국토교통부는 지난해 12월 26일 공포된 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(1기 신도시 특별법)을 올해 4월 27일 시행한다고 밝혔다.
같은 날 윤석열 대통령은 세종시 정부세종청사에서 열린 국무회의 모두발언에서 “특히 재개발과 재건축 등 집합적 재산권 행사에 있어 주민의 자유로운 선택이 보장되도록 노력했다”며 “그동안 노후성을 기준으로 삼아 재개발과 재건축이 선택의 자유가 지배하는 시장 원리에 따라 이뤄지도록 해왔고, 앞으로도 그렇게 할 것”이라고 밝혔는데, 결국 30년 이상 된 노후주택은 안전진단의 단계가 사라지는 것으로 이미 30년의 기간이 도래한 단지들이 재건축을 사전에 준비하는 절차를 시작하였거나 시작을 준비하고 있다.
간단하게 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’은 수도권 등 1기 신도시 등에 용적률을 상향하고 안전진단 규제를 완화하는 것이 주요한 내용이고 선도지구로 선정되는 것은 좀 더 구체적이고 실현할 수 있는 계획을 통해 모범답안을 만들어 본다는 것을 볼 수 있다.
특별법 시행 시기가 구체적으로 발표됨에 따라 이제 바로 본격적으로 사업의 추진되는 것은 아니다. 후속적인 규칙 및 기준 등 세부 기준들이 정리되어야 하고 이를 적용한 구체적이며 실현할 수 있는 계획을 준비해야 하는 시점이다.
선도지구는 특별법의 구체적인 적용을 통해 처음 이를 실현할 수 있는 단지여야 하다 보니 주민들의 참여도가 높은 단지가 선정될 확률이 높을 수밖에 없고 참여가 높다는 것은 행정의 협조 등이 원활하게 진행할 수 있다는 긍정적인 모습으로 보여 향후 진행될 현장들에 안내하기 좋은 모범사례로 만들기 위한 방법이라고 할 수 있다.
그래서 선도지구로 선정이 된다면 주민의 부담 비용 없이 사업지에 대한 주거환경의 개선과 재건축 이후에 변화될 사항 전반적인 사항에 대한 컨설팅을 받을 수 있다는 장점이 가장 크다고 할 수 있다.
선도지구는 1기 신도시 5개 지자체마다 각각 1곳 이상씩 선정한다는 기준으로 이미 지난해 고양 일산에서는 선도지구를 선정하여 후속 용역이 진행 중이고 아직 선도지구를 선정하지 않은 성남 분당, 안양 평촌, 군포 산본, 부천 중동 등 주요 수도권지역에서 단지마다 주민 동의율을 높이기 위하여 주민대표들이 노력 중이다.
주민동의율을 높이는 방안으로 관련된 여러 분야에서 사업의 추진 과정 혹은 사업방식에 대한 설명회가 매주 진행되고 있다고 해도 과언이 아니다.
물론 아직은 시기상조라 할 수 있는 시공사까지 설명회에 참여시킴으로써 특정 브랜드를 사전 인식시킨다는 오해의 여지도 있지만 일반 주민들의 참여를 유도하는 방법의 목적으로만 보아야 할 듯싶다.
선도지구로 선정이 된다면 현재 재건축 사업 시작 전의 용적률에서 3종 일반주거지역의 한계인 300%의 용적률 안의 범위에서 사업을 추진할지 아니면 정부가 발표한 500%의 용적률을 받는 것이 좋은 것인지 등의 부담금 비용과 연계된 추가 검토가 필요하다.
용적률을 더 확보하기 위해서는 재건축을 통해서 제공하여야 하는 공공기여 비율에 따라 결정되어야 하는 사항이니만큼 향후 정비 계획을 수립하면서 올라갈 용적률의 차이를 국토부에서 발표한 70%의 범위에서 어느 정도 받는 것이 좋은 것인지를 판단할 수 있다. 이를 통해 광범위하게 대상지의 정주 여건의 개선 정도 및 도시기능의 향상이 어느 정도인지에 대해서도 전반적인 컨설팅을 받을 수 있는 것이라 선도지구로 선정된다는 것은 초기사업 진행에 대한 우선권과 함께 큰 혜택이라고 볼 수 있다.
다만, 한 가지 우려스러운 것은 발표된 기준을 맞추기 위해 무리한 범위를 결정하고, 용역을 수행하는 과정에서 일방적인 결정들이 최소화되기를 바란다. 결국 최종결정은 선도지구로 지정된 주민들의 완성된 계획의 수용 여부를 결정하여야 하는 것이므로 적절한 절차에 의해서 현장의 목소리가 반영되기를 바라며 주거환경까지 충분히 고려한 ‘100년 살기 좋은 단지’의 모습을 만들 수 있는 정비 계획으로 진행되길 바라본다.