요즘 주택건설시장이 급랭하다보니 정비사업조합과 시공사 간의 다툼도 많이 증가하였다. 다툼의 내용에는 여러 가지가 있겠지만 여기에서는 시공사가 조합에 대여한 자금에 대하여 정비사업조합이 시공사에게 자금을 반환하는 과정에서 발생될 수 있는 쟁점사항에 대하여 논하고자 한다.
작년 말경에서부터 시작되었던 건설시장 침체분위기에서 본인이 여러 기관의 자문위원으로 참석하면서 느끼는 바는 정비사업조합을 추진하려는 조합들이 상당히 많이 감소할 것이란 판단이 들었다. 공공기관인 시청, 구청에서 각 정비사업조합의 사업 타당성 등을 분석하다보니 상대적으로 보수적인 결론으로 도출되는 경향이 있고, 서두에서 말한 건축경기의 영향도 있기 때문이다. 이런 상황에서도 노후주택과 기반시설이 열악한 곳에서는 어떠한 방식으로든 정비사업은 진행될 수밖에 없다. 단지 시간이 좀 더 길어질 뿐이겠지만.
1. 사례의 내용=스타주공아파트 주택재건축정비사업조합(이하 조합이라 함)은 4개의 시공회사와 재건축정비사업을 시행하기로 하고 이때 조합원 이주에 따른 이주비에 대한 이자는 시공회사가 부담하기로 계약을 체결했다. 주택재건축사업을 진행함에 있어 조합은 필요한 자금(이하 사업경비)을 시공회사로부터 무상으로 제공받기로 하고 ‘금전소비대차계약’에 따라 무이자로 차입하여 조합의 사업경비로 사용하여 왔다.
그러나 시공회사가 2022년 12월 이후부터 근래에 이르기까지 이주비에 대한 이자를 부담하여 오던 중 시공사가 조합에 제시한 조합원 지분조건이 합의가 되지 아니하여 시공회사와 계약해제에 관한 안건이 조합원 총회에 상정되었고 조합원 총회는 계약을 해약하는 것으로 확정했다.
이에 따라 계약이 해약되어 조합이 시공회사로부터 무이자로 대여받은 사업경비 원금과 이자 및 그동안 시공회사가 부담하여 온 이주비에 대한 이자에 대해 시공사는 소 제기를 통해 조합에 손해배상을 청구하였고 부득이 조합에서는 그간 차입한 사업경비 원금과 이자 및 조합원 이주비의 이자(대출이자)를 지급하게 되었다.
시공사와 00은행과 체결한 조합원이주비 대출협약에 따라 00은행이 조합원에게 이주비를 대출하였고 대출금의 이자는 시공사가 부담한다.
2. 질의내용=계약의 해약으로 인하여 계약기간동안 조합이 무이자 조건으로 대여받은 사업경비와 이자를 시공회사에게 일시에 지급하는 경우, 동 사업경비의 이자가 원천징수 대상 이자인지? 당초 약정에 따라 시공회사가 부담하여 온 이주비에 대한 은행대출이자를 계약 해지에 따라 시공회사에게 일시에 지급하는 경우 동 금액이 원천징수대상 이자소득에 해당하는지?
3. 원천징수=법인세법 제37조에서는 이자 및 배당소득을 내국법인에게 지급하는 자가 그 금액을 지급하는 때에는 지급하는 금액에 100분의 14(비영업대금의 이익인 경우에는 100분의 25)의 세율을 적용하여 계산한 금액에 상당하는 법인세를 원천징수하여 그 징수일이 속하는 달의 다음달 10일까지 관할세무서 등에 납부하여야 한다.
소득세법 제127조에서는 국내에서 거주자나 비거주자에게 이자소득(비영업대금 포함)금액을 지급하는 자는 그 거주자나 비거주자에 대한 소득세를 원천징수하여야한다.
소득세법 제21조에서 기타소득은 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금이 포함된다고 규정하고 있다. 예를 들면, 부동산 매매계약 후 계약불이행으로 인하여 일방 당사자가 받는 위약금 또는 배상금이 기타소득이다.
4. 답변내용=조합이 건설업을 영위하는 법인과 정비사업을 시행함에 있어 당초에 당해 법인과 조합의 사업경비 및 조합원 이주비를 대여받는 조건으로 공사계약을 체결하면서 사업경비는 무이자 조건으로 법인으로부터 차입하고, 조합원이주비는 법인이 이자상당액을 부담하는 조건으로 조합원이 금융기관으로부터 대출받았으나, 이후 계약의 해약으로 인하여 조합이 사업경비에 대한 이자 상당액과 이주비의 이자상당액을 법인에게 손해금으로 배상하는 경우 당해 배상하는 금액은 법인세법 제73조에 따른 원천징수대상 이자소득에 해당하지 아니하는 것이다.