1. 서설=지역주택조합 조합원 자격요건과 관련하여 조합설립인가 신청일부터 해당 주택의 입주가능일까지의 기간 동안 조합원 본인이 주민등록표상 세대주 자격을 갖추고 있어야 한다(주택법 시행령 제21조제1항). 그러나 주택법 시행령 제21조제2항은 조합원이 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 간주하겠다는 예외규정을 두고 있다. 그러나 여기서 ‘부득이한 사유’와 ‘일시적으로 상실’한 경우가 구체적으로 무엇을 의미하는지는 전적으로 해석의 영역에 맡겨져 있다.
이번 호에서는 조합원이 세대주 자격을 유지하지 못한 경우에 있어 주택법 시행령 제21조제2항의 예외요건에 해당할 수 있는지 문제된 실제 분쟁사례를 통해 해당 규정의 구체적 내용에 대해 짚어보고자 한다.
2. 사안의 개요=피고 조합은 2015.6. 조합설립인가를 받았고, 원고는 2015.7. 피고 조합과 조합원 가입계약을 체결하였다. 원고는 2006.10.부터 세대주에 해당했는데, 위 가입계약 체결 이후에도 계속 그 자격을 유지하다가 2017.9.27.부터 2018.10 31.까지 약 1년 1개월의 기간 동안 세대주 자격을 상실하였다.
조합원 자격 심사 과정에서 위 사실이 드러나게 됨에 따라 피고 조합은 2021.1. 원고에게 ‘세대주 변동에 따른 부적격으로 조합원 자격에 문제가 있을 것으로 예상되므로 소명자료를 기한 내 제출하기 바라며, 소명자료 제출 이후 인허가청의 판단에 따라 원고의 조합원 자격 유무를 판단하게 된다’는 취지의 내용증명 우편을 발송하였다.
그러나 원고의 소명자료 제출에도 불구하고 관할관청은 원고가 세대주 자격요건이 흠결되어 조합원 자격이 없다고 통보하였고, 이에 피고는 원고에게 ‘원고가 제출한 소명자료를 인허가청에 제출한 결과 원고가 조합원 자격을 상실하게 되었다’는 취지의 내용증명을 발송하였다.
이에 원고는 자신과 함께 거주하고 있던 어머니가 은행 대출을 받아 원고의 누나, 조카와 함께 분가할 수 있도록 은행이 요청하여 어머니로 잠시 세대주를 변경하였던 것일 뿐 다시 세대주 자격을 회복하였고, 원고가 가족의 생활 및 조카의 학업을 위하여 세대주 자격을 일시 상실한 것은 주택법 시행령 제21조제2항 소정의 ‘부득이한 사유’에 해당하므로 여전히 조합원 자격이 있다고 주장하면서, 피고 조합을 상대로 조합원 지위 확인소송을 제기하였다.
3. 법원의 구체적 판단 (부산지방법원 서부지원 2021.12.15. 선고 2021가합100910 판결)=주택법 시행령 제21조제2항에서 말하는 ‘부득이한 사유’의 존재나 ‘일시적으로 상실한 경우’에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 주택법 시행령이 지역주택조합의 조합원 자격요건으로 ‘세대주 자격’을 요구하는 취지, 세대주 자격을 계속 유지하게 할 현실적인 필요성의 정도, 장기간 세대주 자격을 유지하는 데 따르는 제한이나 부담의 크기, 위 조항이 주택법 시행령에 신설되게 된 이유 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여야 한다.
그런데 다음과 같은 사정들을 종합하면 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우에 해당한다고 볼 수 없다.
①원고가 들고 있는 사유는 원고의 누나, 조카에 관한 사정일 뿐 조합원인 원고 또는 원고의 세대와 직접 관계된 사정으로 보이지는 않으며 은행 대출을 받아야 한다는 사유 및 원고의 어머니, 누나, 조카가 분가를 한다는 사유를 조합원의 ‘근무·질병치료·유학·결혼’에 준하는 사유로 보기도 어렵다.
②원고는 세대주를 변경한 것이 원고의 적극적 의사에 의한 것이 아니라는 취지로도 주장하나 원고는 어머니, 원고의 누나 등과 사전 협의하여 어머니가 대출을 받을 수 있도록 한 것으로 보이므로 이를 원고의 의사에 의한 세대주 변경이 아니라고 볼 수도 없다.
③원고의 세대주 상실기간은 약 1년 1개월로 이를 일시적으로 세대주 자격을 상실한 경우에 해당한다고 볼 수도 없다.
또한 ①지역주택조합의 조합원이 되기 위해 세대주 자격을 갖추어야 한다는 것은 주택법 시행령 등 관련 법령에 규정되어 있는 내용이고, 가입계약과 피고 조합규약에도 같은 내용이 명시되어 있는 점 ②원고는 가입계약을 체결하면서 피고에게 ‘조합규약을 숙지하였으며, 이에 동의하고 이의 없음을 확약한다’는 내용의 동의서를 제출한 점 등을 종합하면 설령 피고가 이 사건 가입계약 체결 당시 원고에게 세대주 자격을 유지할 의무가 있음을 특별히 고지하지 않았다고 하더라도 이를 고지의무 위반으로 볼 수도 없는 바, 결국 원고에게 피고의 조합원 자격이 인정될 수 없다.
4. 검토=주택법 시행령 제21조제2항은 ‘부득이한 사유’의 예시로서 근무, 질병치료, 유학, 결혼을 열거하고 있다. 따라서 반드시 위 4개 사유에 해당하지 않더라도, 적어도 이에 준하는 합리적인 사유가 필요하다. 은행 대출이나 세금 문제, 자녀 교육 등을 위해 분가하거나 세대원으로 전입 신고를 하였다는 등의 사정만으로는 ‘부득이한 사유’가 인정되지 않을 가능성이 상당하다.
다음으로 ‘일시적으로 상실’한 경우를 판단함에 있어 과연 어느 정도의 기간이 일시적인 것인지 문제되는데, 당연히 절대적인 기준을 미리 정해둘 수는 없고 개별 사안마다 세대주 자격을 상실하게 된 구체적인 사유와 전후 맥락, 이에 대한 당사자의 인식 여하 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 할 것이다.
문언의 통상적인 용례에 비추어 몇 달에 해당하는 기간을 ‘일시적’이라고 취급하기는 다소 어려울 것이나, 사안의 내용에 따라 5개월의 기간 동안 세대원이었던 경우라도 ‘일시적으로 상실’하였다고 해석한 사례가 존재한다.
마지막으로 ‘시장·군수·구청장이 인정하는 경우’가 아니라면 조합원 자격을 인정받을 방법이 없는 것인지에 관하여 살펴보면 법원은 “주택법 시행령의 규정은 조합원이 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우 조합원 자격 유지 여부에 대한 1차적인 판단 권한을 시장 등에게 부여하는 취지로 보일 뿐이고, 시장 등으로 하여금 조합원 자격 유무를 결정할 최종적이고 독점적인 권한을 갖도록 규정한 것이라고 보기는 어려우므로 시장·군수·구청장의 인정이 위와 같이 예외적으로 조합원 자격을 인정하기 위해 반드시 필요한 요건이라고 볼 수는 없다”고 판단하고 있다[서울고등법원 (인천) 2023.6.22. 선고 2022나12327 판결 등 참조].
이에 따르면 주택법 시행령 제21조제2항에 해당하는지 여부에 관한 최종 판단은 법원에서 이루어져야 하므로 행정청이 이를 인정하지 않는 경우라도 법원에서 해당 조합원이 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 세대주 자격을 상실하였다고 인정하는 경우라면 해당 조합원은 위 조항에 따라 조합원 자격을 유지하게 된다고 볼 수 있다.
아무쪼록 지역주택조합의 조합원이라면 대상 기간 동안 가급적 세대주 요건을 유지할 수 있도록 부단히 신경 쓰는 것이 좋다. 만약 피치 못할 사정으로 인하여 세대주 자격을 유지할 수 없는 경우 그 구체적인 사유와 근거에 관하여 미리 자료들을 마련해두고, 그 경우에도 세대원에 해당하는 기간은 최대한 짧게 만들어두어야 향후 불이익을 받지 않을 것이다. 특히 위 자격요건에 관한 사항은 조합이 아무리 구제해주고 싶어도 임의로 해결해줄 수 있는 문제가 아니라는 점을 함께 염두에 두어야 할 것이다.