1. 일반분양분의 이익을 조합원에게 배분=도시 및 주거환경정비법상의 정비사업조합은 통상 조합원 개개인으로부터 토지나 주택을 출자 받아 조합원에게 1~2세대씩 분양할 아파트 외에 여분의 아파트와 상가 등을 추가로 건축하여 일반분양한 후, 그 대금으로 건축비를 일부 충당함으로써 각 조합원이 부담할 건축비를 경감하는 방식으로 정비사업을 시행하고 있다.
예를 들어, 조합원들에게 아파트 50세대를 우선 분양하고 남은 50세대 아파트는 일반분양 후, 그로 인한 수익금을 각 조합원들에게 지분비율에 따라 배분하여 각 조합원이 납부할 건축비에 충당한다면, 일반분양으로 얻은 소득이 조합원들이 부담해야 할 건축비에 충당된 이상 그 소득은 모두 조합원에게 귀속되어 조합원들에게 배분된 것으로 본다.
즉, 정비사업조합이 일반분양하는 주택 및 상가에서 발생하는 소득을 조합원분의 주택에 대한 건축비로 충당하는 경우, 그 조합원 건축비로 충당된 금액은 조합원의 배당소득에 해당되는 것이다.
2. 수익사업에 의한 배당 및 금융종합과세=정비사업조합이 수익사업에서 발생한 이익을 조합원에게 분배하면 배당소득에 해당된다. 수익사업이란 조합원이 아닌 일반인에게 아파트나 상가를 분양하여 얻는 이익을 일컫는다.
수익사업에서 발생된 총수입에서 총비용을 차감하며 조합이 얻은 이익인데, 여기에서 법인세와 주민세를 납부하고 남은 잔액이 배당할 수 있는 재원이다. 이 재원을 조합이 조합원에게 배분할 때는 배당소득세(14%)와 주민세(배당소득세의 10%)를 원천징수하고 배분하여야 한다. 조합원은 조합에서 분배받은 배당금과 기타 기관에서 받은 이자, 배당의 합계액이 1년 동안 2천만 원을 초과하면 종합소득세에 합산된다. 2천만 원 이하면 원천징수된 세금만 납부하면 분리과세 되어 세무관계가 종결처리 된다.따라서 조합이 조합원에게 배당금을 지급할 때는 금융소득종합과세에 대한 안내가 필요하다.
수익사업에서 발생된 이익을 조합원에게 분배하면 배당소득세가 과세되지만, 조합원이 조합에 납부한 청산금이 과다하여 조합이 조합원에게 과다 납부한 청산금을 반환하는 것은 배당소득세의 대상이 되지 않는다. 이런 경우는 청산금의 반환에 해당된다.
3. 사례=예를 들어보자. 갑, 을, 병 삼인은 현금 10억 원씩 각출하여 총 30억 원으로 본인들이 거주할 집을 3채 건축하여 각각 1채씩 소유하기로 했다. 건물이 준공되어 입주하였는데 그 동안 건축하면서 사용한 비용을 정산한바 3천만원이 남았다. 따라서 3인은 각각 1천만 원씩 각출한 돈을 되돌려 받았다. 이 때 되돌려 받은 돈에 대해서 아무런 세금처리를 하지 않는다.
즉 건축비를 사전에 정확히 계산했더라면 처음에 각출 되는 건축비를 전부 사용하므로 반환받거나 추가납부되는 일이 없을 것이다. 그러나 정확하다고 예측한 건축비도 결국은 오차가 생길 수밖에 없기 때문에 건축비를 반환하거나 추가징수 할 수밖에 없는 것이 현실이다. 본인들이 각출한 돈을 반환받는 것은 이익을 분배한 것이 아니므로 어떤 세금이 부과될 수 없다.
다만, 나중에 어떤 사유로 주택을 매매하게 될 때에 건축비를 얼마로 해야 할 것인가의 문제를 집어보자. 위 사례에서와 같이 10억 원을 처음 건축비로 지불했지만 준공 후 정산해보니 1천만 원이 남았다. 따라서 건축비에 들어간 돈은 9억9천만 원이다. 즉 양도 시 건축물의 취득가액은 10억 원이 아니라 9억9천만 원이 된다.
조합이 과다징수한 청산금을 조합원에게 반환하는 분배금은 배당소득세의 대상이 아니다. 다만 분배받은 청산금은 추후주택을 매매할 때 주택의 취득가액을 산정할 때 총납부한 청산금에서 반환받은 청산금을 차감하여 계산해야 된다.
4. 결론=정비사업조합의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 조합원분양분을 제외한 잔여세대의 아파트와 상가 수입금액으로 한다. 조합원이 추가납부하는 금액 및 조합원에 대한 상가 등의 분양대금의 금액은 조세특례제한법 시행령 제104조의4에 의하여 수익사업이 아니다. 건설비의 부족으로 각 조합원이 부담한 분담금은 추가출자금으로서 총수입금액에 산입하지 않는다.
아파트와 상가의 일반분양에서 발생되는 이익금은 법인세 또는 소득세를 납부해야 하며, 납부 후 잔여재산을 조합원에게 배분하면 배당소득세가 과세된다. 이익금의 재원이 일반분양에서 조달되었다면 과세대상이다. 그 이익금을 현금으로 조합원에게 배분하든, 조합원이 부담할 공사비를 감해주든, 조합원만을 위한 편의시설을 이익금으로 제공하든, 사용방법에 무관하게 이러한 행위는 배당에 해당된다. 즉, 이익금의 출처가 수익사업에서 조달되었다면 그 이익금은 과세대상이다.
또한 자기지분을 초과하여 분양대금을 납부한다(조합원이 조합원권리에 해당되는 아파트 및 상가를 분양받은 것 외에 추가로 아파트 및 상가를 분양받는 것은 일반분양에 해당된다.)는 것은 관리처분인가서 상의 조합원분담금을 말하는 것이 아니다.
자기지분을 초과한 조합원의 분담금은 관리처분인가서 상의 분담금 즉, 출자금이 아닌 초과납입액이므로 총수입금액에 산입한다. 왜냐하면, 그런 사유에 해당되는 조합원은 관리처분인가에 확정된 아파트 또는 상가와 별도로 즉, 추가로 부동산을 취득하는 것이므로 일반분양자에 대한 분양과 동일하기 때문이다.