서울시, 고도지구 50년 만에 전면 개편

서울시가 고도지구를 50년 만에 전면 개편한다. 그동안 경직적 규제로 일관했다면 합리적 관리로 전환하겠다는 것이다. 지난해 6월 발표한 신(新) 고도지구 구상안이 실현되는 셈이다.

시는 지난 17일 제1차 도시계획위원회를 열고 고도지구 등 전면 개편을 위한 용도지구(고도지구, 특화경관지구) 결정(변경)(안)을 수정가결했다. 앞서 시는 지난해 6월 ‘신(新) 고도지구 구상(안)’을 발표하면서 고도지구를 일률적 규제에서 합리적 관리로 전환한다고 밝힌 바 있다.

고도지구는 도시경관 보호나 과밀방지를 위해 건축물 높이의 최고한도를 정하는 도시관리계획이다. 현재 주요산과 주요시설물 등 경관 보호를 위해 고도지구 8개소(9.23㎢)를 지정·관리 중이다. 지난 1972년 남산 성곽길 일대에 처음 지정됐다.

문제는 지정 당시 필요성은 명확했지만 제도가 장기화되면서 일부 문제가 발생하고 있다는 점이다. 높이 규제를 중복 적용받는 지역이 생기거나 주거환경 개선이 어려워지면서 주변지역과의 개발 격차가 심화된 경우가 대표적이다.

이에 시는 신 고도지구 구상을 통해 남산·경복궁 등과 같이 경관관리가 중요한 지역은 제대로 관리하되, 실효성이 적은 지역은 과감히 해제할 계획이다.

아울러 이번 심의 안건은 지난해 발표한 신 구상안에서 나아가 경관을 보호할 수 있는 범위 내에서 높이를 추가 완화하는 내용이 담겼다.

먼저 주요 산과 시설물 등의 경관을 보호하면서 고도지구 내외 개발 격차 및 노후된 주거환경 악화 등을 고려해 추가 높이관리 방안을 마련했다.

지역별로 살펴보면 남산 주변 고도지구는 당초 지형적 특성으로 높이가 완화가 어려웠던 다산동, 회현동, 이태원동 등 일부 지역에 높이를 12m→16m로 추가 완화했다. 구기평창 고도지구는 당초 높이 20m에서 24m로 추가 완화했다.

경복궁 고도지구는 당초 높이는 유지하는 것으로 계획됐지만 지형적 여건을 고려해 1977년 고도지구 최초 지정 이후 처음으로 서촌 지역 일부를 20m→24m로 완화하고 16m→18m로 변경했다.

한편 북한산 주변 고도지구에만 적용됐던 경관관리 가이드라인을 노후 주거지 개선을 위해 남산 고도지구와 구기평창 고도지구에도 추가 적용한다. 이 가이드라인은 재개발·재건축 등 정비사업 추진 시 디테일한 시뮬레이션을 통한 경관 평가로 높이를 45m까지 완화할 수 있다는 내용을 담고 있다.

이에 따라 남산 주변 고도지구는 남측 지역은 정비사업 추진 시 소월로 도로면 이하 범위 내에서, 북측 지역에서는 역세권 내 위치한 경우 경관관리 가이드라인에 따라 도시계획위원회의 심의 등을 거쳐 최고 45m까지 높이 완화가 가능하다.

북한산 주변 고도지구에서도 역세권에서 정비사업 추진 시 평균 45m까지 완화할 수 있도록 추가했다. 또 28m 이하 지역에서만 적용가능토록 한 것을 20m 이하 지역에서도 적용할 수 있도록 변경했다.

구기·평창 고도지구에서도 경관관리 가이드라인에 따라 도시계획위원회 심의를 통해 최고 45m까지 높이 완화가 가능하도록 내용이 신설됐다.

또 관리의 필요성이 없거나 실효성이 없는 지역은 고도지구에서 해제하거나 범위를 조정해 총 8개소(9.23㎢)를 6개소(7.06㎢)로 정비한다. 경관보호 대상이나 목적이 불분명한 오류·법원단지 주변 고도지구는 해제하고 지역특성에 맞는 도시관리계획으로 관리한다.

구로구 오류 고도지구는 서울시 경계부의 도시확장(연담화) 방지를 위해 1990년 지정됐지만 부천지역은 해제돼 개발이 가속화되는 등 지정목적이 상실됐다. 이번에 고도지구를 해제해 온수역 일대 지구단위계획으로 관리한다.

서초구 법원단지 주변 고도지구는 대법원 등 유사시설에 대한 도시관리의 일관성 및 균형개발을 위한 토지이용 효율성을 고려해 고도지구를 해제하고 서초로 지구단위계획으로 관리한다.

아울러 자연경관지구(3층·12m이하), 제1종일반주거지역(4층이하), 공원 등이 고도지구와 중복 결정돼 있어 규제 실효성이 없는 지역(1.97㎢)은 고도지구를 해제해 단순화한다. 남산, 북한산, 구기평창, 경복궁, 국회의사당 주변 고도지구 등이 해당한다.

조남준 시 도시공간본부장은 “그동안 규제로 인식됀던 고도지구에 대한 전면 개편으로 노후주거환경을 개선을 통한 도심내 도시공간 대전환의 시작점이 될 수 있을 것으로 기대된다”며 “수정가결된 고도지구 등에 대한 재열람공고 및 관련부서 협의를 내달 중으로 실시하고 상반기 내 결정할 계획”이라고 밝혔다.

심민규 기자 smk@arunews.com