 없을 것으로 검토됐다. 초등학교 시설용량 검토 결과 학급당 학생수는 21.5인~28인으로 예측됐다. 이는 경기도 교육청 과밀학급 기준인 학급당 32인보다 낮은 수치다. 상·하수도시설 역시 미치는 영향은 미미했다. 

하지만 공원시설은 권역별로 다른 결과가 나왔다. 교문·수택권역은 신규 공원조성이 필요하고, 갈매·인창권역은 세대수 증가에 따른 신규 조성 없이 허용 가능한 것으로 예상했다.

시는 리모델링 조례를 제정하고, 지원센터를 설립하는 등 행정적·재정적 도움을 통한 사업 활성화 도모에 나설 전망이다.

먼저 ‘구리시 공동주택 리모델링 활성화 및 지원에 관한 조례’ 제정안에 따르면 사업 추진시 기금을 통한 지원에 나선다.

대상은 리모델링 시행예정인 공동주택이다. 지원내용은 △재정적 지원 △컨설팅 비용, 1차 안전진단 비용, 커뮤니티시설 공사비, 주차장 법정설치 기준 이상 추가 설치 시 공사비 △행정적 지원 △전문가 자문단을 구성한 리모델링 컨설팅 △주택공급 정보제공 △시범사업 단지 선정 등이다.

이 가운데 행정적 지원 방안으로는 주민설명회 개최와 관련된 업무, 리모델링 설명자료 작성, 주민 민원검토 등 조합설립 활성화 내용이 담겼다. 용역업체 선정 방법과 조합운영 및 정보공개에 대한 업무도 돕는다.

재정적 지원방안의 경우 안전진단 및 안전성 검토, 공동주택 공용시설물 유지·보수, 주차장 설치비용 등이 포함됐다.

이를 실질적으로 지원할 수 있는 지원센터도 설치 및 운영한다. 행정직영 형태로 운영해 주민참여를 유도하고, 의견조정을 위해 필요한 사항을 진행할 예정이다. 전문가 자문단도 구성해 사업 초기 단계부터 주민의 정확한 의사판단을 지원할 계획이다. 재건축과 리모델링에 대한 의사판단 행정지원 수요가 증가할 경우 T/F팀도 구성해 운영하겠다는 방침이다.

기존 지구단위계획도 재정비한다. 기 수립된 지구단위계획에서 건축물 용도, 밀도, 건축물의 배치 등 부문별 계획 내용이 리모델링 계획 수립시 제약을 받을 수 있다는 이유에서다. 이에 지구단위계획 재정비를 통해 리모델링에 대한 완화조항 또는 예외를 적용함으로써 사업 활성화를 유도하겠다는 것이다.

이혁기 기자 lee@arunews.com