불과 1년 사이에 리모델링으로 사업을 추진하던 사업장들이 큰 혼란을 겪고 있다. 사업에 대한 전반적인 계획을 준비해서 조합설립동의서 징구를 진행하는 단지는 더 이상 진행률이 오르지 않고 있거나 혹은 주민들의 무관심 또는 거센 반대에 사업을 중지하고 있다. 나아가 사업 방식을 리모델링에서 재건축으로 바꿔서 사업을 재추진하는 사례까지 있다 보니 여러 곳의 리모델링 사업추진 현장에서 큰 혼란의 시간을 보내고 있다.
리모델링 사업이 원활하게 진행이 되지 않는 이유로는 크게 2가지로 볼 수 있을 것 같다. 먼저 작년부터 시작된 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 관련된 기사들이 지속해서 노출되고, 더해서 용역을 진행하고 있는 국토교통부에서 최대용적률의 범위를 500%까지 허용한다는 발표가 있다 보니 현재 각종 방식에 따라서 사업을 추진하는 모든 현장에서 국토부에서 발표된 용적률 기준을 본인들 현장에 적용이 가능한 것으로 인식하고 있다는 것이 가장 크다고 할 수 있다.
둘째로는 서울시에서 기존에 수평증축으로 판단되었던 필로티에 대한 법적 해석을 수직증축으로 판단하면서 서울에서 사업을 추진하고 있는 사업장에 큰 혼란을 주고 있다는 것이다.
현 정부에서 여러 가지 공약 발표와 후속 조치로 재건축사업의 경우에는 안전진단 면제 등 단계를 줄여서 사업 기간 단축을 실현하고 있다. 반면 리모델링 사업의 경우 얼마 전까지 기존 해석으로 필로티를 수평증축으로 인정받아 사업을 완료한 단지가 있는데도 불구하고 서울시에서 갑자기 법적인 해석을 달리해서 재건축과 반대로 사업 진행은 늦어지는 결과로 주민의 시간과 추가 분담금이 더 늘어나는 상황이다. 이렇다보니 불만들이 많아지고 있으며 결국은 ‘정치적이 이유인가?’로 오해까지 하고 있다.
노후계획도시 특별법이 올해 4월에 시행하게 되면 현장마다 상황에 맞춰서 좀 더 구체적인 사업성에 대해 검토하게 될 것이다. 이미 어느 정도 시뮬레이션을 통해 사업을 추진 할 수 있는 단지들에 대한 윤곽이 나왔을 것이다. 결국 대상이 될 수 있는 단지는 수도권에 인접된 단지들만 사업을 추진할 것이라는 결과와 추진할 수 있는 대표 지역의 기존 용적률이 169%~226%이므로 300%를 초과하는 용적률을 가지고도 사업성이 나온다는 기사들을 볼 때 약 350% 용적률을 적용해 사업성이 충분하게 나오는 현장만이 특별법의 기준을 적용할 수 있다고 보인다.
결국 사업의 방향을 결정하는 가장 큰 조건으로는 지역·지구와 관계가 있지만 기존 아파트가 2종~3종 일반주거지역의 경우는 무조건 기존 용적률이 얼마인가에 따라 쉽게 판단해 볼 수 있다.
기존 용적률 200%보다 작다면 재건축을 검토해보고 용적률이 220~250%에 있다면 정밀한 사업성 분석이 필요해 보이며, 용적률이 250%를 상회할 때는 주민 분담금이 일반재건축과 많은 차이가 날 수밖에 없으므로 신중한 사업 방향 결정이 필요하다.
지난해 9월 ‘사업 방식에 따른 분담금 비료(재건축 vs 리모델링)’를 통해 실제 사업을 진행하는 현장에 대하여 개략적으로 사업 방식에 따른 분담금을 비교한 사례가 있다. 공사금액에 대한 일부 다른 의견은 있었지만, 전체적인 금액에 대해서는 의견이 없었던 사항으로 작년의 기준과 올해의 기준이 크게 변화된 사항이 없으므로 특별한 장점이 없는 한 기존의 용적률이 200%를 넘어 250%에 근접한 단지의 경우는 리모델링 사업으로 사업추진을 권하고 싶다.
대한민국은 인구가 줄어들고 있다. 인구 100만 이상의 도시들도 인구가 줄고 있는데 경기도만 2014년에 1,235만명에서 2023년 12월에 1,363만명까지 10년 만에 130만명이 늘어나는 등 계속 증가했다.
언론에서는 지방 소멸이 가속화되고 있다고 하면서 방법을 제시하지 못하고 있고. 정부는 수도권에 인구가 집중되고 있는 현실에서 교통 대책만 수립하고 있는 것 아닌가 하는 생각이 들기도 한다. 정작 당사자인 도시에서는 인구 위기관리를 위한 대응체계 구축을 통해 기업을 유치하는 방법을 연구하고 청년들을 위한 제도를 발표하고 있는데 이후 준비되는 특별법 등은 좀 더 균형발전에 도움이 되는 법률이 되기를 기대해 보고 싶다.